疫情众生相：二手房签不了，店面开不了张……该怎么办
“我买的新房，原本今年底交付，最近已收到开发商可能延期交付的通知，这合理吗？”
“因为是租客，在社区勒令下，本周才千难万难回到杭州，辛酸啊！”
“春节前签了二手房买卖合同，原定2月20日付首付，现在温州买家说他暂时过不来，我可以没收定金吗？”……
疫情尚未消散，一连串问题和纠纷已暴露出来。
2月10日，全国人大常委会法工委明确表示：“因新冠肺炎疫情不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”
“因不可抗力不能履行合同的，根据其影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
随后，浙江省高院民一庭、民二庭各自发布今年的1号通知，对这类纠纷给出了指导性意见。尤其是民二庭《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》（以下简称为省高院《解答》），相当全面细致。
出现纠纷了，应该怎么办？这里我收集了几个典型案例，并请律师给予了分析解答。
01
二手连环买卖合同
温州人吴先生，春节前把自住的温州市区房子，卖给了A；又谈好了要买B的一套大面积学区房改善。
1月15日，他先后签了这两份二手房买卖合同，约定2月15日，A把首付付给他；2月20日，他再把学区房的首付款付给B。不料之后疫情暴发，温州又属于重灾区。下家A表示，2月15日他不敢出来办手续。
等着收到A的首付，再去付自己首付的吴先生，顿时一筹莫展。
跟B商量，B不愿意通融，说2月20日不能如期收到首付的话，就当吴先生违约，要没收15万定金。吴先生该怎么办？
浙江海浩律师事务所律师杨献艺：
首先，1月23日，浙江启动重大公共突发卫生事件一级响应。这个日子，我们可以把它视为“疫情发生”的时间起点。
再来看，省高院《解答》中明确表示：对于在疫情发生前签订的商事合同，疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致不能履行的，应当鼓励交易，可以引导当事人通过变更履行期限等方式，继续履行合同。
吴先生签的这两份买卖合同，都属于这种情况。
房子的买卖其实不存在根本性违约问题，只不过受疫情影响，买家没法在2月15日、20日这两天按时如约履行合同。
因此，合理的解决办法是倡导双方分摊损失。
这个案例中，吴先生和B也是这样协商的，最后双方各退一步：20日之前，吴先生再凑35万给B；而B也答应，剩下的首付款，延期到3月2日再付。
02
楼盘可能延期交付
2月19日，杭州多个楼盘发布了“项目可能延期交付”的告知函，有城东的金色时光、崇贤的翡翠半岛、富阳的麓宸府等。其中，金色时光和麓宸府的约定交付时间是今年3月，翡翠半岛是6月。
而在此之前，有购房者买的新房交付时间是今年年底，但也已经收到开发商称可能延期交付的通知。
多位购房者前来咨询：楼盘延期交付合理吗？如果合理，具体怎么界定？比如什么时间段内交付的楼盘，延期交付可以获得支持？
浙江泽大律师事务所律师高丽敏：
同样是在2月19日，浙江省建设厅发布了《住房城乡建设行业企业新冠肺炎疫情防控有关法律风险应对指引》，对延期交付这一问题，给出了建议。
《指引》指出，疫情防控对商品房买卖合同中约定的房屋交付等义务履行有较大影响，但是否构成不可抗力，要根据合同目的和疫情防控对合同履行的影响程度、因果关系等综合认定。
如约定的房屋交付时间在疫情防控期间，房地产开发企业因执行政府采取的疫情防控措施延迟复工，导致房屋不能按期交付，房地产开发企业可以不可抗力为由，主张将相关时间顺延至企业复工后的合理时间，并免除相应期间不能履约的责任。
如房屋逾期交付主要是因为工程合理工期延误等因素造成，房地产开发企业可根据实际情况与买受人协商顺延房屋交付时间。
因此，首先，疫情何时能得到有效控制，对房地产企业的最终影响严重程度，这是一个关键问题。《指引》所说的“疫情防控期间”，具体时间如何界定，还以相关单位公告为准。
其次，综合来看，交付时间相对接近的楼盘，比如约定时间在3月或6月的，延期交付获得支持的可能性比较大。时间较远的楼盘，比如今年底交付的，就不一定了。
03
部分银行可延期还款
张一是一位在四季青做服装生意的小老板。去年11月，他买了城东一套159㎡的叠墅，改善自住。
今年1月初，银行按揭放下来了，每月需还款约18000元。
