可售5000套！“人人都爱”的奥体核心，至少还有8个新盘，但能买到吗？
最近几天，滨江房产频频占据焦点位置。
一是御虹府（金色江南南侧）现场展示中心，昨天正式开放。意味着今年7月底才拿地的新盘，离首开之日又近了一步。
二是今年10月竞得的钱江世纪城34号地块（澄品西南侧），上周五举行了工程奠基典礼，宣布正式动工。
在惊叹于滨江速度的同时，大家突然发现：继 “奥体三兄弟”之后，这个“人人都爱”的宇宙中心，正在迎来又一波供应高峰。
除了上述两个纯新盘，信达中心|杭州壹号院、奥邸国际和保利·澄品，仍有房可售。
此外，本月23日奥体将出让1宗约12.7万㎡宅地。按照控规，飞虹路沿线也有少量商住混合用地，可供出让。
我仔细算了下，整个奥体核心区潜在供应至少有8个楼盘，可售住宅房源5000余套。
再加上年底开始交付的次新房回流，板块可选余地，相当充足。
作为《层楼》年度板块盘点系列第二篇，今天这篇文章，就是为广大购房者厘清奥体核心区潜在供应，供买房决策参考。
备注：本文奥体核心区范围，指机场城市大道、机场高速、市心路、庆春隧道，钱塘江围合区域。
PART 1
第一块供应，自然是中产和富豪们“疯抢”的澄品和杭州壹号院。
澄品总体量约45.2万㎡，由高层和洋房组成。自今年5月首开至今，共推盘5次，高层均价4万7、洋房均价5万6，已累计热销1126套。
按计划，本月将再领5幢房源预售证，共350余套，其中高层3幢、洋房2幢。
这也将是澄品洋房组团中的最后2幢（16#、19#）。这次加推过后，洋房这一产品业态，将“暂别”奥体（两个滨江新盘均为纯高层）。
相比洋房，澄品高层还有不少余量。15幢高层至今开了7幢，还不到一半的量。
但等本月加推后，也只剩下5幢高层了（520余套）。也就是说，这个近2000户的大盘，仅半年多时间，就去化了近四分之三。
“莲花碗”旁的杭州壹号院，同样所剩房源不多。
总体量约97万㎡的杭州壹号院，分为3个地块。01地块的8幢住宅早已清盘，今年开售的02地块共11幢住宅+1幢公寓。至于03地块，为写字楼+7万㎡购物中心，并无住宅房源。
也就是说，杭州壹号院可售住宅，仅剩02地块。
截至目前，02地块先后开了3次盘，推出7幢住宅。起步171㎡，最大224㎡，精装均价48100元/㎡，总价千万级。
上月底9号楼加推后，杭州壹号院只剩10、16、20、21号楼尚未开盘，可售房源约320余套。
据了解，这4幢楼预计明年推。户型更大，最小225㎡，最大333㎡。
至于奥邸国际，或许已经淡出许多人的视野了。毕竟，这个只有2幢住宅的豪宅，上一次推出住宅还是在两年前。
剩余约174套房源，主力户型仍是185㎡、216㎡。上半年曾传出要开盘，但最终又不了了之。
具体何时加推，目前仍未有准信，想必至少要到年后了。
不过，值得关注的是，两年前均价就4万5的奥邸国际，再次开盘价格是否会出现调整？
PART 2
2个滨江新盘和待出让宅地，构成了第二块供应。
最快入市（预计月底或下月）的御虹府，总体量约13万㎡，共规划12幢精装高层，户型面积约103—139㎡，共1151户。
御虹府的优势，除了地段，更在于小户型占比高。
近年来，奥体核心区户型大面积化非常明显：杭州壹号院171㎡起，澄品高层127㎡起，奥邸国际186㎡起……总价动辄七、八百万起步，让无数人望而却步。
而御虹府约103㎡户型共552套，占全盘近一半！加上4万5的限价，预计总价门槛只要400万起。
刚刚动工的钱江世纪城34号地块，相关信息也已剧透。
总体量约21万㎡，可售11幢精装高层（25-26层），共计约1080户，户型面积约104-172㎡。地块限价4万7，门槛要高于御虹府。
值得一提的是，御虹府为滨江独资项目，34号地块是多家联合开发，包括滨江、保亿，中梁和保利。
