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租金应“疫”而降,租客断档,只签一年租约的杭州房东都后悔了!

江公子 层楼 2022-05-16


曾经,租金年年看涨,合同“一年一签”才是市场主流。


但自去年起,随着杭州租金市场日益疲软,房子到期租不出去、房东降价出租的现象,开始变为一种常态。


尤其是这波突如其来的疫情“黑天鹅”,让签了短租约的房东们懊悔不已,钱没赚到,房子却砸在手里,开始怀念签下长约“坐收租金”的日子。


现在出租房子,能签就先签个三五年长约吧!




PART 1


“西湖文化广场正地铁口,精装三房,随时可租,价优。”


一样的配图,不一样的文字,中介小吴已经记不清,这套市中心地铁口的大户型,过去一年里第几次出现在自己朋友圈


偶尔看到上一任租客给他朋友圈点赞,小吴还会私信他:大哥,好想再碰到一个像您这样的租客,就不愁没人租了。


房子是公司的托管房,房东常年在上海做生意,就把房子委托给中介公司负责出租。


去年6月,租赁到期收回后,小吴还想着,趁着毕业季租个好价格,佣金也能收高点


毕竟,这房子上一次出租已经是4年前。那时,杭州楼市刚触底反弹,大规模拆迁启动不久。这套又是大户型,150㎡的三房,租金定价略低于市场价,月租6000元。



租客一家三口,指定合同一签就得签3年,每年只允许涨100元/月。算下来,年租金涨幅还不到2%。


起初小吴还嘚瑟,房子租出去了、佣金也到手了。之后的故事大家也知道,杭州租金一年三级跳。同样面积段,七八千一个月大有人租。


小吴签了合同,公司即便想涨租,也只能照章办事。


为租高价,合同到期前两天,小吴便领着装修师傅上门,准备重新装修一番。“哪怕不是租给一家人,旁边这么多餐饮店、夜店,随便一家租去当员工宿舍都成,月租7000元不愁没人要。”


去年10月装修完工后,小吴频繁在朋友圈、公司门店等渠道推销,不是嫌价格贵,就是觉得房子大,没一个诚心想租的。本指着年后“小阳春”,谁知来了新冠病毒,看房的人更少了。


算上装修期,这房子空了近10个月,公司前些年赚的价差,差不多全赔进去了。“再租不出去,公司就要扣工资了。”




PART 2


跟小吴一样发愁的,还有个体房东玲玲。


这个月底,玲玲的现任租客就要搬走。最近每天一得空,她就给小区楼下的中介发消息,让他们多推推,最好能长签。


玲玲的房子在杭州城北,88㎡小三房,品牌开发商开发。两年前为了小孩读书,全家搬去了城南,房子空了出来。


2018年中,正是杭州租赁市场最红火的时候,随便一套房子,好几家长租公寓企业抢着要,连带着租金跳涨


玲玲运气好,搭上了这趟顺风车。这套小三房租出了5400元/月的高价,物业费另计。


租赁行情向好,玲玲自然不愿放过当包租婆的好时机。傲娇地跟中介说,租期先签一年,到期了再看,看这行情还能再涨两三百。



才过了两个月,杭州租金大跳水,玲玲的小区也不例外。同样的户型,月租金便宜的就4000出头。


大家应该还记得,去年初,宇宙中心未来科技城、新晋豪宅区申花,租金也扛不住大跌。


今年被疫情一影响,玲玲同小区的一些房东,88㎡两房的主动将租金降到4千以下。


玲玲后悔,当时哪来的自信,早知道应该签个三五年。照目前的市场行情,一年租金起码亏损一万多,一个 Louis Vuitton Speedy直接飞了。要是空置几个月,那损失就更大了。


手握几套房的层楼粉丝老纪就幸运多了。去年底出租的房子还没到期,就主动与租客续约,租金一分不涨。


“总比空着要强啊,每个月多少还能有点收益贴补房贷,不然全是出账没点进项。”




PART 3


这可是大杭州啊!


去年一年,新增常住人口55.4万,成为全国第16座人口破千万的大都市。为何反应到租赁市场的,却是另一番景象?


市中心小单间,月租1800元,几个月了都没人要。


朋友的卖鱼桥本部学区房,60多㎡的小两房,这两年租金一年比一年便宜,中介要求的空置期却一年比一年长。


就连次新房也不能免俗。申花一次新小区,60多㎡的住宅,三年里租客换了两拨,租金却一分没涨。租金收益不到3%,气得房东要卖房。


还有网友感叹:今年新加的500人租房群里,房东占了一大半。每天一长串的特价房源出租,看得只想退群。


租赁市场真的这么不景气?也不尽然。



开年,滨江一酒店式公寓还因房子供不应求,强行涨租5%。


经过一段时间调研后发现,杭州还是有部分板块、部分类型房源,租金十分坚挺。


最典型的,是已开通地铁口沿线的次新房。


像是交付不久的酒店式公寓,租金会呈上行趋势。房源新,95后、00后的年轻人中意,哪怕价格贵一点也能接受。


我一朋友,前些天刚租了套彭埠地铁站上盖的杭州之翼LOFT,月租4500元。价格再添点,都够在旁边租一套89㎡的住宅了,就是离地铁口远些。


杭州之翼去年底交付,照理房源供应量大,租金更易下行。结果看了一圈房,房东(包括长租公寓企业)价格咬得很死。


还有已开通地铁沿线末端的小区,租金也相对坚挺。同样的价格,在市中心只能租老破小;但坐几站地铁,就是次新小区,房间大、装修好,还有物业服务。


“市中心的租赁是越来越难做了,租客都在往外跑。”常年只做市中心租赁的一中介,今年准备转移阵地。




PART 4


稳定的租赁市场,租金每年上涨5%属于正常范围值。


虽说今年情况特殊,新冠病毒导致全国运行滞缓,年后租赁市场难现“小阳春”也在预期之内。


撇开疫情这只“黑天鹅”,杭州租赁市场本身,租金已出现疲软趋势。


2016-2018年间,浩浩荡荡地大拆迁,加上冒进地长租公寓,杭州租金出现一轮猛涨。


我爱我家数据显示,2018年7月,杭州租金达到高峰,平均租金64.5元/㎡/月,半年时间大涨5.1元/㎡/月。之后,租金逐月下滑。2019年全年,杭州平均租金降到62元/㎡/月。


杭州租赁市场变化背后,受多重因素影响:


第一,杭州可供租赁的房源,不仅局限于市场上流通的商品房,还有公租房、廉租房、人才公寓、蓝领公寓等类别。不仅房源量大、租金还便宜。像是杭州特色的蓝领公寓,目前已完工24753套()。



第二,成套房源分隔成单间出租,房源总量增加。还是我爱我家数据,2019年一居室成交占比相比2018年,上涨1%;二居室相反,占比下跌1.6%。


这跟当下年轻人的居住习惯、重视居住私密性有关。


第三,亚运会的落址,加速杭州城市基建的快速发展。按计划,2022年亚运会前,杭州10条地铁线路通车,那时,会有更多的租赁需求向外溢出。


以丁桥为例,目前80多㎡的两房,月租金便宜的才2000元;但随着后期地铁3号线通车,租金上涨在预期内。


一个很直观的数据:目前杭州月租金2000-3000元这一区间段,2019年比2018年,高出3.1%;而月租金4000元以上的,2019年相比2018年,跌去3.3%。


好在,杭州正在恢复成往日的模样。伴随着大量人口的涌入,租赁市场也在复苏。只是,租金的预期,又会如何?



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文∣江公子

编辑∣二叔


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