看不见的陷阱 | “亲爱的，我把园林缩小了！”
倘若把楼盘看作是一位骨相俱佳的妙龄女子，那么园林绿化，一定是她脸上最好的妆容。
我们期盼的，是“鬓云欲度香腮雪”，是“淡妆浓抹总相宜”；但现实中，却常常变成了“无可奈何花落去”，又或者“为伊消得人憔悴”。
“最好的景观，永远都在示范区里，而不在小区里。”
作为专业性极强的领域，园林绿化的水实在太深了。同样是沙盘上的那一抹绿色，不同的树种、不同的树龄、不同的树径，很可能会带来截然不同的效果。
更别说，类似人为缩小面积，和后期不用心打理，这些买房时完全看不见的陷阱了。
难怪有业内人士戏言，如果示范区园林是100分标准，交房时达到80分，入住后达到60分，就很不错了。而真正入住后，才是对园林的最大考验。
今天，我们推出315系列报道《看不见的陷阱》第三篇——园林妆容杀。
PART 1
这园林妆容杀的第一招，可以称之为——缩水化妆。
好莱坞有部电影《亲爱的，我把孩子缩小了》，讲的是主人公发明了能将物体放大缩小的机器，意外缩小了孩子，由此开始了刺激的神奇之旅。
在房地产界，购房者也经常遭受着类似的困扰。
“这哪里是小区景观，这简直就是个大型停车场。”
大家应该还记得，去年底那条闹得沸沸扬扬的帖子：临近交付的城东A盘，被业主提前放出了一堆实景照，结果亮瞎了眼。
看看当时是怎么描述的：
“装个红绿灯，划出斑马线，可以拍违章和贴罚单了”、“强烈建议配上停车收费员，五块钱一个小时够不够？”……
不少网友也跟帖吐糟道：“这场地学车不错”、“节操碎一地，减配太厉害”……
可是翻看A盘销售时的公开方案，至今还可以找到“人车完全分流、院落式森林景观”等字眼，根本没有如此集中的地面车位。
综合公开信息，我试着梳理下前因后果：A盘售卖时，宣称人车完全分流，且沙盘也并未标注地面停车位；可销售临近尾声后，开发商又更换了一版沙盘，即现在的带地面车位版。
开发商给出的解释是：小区从一开始就是带地面车位的，沙盘更改只是进行了“优化”。
绿化变成停车位，业主显然难以接受。
要论园林景观缩水的巅峰之作，非去年底长沙某交付小区的“塑胶人工湖”莫属。
图纸上的人工湖，变成了一片由蓝色塑胶铺成的空地。中间，还在地上描了岛屿花卉。
更奇葩的是，假湖上还建了一座木桥。每天，业主们就在木桥上，走过假想中的湖面，一如小猪佩奇中那些可爱的动物们。
有一瞬间，我怀疑，莫非失传已久的神笔马良那支画笔，就在开发商手里。
还有网友评价：这是把业主智商按在地上摩擦啊！
PART 2
园林妆容杀的第二招，是以次充好。
说好了眼影用迪奥，到手时却成了“由奥”；彩妆要芭比布朗，却改成了布朗爸爸。令人苦笑不得的同时，也大大影响了居住体验。
一个朋友，两年前买了城南某红盘，一大卖点就是“一年四季都有花看”。可今年初交付后，离预期相差实在太大。
“说好的樱花、海棠、杜鹃……实际只有一些单调的树。三万房价的小区景观，估计跟1万的小区差不多。”
还有富阳人张哥，购买了一套高档公寓。在宣传手册和报纸广告上，描述的是着“社区绿化覆盖高达50%以上，3万㎡精美园林，数个不同主题的园林，河岸绿化带景观，还有许多珍贵的树种等”。
结果呢，交房时宣传图上那郁郁葱葱的树木变成了干瘪瘦小的树苗，浓密的园林变成了稀稀拉拉的树杆，沿河绿化带变成了围墙，有些地方甚至连草皮都未铺满。
一怒之下，张哥把开发商告上了法庭。
如果说，前两招主观恶意的成份较重，那么这第三招——疏于管理，有时是无奈之作。
房子交付后，园林绿化就移交给了物业。美女交到你手里，这才刚刚上路啊。不用心好好伺候，分分钟变黄脸婆。
我的一个朋友，住在滨江区某楼盘已10年有余，对小区景观的评价是：一年不如一年。
刚交付时感觉还不错，什么银杏、桃花、白兰花、凉亭、水池都有，放眼望去，绿意盎然，就像一个小公园。
可入住没多久，基本没养护的园林，就慢慢变味了。
拿景观水池来说，除了交付时水比较清澈，其余时间几乎没人管。时间一久，这个自由放飞的水池，就积满了淤泥和落叶，难看极了。
还有凉亭，棕红色的柱子，漆面早已脱落得七七八八，个别甚至开始腐朽。浅黑色的屋顶，也变成了灰白色。
“跟10年前相比，枯萎死亡的花草树木，至少有三分之一。”朋友表示，物业基本不会去补种绿化，到秋季的时候，小区显得特别破败。
作为一个入杭10多年、也住过几个小区的新杭州人，我的感受是水系景观特别难保持。
记得之前住过的一个郊区大盘，整体绿化算是比较出色的，小区中央还有一条河穿过。但交付后，由于物业没妥善维护，一度是绿藻满屏，甚至还发出阵阵恶臭。