御虹府有滨江房产标志性的双泳池配置，当然34号地块也不差：铝板干挂外立面，配备景观泳池、健身房和恒温泳池等。
预计23日出让的宅地，限价4万7，位于杭州壹号院东侧约200米。
地块出让面积41113㎡，容积率3.1，总体量约12.7万㎡。剔出6373㎡公租房，若按套均130㎡算，可售房源约930套。
但这不是奥体最后一宗宅地。
从单元控规层面看，奥体核心区由钱江世纪城核心区单元，和奥体博览中心单元组成（以金鸡路为界）。后者又分滨江区部分和萧山区部分。
结合控规和现状，可以发现御虹府是钱江世纪城核心区单元最后一宗宅地；奥博单元滨江区部分呢，则基本被杭州壹号院、春江彼岸、水榭春天和旭辉城填满了。
剩下奥博单元萧山区部分，是主要还有土地供应的区域，集中在飞虹路两侧，包括23号出让地块。
我仔细对比了今年11月新发布的单元控规，发现飞虹路以北，利丰路与博奥路之间，还有2宗B1/B2/R21地块待出让，即商住混合用地。
PART 3
第三个库存，就是二手房了。
目前，奥体核心区的二手房供应，主要分为两块：一是金色江南、春和钱塘、和美家、美哉美城，及万和国际等，好找房平台总挂牌量263套。
另一块是水榭春天、春江彼岸和旭辉城，挂牌量241套。
但这两块的量，肯定都不及即将陆续交付的“奥体三兄弟”（也包括都会山、天赋和檀悦）。因为这批红盘的投资比例太高了，出货套现概率极高。
上周我们已经做过统计，6个楼盘合计交付房源约5000套，按20%算，就有1000套房源流入二手市场。
但即便奥体核心区供应充足，目前想要买到新房，仍然要拼运气。
以澄品为例，高层最低中签率仅6.9%，更高总价的洋房，中签率最高也不过33%。
再看杭州壹号院，上月连续两次推盘。第二次开盘全是222㎡以上的超大户型，总价千万级，且冻资最高900万，还与晓风印月“撞车”。
结果80套房源，仍吸引1123组客户报名，7%出头的中签率，反而再创新低。
据说，杭州超多富人都盯着剩下的333㎡大户型呢。
所以，完全可以预见，御虹府、34号地块这样的“小户型”楼盘，大概率还是“一房难求”的局面
购房者想要轻松买到奥体核心房，估计只有两种方式：一是市场继续降温，购买力衰竭，中签率大幅提升；其次就是花更高代价，购买二手房源。
但前者出现的概率并不高。
毕竟，这也是奥体核心区最后一波集中供应了。错过这批新盘，真的只能买二手房了。
PART 4
但其实，真的错过奥体核心，还有一个备选方案：亚运村。
西邻奥体核心区，对望江河汇，也是炙手可热的板块。
整个亚运村，由4个区块构成：绿城建设的媒体村、运动员村一；万科建设的运动员村二；以及华润建设的技术官员村。
其中，绿城建设的媒体村，住宅就3块，余下是邻里中心、幼儿园及一所18班小学；运动员村一全部是可售住宅。
共计37幢，约2700套住宅可售。其中6幢为超高层，户型面积约110-220㎡。
万科建设的运动员村二，是一宗商住用地，住宅约27万㎡，商业约11.8万㎡。可售住宅约750套，户型约100-200㎡。
华润建设的技术官员村，囊括一座万象城+12幢住宅、11幢公寓。可售住宅约950套，户型约125㎡、145㎡及180㎡，已有样板房。
4大区块合计住宅约4400套，比两个澄品的可售房源量还要多。
上周六，我开车去亚运村转了一圈，发现各个区块的进度都很快。许多建筑已经露出地面十几层，甚至二十几层了，蔚为壮观。
位于民详路边的“华润展示中心”，也已进入公共部分装修阶段，可能过不了多久，就要开门迎客了。
不过，有传言说，亚运村售价可能看齐奥体，也是4万5，预计明年入市。
若是这样的价格，大家还会蜂拥而上吗？
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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