你家被划进去了吗？钱江新城二期范围定了 | 楼先生问答NO.508

Original 楼先生层楼 2022-05-16

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

钱江新城二期，说了多少年了？

等来了奥体、亚运村和江河汇之后，这次是真的来了。尽管整体开发的节奏是：三年打基础、六年出形象、九年基本建成，但至少范围明确下来了。

具体范围是：冬至和睦港、西至三新路、南临钱塘江、北接艮山东路，包括江河汇区块、江湾区块，沿钱塘江岸线6公里，总规划面积约10平方公里，总建筑体量约1600万方，规划人口规模约23万。

以前开发商要么说自己是钱江新城的楼盘，要么蹭钱江新城的热度。现在大家都可以明明白白摊开来对照了。

今年钱江新城二期有三个开发重点：一，江河汇区域进入全面建设阶段；二，完成连堡丰城一期主体工程建设；三，全面推进五大社区10个安置房项目建设。

未来，整个钱江新城二期自西向东，会有三个地标建筑，分别是：新鸿基江河汇项目、五堡TOD、七堡老街TOD。

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七八百万、丹枫四季院、改善+学区

@三零

我想把手上一套江山弄95方卖掉（非自住），腾出一张房票去摇丹枫四季，但是最近学区房行情好，丹枫四季又难摇，如果摇不中的话，还得再去买学区房，比较纠结，您觉得合适吗？它的学区怎么样？

楼先生：整个滨江区，从自住和投资两个角度来看，没有好的房子选，所以大家只有盯着丹枫四季，听说开发商都有「万人摇」的心理准备了。当然不管最后中签率怎么样，一定很难摇。从单价上看，杭州壹号院也划算，但面积大了，总价门槛高，不大适合投资。至于丹枫四季的学区，肯定不如晓风印月，但也不会差，平常心看待就好。

从概率上来讲，完全有可能摇不到，这不是我们可以选择的。只能说，纵使很难摇，也应该试一试运气，抱着重在参与的心态。如果摇中了，固然很幸运，摇不到的话，今年七八百万的改善楼盘，也有一大片可以选，比如大关的杭源里，学区、地铁和商业都齐备了。实在不行，还可以买回二手学区房。

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临平新城、悦美庐/高层毛坯89方、滨耀城

@丁Ding

老师你好，工作都在临平这边，首套房，关注了几个楼盘，好像5月份左右开盘，在临平新城，想问问老师有什么建议？

楼先生：在临平工作，一个可以关注临平北超山一带，相对价格更划算一些，单价2万内就可以买到，比如上锦宸府、江山风华、时代悦章，都可以选。另一个可以留意临平新城，今年有很多住宅会上市，预估最早上市的楼盘是悦美庐，除了有一批叠墅之外，也会有高层的89方小户型，毛坯交付，总价可控，200万出头就够了。

此外，还有禧瑞江南、时代芳华、翡丽云邸以及滨耀城，有毛坯也有精装，听说这一带的精装限价27700元/㎡，毛坯的话，大概23600元/㎡左右。从自住角度讲，可以重点留意翡丽云邸，叠墅+小高层，容积率占优势。

滨耀城也很值得选，有超高层和五星级酒店，地铁也更方便，品牌也比较有优势些，会成为这一带的地标项目。比较吃亏的是住宅96方面积段，相比之下，其它四个项目的89方，会更有竞争力。

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500W、中旅归锦府/城东小户型、君品

@停顿

四季青工作， 500万左右的预算，有推荐楼盘吗？

楼先生：有推荐。在四季青工作，比较顺的方向是城东或城南。500万的预算，可以考虑的地方还是挺多的，城东新城、艮北、奥体、萧山市北，这些区域都可以挨个关注一遍，基本上哪里有房子出来，都可以去摇一下。

到城东新城，就只能关注90方左右的小户型，单价4万6左右。比如下个月会上市的归锦府，整个小区小户型占比六成，都是100方及以下的小户型。到艮北这边，单价要便宜一些，像户型好一点，可以选中南的棠玥湾，地铁近一点，公园1872会有很多人去摇。

跨江到南面也可以，奥体的吸引力会更大，钱江世纪城一带的城市资源也会比城东、艮北更多一些，而且有更高能级的配套。你可以盯着君品名邸这个楼盘，起步户型103方，500万的预算可以够得上。视线再往南一点，还有拥涛府之类的市北盘。

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新世界望江项目/120-200方、新鸿基江河汇

@樵夫

请问，今年想把一套学区房置换掉，时机怎么样？新世界望江项目和新鸿基江河汇项目什么时候入市？二选一怎么选？中冶锦绣公馆怎么样，据说中冶的开发商和物业都不咋地。

楼先生：上半年是难得的卖二手房的窗口期，货币宽松的大环境之下，人民币贬值的预期，导致了一波楼市回暖，二手房也慢慢恢复了交易活跃度。如果决心要卖，应该抓住这个不错的机会。在价格方面，不要有太高的预期，差不多就可以卖。最好别拖到下半年，不确定性还是很大的。

新世界望江项目和新鸿基江河汇项目，大概率要等到明年了，香港房企由于融资成本低，没有高周转的要求，所以普遍速度很慢。但新世界望江项目的产品已经定下来了，商业部分K11是很高规格，住宅120方起步，最大到200方左右。至于新鸿基江河汇，定位应该会更高一些，有可能跟滨江房产合作。相比之下，同样是6.98万的限价，江河汇更值得买，毕竟有城市封面的感觉。

至于中冶锦绣公馆，从能级上，没法跟新世界和新鸿基相比，后者所在的板块就决定了它们的豪宅地位，包括所能聚集的资源也是高能级别的。当然锦绣公馆也有自己的优势，西湖区的教育资源，暂时还是遥遥领先的，而且优势现房，限价也会体现一部分价值。

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300W内、中铁雅逸府、保利欣品华庭

@鲁云

在钱江新城和滨江上班，想着租房不如还房贷划算。住宅的话，考虑300W以内，地铁通勤方便，有合适的楼盘推荐吗？住宅没有合适就想买酒店式公寓过渡，总价控制150W左右，但有点纠结住宅和酒店式公寓不知道怎么选，怎么才合适呢？

楼先生：能买住宅，就不要考虑酒店式公寓了吧。现在这个市场下，买到好的酒店式公寓比买住宅的难度大得多，从资产角度去选，二三十个酒店式公寓也挑不到一个保证好的，但住宅就好多了，至少价格都在政府的管制下。

建议你关注一下南部新城、南站一带，比如九章赋、融望之城，总价300万的范围内，这两个楼盘基本面都还不错，就看你对地铁这个距离接不接受。萧山区还有一个新街，价格差不多也是两万七八，地铁约400米，有保利和中铁两个新盘，有比较多的小户型。

还可以往城北，到桃源、丁桥一带，可以重点关注联发、电建、天阳的现房项目——分别是溪语宸庐、泷悦华府、东寰名邸，这几个楼盘都可以留意一下，现房交付早，挺适合刚需自住的。

▍特别关注·看不见的楼市陷阱

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◎第一篇：《看不见的陷阱》之噪音