降价出货、挂牌唯一住房……为把握“最后”限价红利，杭州购房者拼了
杭州楼市复工10余天，市场似乎波澜不惊。
但随着疫情期首波开盘潮（3月）的即将到来，一场暗流涌动的“备战”，正在酝酿。
春节前挂牌杨柳郡的投资客莫先生，原打算趁开年“小阳春”高位套现，凑够资金伺机再摇一套红盘。被疫情打乱节奏后，莫先生放言：降价也要卖掉。
不仅是投资客，普通改善客也在行动。
新杭州人小丁一家，最近把家庭唯一一套住宅摆上货架，目标是置换一套江南岸（亚运村、奥体、滨江等）大户型。
二手行情尚未明晰下，为什么大家如此着急？
原因很简单，在许多人看来，今年可能是最后一波限价红利了，必须提前做好准备。
PART 1
“看房的人也没有，看来不降价不行了！”
相比不能复工，每天被家里的一对熊孩子折磨，让莫先生最闹心的，还是那套挂了好几个月，却鲜有人问津的二手房。
莫先生的这套房，是位于城东的超级红盘杨柳郡三期，去年10月才刚刚交付，131㎡四房两卫的户型，购入时总价460万。
想起来当年能在众多关系网中，厮杀出一套房子来，其实也是相当不容易的。
好在这套房源的各项条件都不错，不仅是适中的黄金楼层，还是东边套，而且更靠近地铁，相对一期二期还是便利不少的。
当然，莫先生给出的价格也是不低，总价630万，折合单价4万8。
虽然，杨柳郡曾经一度到达过5万的成交单价，更在去年底有层楼粉丝仅挂牌一天，就把一套106㎡带车位的房源，以550万的单价出手，撇开车位单价也高达4万9。
更何况去年年底二手房的形势相当不错，莫先生觉得来年的小阳春是势在必得的。所以，他挂出这个价格，也就不足为奇了。
只是，这一场乱入的疫情，彻底打乱了莫先生的卖房计划。无奈之下，莫先生早已出招，他让相熟的中介朋友多推这套房源，并且承诺卖出就会封一个三万的大红包。
然而，到目前为止，看房的人依旧是0个。
“小张告诉我，给那些意向客户都不知道打过多少电话了，但这个价格实在是没有让人来看的兴致。”
说到底，莫先生也知道这个价格是很难有“冤大头”接手的，而且他这套房子还没有满2年（本以为要自住，没有提前交契税），还有大30万的税费。
降价，或许是出手的唯一途径了。
PART 2
那么，为什么莫先生如此着急出手呢？说到底，还是再想买一套房，
此前，莫先生就是周围亲朋好友中的投资高手，虽然是个90后，但在近4年内就扫荡过城东多个红盘，江与城、杨柳郡、雍和府、亲爱里等等。
当然，这些房子不是同时间拥有，都是靠鸟枪换炮般的腾挪。
最近的一次操作，还是在2018年下半年，莫先生把当初220万购得的雍和府，以335万的价格出手。光这一波就赚进百万，已是让普通人羡慕不已。
不过，莫先生才没有停下买买买的脚步，资金到账的那个月，他就转身投入摇号的大军，用父母和自己的房票去摇江与城，最终摇中一套139㎡的大户型。
转眼到了19年4月，钱塘新区尘埃落定，那个月的江与城变得更加疯狂，直接到达了“万人摇”的高潮。
莫先生当然也没有错过这次追涨机会，在2.37%的中签率中杀出一条血路，拿下一套江与城的小户型。
一套全款的江与城大户型，加上一套六成首付的小户型，刚好稀释了那套雍和府的房款。
有了这样的甜头在前，出手杨柳郡，自然也是为了更好的腾挪筹码。这一次，他瞄准的是亚运村。
的确，杨柳郡虽好，但红利暂时也是到头了。
毕竟，艮北的新盘限价只要4万，有着大几千的价差，犯不着直接买杨柳郡二手房。
如果，曾经只有公园1872和天悦江湾相对稀缺的供应，那么现在的艮北可谓一点也不缺房子。
公园1872、天悦江湾、棠玥湾、博翠碧蓝湾点连线般的铺开，后头还有待售的天萃名邸和花样年宅地，中签率也逐渐攀升，甚至流摇。
