“双限”十个月后，杭州高低配近乎绝迹，买高层又有大花园了！
PART 1
时尚界十年一轮回，楼市也一样。
曾几何时，每到一个售楼处，看着沙盘中间高低错落的建筑群，不由地审美疲劳。
杭州“高低配”的盛行，几乎与这轮上涨的楼市行情同时发力。捎带着，还孕育出这几年的畅销产品形态——叠墅。
但近几个月来，新公示的地块规划文件里，鲜少再看到7层及以下产品，几乎清一色全是高层、小高层。
我统计了下，2019年7月至2020年3月期间，杭州八区出让的59宗涉宅用地，除15宗地块规划未出炉外，余下44宗涉宅用地，仅1盘规划有洋房（传统概念里，7层及以下建筑称为洋房）。
它就是去年7月30日路劲拿下的乔司商住地，规划了6幢6-7层洋房。这全归功于地块容积率，仅1.3。同时，它也是近10个月来，容积率最低的一宗涉宅用地。
若条件再放宽些，8层建筑也算洋房的话，那也不过再多2-3盘，它们全在笕桥。
目前规划明确的有两宗，一宗是去年9月10日，金隅拿下的笕桥宅地，其中有6幢8-9层住宅；另一宗是2020年1月3日，合景拿下的笕桥商住地，高层、商业之外，规划有2幢8层住宅。
另有一宗笕桥宅地规划待定，据拿地房企金隅透露，很可能也是有部分洋房。
余下41宗规划已出的涉宅用地，设计的全是高层、小高层。
但“双限”新政之前，杭州“高低配”的楼盘是主流，不论市中心还是远郊，几乎遍地都是高层+洋房、高层+叠墅、高层+排屋合院。三类产品齐聚的楼盘，也有不少。
我也做了个统计，2018年1月至2019年6月期间，杭州出让的涉宅用地，目前还有103盘在售或待售。
除4盘规划未定外，79个楼盘做了“高低配”，占比接近80%。
PART 2
为何最近10个月，杭州新出让的涉宅用地，高低配“绝迹”？
原因不难猜，新房整体限价，没钱赚。
去年7月，杭州实施“限房价、限地价”的土拍新政后，新出让的涉宅用地中，未来住宅的毛坯均价、精装最高价，以及最高单价，统统被锁定。
前些年“高低配”盛行，其实是开发商为突破限价走的一条捷径。
2016年底，杭州新房限价成了一条不成文“准则”。但价格这条路并未完全封死。比如，高层住宅的价格系数如果是1，那么洋房产品，价格大概是高层的1.2倍；排屋合院定价还要高，几乎是高层价格的2倍。
假设一个楼盘可建面积约10万㎡，高层均价2万，纯做高层货值是20亿；但如果划出2万㎡面积做排屋合院，那么总货值可以达到24亿（16亿的高层+8亿的排屋合院）。相比纯高层，高低配多获利4亿。
楼盘体量越大、又或是可排布的低密产品越多，获利空间就越高。
“双限”后，这一捷径同步被截断。均价限定，可建面积不变，总货值已恒定。再加上，不少地块出让之初就有限高、限低等要求，源头上就卡死了高低配的可能性。
既然没有更多可盈利空间，也就没必要牺牲时间设计高低配，纯高层多轻松。
时下，之所以还有开发商愿做高低配，有两方面考虑：
第一，缩短去化周期。因新房均价限定，若高层价格略低于均价，而低密产品价格又略高于均价，两类产品价格优势都十分明显，既能加速低密产品的去化速度，又不愁高层没有价格优势，可谓双赢。
第二，低密产品施工周期短，申领预售证更快。
只是，这一方案的前提是，拿地时的溢价率够低，开发商有足够的获利空间。
眼下，好些优质宅地，开发商近乎零利润拿地。《孙子兵法》有云，激水之疾，至于漂石者，势也！对开发商而言，速度才是王道。
公司的储备库里，挑一两个可行方案，略加修改。加速审批、快速销售，抓紧回款，高效率周转，节省资金占用成本，才是王道。
PART 3
若真的回溯“高低配”的出身，其实也并非这轮楼市行情缔造的新物种，此前就一直存在。
比如市中心的新湖武林国际，高层南侧藏着十几套排屋；桥西早年的次新房，像是天阳上河、名城燕园、南北西岸，以及相对较新的名城公馆、吉祥半岛、运河宸园等，高层之外都不乏排屋或叠排身影。
“高低配”的盛行，始于2016年。据相关数据，当年出让的涉宅用地，近20盘规划了“高低配”。
其中，容积率在2-2.5的，占比75%；个别夸张些的楼盘，容积率高达3-3.5。
几乎隔几个月，杭州就会诞生一批洋房、叠墅、合院潮，不少新盘的地段、位置还极好。
且不说已经在售的高低配楼盘，还未上市的纯新盘，规划有高低配的，加起来还有29盘之多，遍布多个核心板块。
市中心就有不少，望江新城的融创滨江·杭源御潮府，规划有2幢5层洋房；武林板块的中海望庐，高层之外，另规划有4幢7-8层洋房；还有绿城的春来晓园、春月锦庐等等。
换个角度看，“双限”未解除前，由于后续产品“断档”，目前已规划的高低配产品，将会卖一套少一套。
即便有，也多以7-8层的洋房为主。像是叠墅、排屋合院这类纯拉溢价产品，未来几年肉眼可见地在减少。
如同“限墅令”后，独栋别墅在市场上的稀缺一样。
叠墅、排屋合院类产品，原本单价就贵，买家也并非纯投资，更多是带自住需求。若没有“双限”，买家大可以尽情地、慢慢地挑选。
如今，倒计时按钮已启动。相信过不了多久，类似“稀缺”“罕见”“仅有”等极具煽动性字眼，将会出现在杭州叠墅、排屋合院类产品的宣传语中。
PART 4
高低配淡出市场后，好处也有。大围合式的花园，会批量回归。
“高低配”盛行之际，楼市最大的争议，莫过于牺牲了高层住宅的绿化。
虽说整盘的绿化率，仍符合地块出让时规定的30%（部分地块更高），但花园大多是被“切碎”的。
部分楼盘为营造“上有天、下有地”的院墅感，吸引叠墅、排屋客户，大幅压缩高层绿化率。
从这几年开发商取楼盘案名，便能窥探一二。楼盘名中，出现最多的两个字，就是公园。
但凡有1万㎡以上庭院，又或是临近市政绿地的小区，都热衷自称为“公园”。
大花园的好处，体验过的人才知道有多舒服。我的好些朋友中，就有不少因为找不到像原居住小区般茂密的园林，迟迟下不定决心换房，宁可住在小房子里。
也有许多人住到高低配小区的高层后，发誓再也不买这类住宅。
即便住在高楼层，也没任何风景，一眼望下去都是丑爆的屋顶。遛娃更无处可去，迷你的小园林3分钟就转完一圈，保姆都嫌。
想要大花园，首先得有足够的占地空间。而土地，又涉及保利润还是保品质之争。
“双限”之后，清一色的高层、小高层，腾出了更多空间；如果不追求每幢楼的均好性，不搞兵营式排布，开发商还是可以再做久违的大花园的。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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