之后就暴发了疫情。原定2月就开张的店铺，至今开不了业，起码要到3月后了。原本一个月能赚三五万，这下不仅没进账，租金、人员成本等加起来，还要净亏十多万。
手上现金一下子很紧张，张一想问问，他能申请延期还按揭款吗？
浙江海浩律师事务所律师杨献艺：
2月初，中国人民银行、财政部等五部委，联合发布了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》。
《通知》表示，对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要求金融机构在信贷政策上予以适当倾斜。灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。
从实际情况看，张一属于“受疫情影响暂时失去收入来源的人群”，可以向银行申请试试看。
查询了一下，杭州各家银行关于延期还款的实际操作情况，差别挺大。一部分银行可办延期，但需在还款日之后的30天内还清，同时缴纳罚复息。
04
减免租金是情分
赵小姐所在的公司，今年换了办公地，搬到余杭区的未来科技城。
本来公司定于2月1日开工，但遭遇了疫情，余杭区的情况又相对严重，所以最终申请到的复工时间是2月24日。也就是说，新租用的办公室空置了3周。
赵小姐问，像这样的特殊情况，是否可以向写字楼房东，申请一定的租金减免？
浙江海浩律师事务所律师杨献艺：
房屋租赁合同的本意，是在一定时间内，房东把该房屋的使用权，让渡给了承租方。至于房屋在某段时间内无法正常使用，只要不是房东的原因导致，这一风险应当由承租方承担。
所以，房东不减免租金是本分，减免租金才是情分。
再来假设一下，相对极端的情况。假如疫情十分严重，一直持续半年，企业在这半年内无法到办公室复工，而写字楼的租期是一年。
那么，租赁合同的双方，利益就出现了严重失衡，产生的损失如果都让承租方一方承担，也是不公平的。
这种情况下，根据权利义务对等原则，很可能采用的解决方式是，双方共同承担损失，各自承担一半。
5
店面转租各退一步
2019年初，王女士在萧山临浦镇租了一间店面，做母婴用品生意。
2019年10月，因为生意不佳，王女士把店面转让给了陈女士。双方口头约定，春节后陈支付租金和转让费给王。陈女士在春节前对店面进行了装修，准备2月开张服装店。
不料春节期间疫情暴发，陈女士无法正常开张，也未按口头约定，将租金和转让费交给王女士。这样的情况，应该怎么处理？
浙江六和律师事务所律师张林利：
这两天，杭州市中级人民法院新发布了，关于疫情防控期间房屋租赁合同纠纷的一些解答。
其中一项解答显示：对政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行。但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的，可根据公平原则，要求出租人适当减免租金等，合理分担因疫情防控导致的不利后果。
临浦这个案例，虽然是房屋转租，但也可以此类推。
合理的解决办法是，双方就租金和转让费进行协商，各退一步，共同承担疫情带来的经济损失。
06
歧视租客不合理
这次疫情防控期间，全国各地都出现了租客、业主被区别对待的情况，杭州也是。
有的小区，无论租客是否来自疫区、身体是否健康，都一律禁入、劝返；有的小区，租客虽然在小区禁止之前幸运返回了，但在小区实施封闭式管理后，再也出不去了：因为不是业主，根本办不了通行证。这些做法合理吗？
浙江六和律师事务所律师张林利：
住房租赁合同，实质上就是在一定时间期限内，业主将房屋使用权，有偿租用给租客。
这里的房屋使用权，无合同特别约定的情况下，是一种不可分割的完整权利，也没有任何限定条件。比如租客可以自住，也可以借给亲友住；在不影响房屋结构的情况下，还可按照自己喜欢的方式进行软装布置等。
换句话说，租客和业主在对房屋的使用权上，是没有差别的。所以，租客被区别对待，也是没有道理的。租赁合同有特别约定的除外。
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文∣楼小姐
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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