如今的艮北，其实也已经没有那么难买，“高贵”的二手房，可能也即将退下神台。
另一方面，来自杨柳郡内部的挤压，其实也不小。
这个超级大盘，目前已有一二三期交付，本身就有不少的选择余地，而且一二期的户型得房率，还要比三期好上几分。
这也难怪，莫先生退场艮北，而扑向亚运村的怀抱，即使它的价格体系目前仍未完全明了，但从各项外部条件来说，这无疑是最适合他的下一个掘金点。
PART 3
像莫先生这样精明的投资客，也被手中的二手房拖住了脚步。
而年前我们提过的老冯，却要幸运的多。去年底就出手了西湖国际城的二手房，现在钱和房票都早早地到位了。
甚至，他的下一个目标也已经明确，是位于三墩北的紫雅云邸，只等项目开盘，他就准备再次入场。
不仅投资客在不停的换仓，自住改善的购房者，也已经开始行动。就在上个周末，家住城东的小丁，把手上的唯一住房在中介挂牌了。
这套89㎡的三房户型，是小丁在2017年以220万的总价购入，算下来到现在也不过住了两年。
虽然日常出行方便，但没有大型综合体，离地铁口也不是特别近，早已让小丁心生换房的念头。
最重要的是，整一个2019年小区的房价，基本是纹丝不动，甚至还有回调势头。
另一方面，周边的新房爆发式增长，各项配套还甩了半天街，价格和自己的二手房也不相上下。
“再不卖，等这些房子交付了，也不知道小区价格会掉到哪里。”
为了资产保值，也为了更好的配套，顺便也能把小三房折腾成四房，小丁这才迈出了卖房置换的这一步，而且还要速度快。
目前，小丁的这套房源挂价360万，留了10万的还价空间。如果最终以350万成交，那么扣除按揭，能到手210万。
加上手上已有的200万现金，小丁统共会有400多万的首付款。算下来，刚好可以买滨江、奥体、亚运村这一带140-150㎡的户型，完美契合置换需求。
在小丁看来，在这几个板块，不仅有更好的规划，还有不错的倒挂红利，简直是自住保值上选。
PART 4
开年微妙行情下，为什么这些投资客和改善客的步伐，出奇一致？
从表面上看，短期内出手二手房，大概率无法实现收益最大化。同时，意向楼盘也不一定能摇号，操作的不确定性很大。
但购房者们不傻，他们为的只是博取一个资产升值或居住改善的好时机。
即以价格相对高位的二手房，去换取更有发展前景的限价红盘。从资产配置角度看，这绝对是可行的。比如，4万8的杨柳郡置换一套奥体，当然划算啊。
但摇号的不确定性，让许多人不敢走出这一步。
类似莫先生这样的投资客，自然没什么压力，即便摇不到，顶多也只是失去一个资产再升值的机会。
那为什么小丁这样的家庭，照样选择一往无前？
原因很简单，一是二套房首付资金不足，只能选择卖房（抵押也不够）；二是从客观角度看，今年很可能是最后一波限价红利了，错过难再有。
大家都知道，从2016年算起，杭州这波牛市已经进入第五个年头了。
尽管出台了严厉的双限政策，但随着高地价楼盘逐渐占据主导位置，加上二手行情式微，真正还有倒挂的限价红盘日渐稀缺。
若再加上改善、板块前景等标签，那就更少了。
当然，对于唯一住房家庭来说，操作有一定风险，即卖掉了二手房，却买不到心仪楼盘，最终竹篮打水一场空？
好在现在的杭州楼市分化明显，即便A计划无法实现，还有B计划、C计划……
就拿小丁来说，滨江、奥体红盘买不到，依旧可以在城东重新买回一套。供应爆棚的城东、艮北，摇中一套改善新房，难度不大吧。
今年，你准备搏一把吗？
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文∣咸鱼/麦格
编辑∣二叔
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