还有就是室外泳池，除了夏季，平时基本都是落叶满地，从高楼层望下去，如同一个大窟窿。
当然，也有部分小区交付后绿化一直保持不错。
像同事朋友的桥西某盘，小区内植被很茂盛，唯一的缺点，或许就是没有好好修剪，花草树木恣意生长，长势野得很。
PART 3
反观楼盘销售期的示范区（或效果图），可谓美轮美奂。
斥巨资引进各种名贵树种、全冠移植、假山跌水，乃至大型花海，无所不用其极。房企们恨不得贴金镶银，力求尽可能的“高端大气上档次”。
比如，2015年的时候，杭州城西某高档楼盘，斥资近亿元打造了一片园林展示中心，轰动一时。
还有某著名房企，非常擅长打造多重园林景观，囊括草坪、花卉、灌木、花树、乔木等大量元素，示范区视觉效果奇佳。
即便中小房企也不惜花费重金，营造绚丽的样板区。像当年之江一个楼盘，最大卖点之一就是花海。
为什么房企在示范区打造上舍得花钱？
“本质上，这就是一种营销手段。”有业内人士表示，市场竞争激烈，“先造园林再卖房”已是不少房企的必杀技。
因为示范区几乎是每个购房者与未来房子，发生第一次亲密接触的地方，也是促使购房人做出买房决定的重要影响因素。
一个出色的实景园林，可以对购房者形成潜移默化的影响，产生愉悦心理，进而刺激下单。
数据显示，同板块内示范区更精致的楼盘，销售成绩往往也更出色。
所以开发商在示范区的打造上，往往都不敢马虎、不惜重金，为了配合园林效果（花卉有季节性），示范区亮相节点的选择也非常讲究。
为了追求视觉效果，通常采用大量成树移植，配以各类灌木、花卉，营造多重园林景观。
PART 4
但遗憾的是，开发商在园林方面的比拼，往往只停留在示范区里。
为什么交付后的小区园林就变样了？
首先，维护成本比较高。以花海为例，效果固然出色，但草花死亡率高，意味着更换频次高。
这些费用对于开发商来说，可能算不了什么。但你要知道，小区交付后的园林景观，是交由物业负责养护的，资金承受力完全不在同一等级。开发商愿意继续贴钱的，毕竟少数。
更关键的是，示范区打造的根本目的，是为了卖房。一旦销售接近尾声，很少有房企继续维护。
其次，园林景观的验收标准比较“宽泛”。
杭州某房企园林景观设计人士告诉我，相关部门验收时，主要关注绿化率和位置是否符合报备方案，具体效果是不管的。
简单的说，只要满足绿化率指标（通常30%左右），基本就能通过。
至于种花还是铺草坪，种银杏还是载樱花，胸径100公分还是50公分……验收部门可不会管得这么细。该房企内部人士直言，小区景观好不好，全凭房企的良心。
正因为如此，园林景观成了房企最容易“做手脚”的地方之一。
这不由让我想起数年前城北一个楼盘交付前的“神操作”：该楼盘消防指标未达标，房企通过铲除部分绿化的方式，来扩大消防通道面积，导致绿化率不足。
为了应付绿化验收，居然再次采用‘拆东墙补西墙’的方式，把景观池填平做绿化。
此外，当下严厉的限价也是原因之一。
地价高企、限价又严，“减配降标”已是不少房企的常规操作。操作空间大的园林绿化，自然成了降标选择。
PART 5
那么交付实景不如预期，可以维权吗？
“基本很难成功，因为园林景观作为公共部分，并没有不列入购房合同。”律师朋友告诉我，相关投诉案件不少，但成功案例非常少。
购房者该如何维护自身权益，律师的建议是，尽可能多保留证据。
比如，在开发商对楼盘品质的各种宣传和承诺中，对涉及绿化和景观的一些广告、图案、模型、文字、音像等，最好以各种形式进行保留。
如果可以，业主在签订买卖合同时，甚至可以加入对园林景观的一些补充条款。
但在目前卖方市场背景下，这显然是一种奢望。开发商处于强势地位，业主能摇到房就不错了，想要提出额外要求基本不现实。
理想与现实相差甚远，但如果我对小区景观特别偏好呢？
我的建议是，尽可能选择品牌房企，如滨绿融等，经受市场多年检验，品质更值得信赖。
比如，一个中心大花园对他们来说是一个加分项，但对普通房企来说，最终呈现的实景，反而可能是一个减分项。
但我还是要劝告大家，对园林景观一定要降低预期，不要有过高期望值。
因为事实证明，再浓妆艳抹的园林，如果没有细心维护，最终也会变成素面朝天。而这对房企来说，是一个持续的大考验。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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