小阳春还有多远？万人摇和顶豪都火速加推，真热闹 | 楼先生问答NO.463

Original 楼先生层楼 2022-05-16

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还记得我说过一句话吗？

我说，今年底的行情，真还没感觉到有多冷。那是因为，一个又一个的焦点盘、流量盘，撑住了往下掉的行情。

从数据上看，也是如此：11月新房成交金额和面积，同比去年都是上涨，二手房6000套的月成交水平，虽然从高峰时期下来了，但与历史周期相比，还是高于均值。

更神奇的是，二手房价格没有回涨，但活跃度又起来了。

2018年7月到2019年4月，多个限购城市纷纷放松调控，然后配合货币放水，迎来意料之外的小阳春。与2019年底的这几个月，是不是同样的操作，同样的味道？就房地产股，都莫名其妙地涨了一波。

年底这一波行情，真的太热闹了。一个个摇号红盘，接踵而至，几乎不让购房者停下来调整喘气，你说让市场情绪如何平抑？比如幸福里，两次万人摇之后，已经领出了第三张预售证，边上还有璀璨澜庭一把梭哈。

除此之外，杭州壹号院、晓风印月同时拿证摇号这件事，往好了说，是政府有意市场分流，降低热度。事实上，富人们都快嗨翻了。接下来，富人继续嗨：7万+的仁恒滨江园也拿证了，149套。

最后再讨论一个问题：房子还能买吗？

讲五个要点：1、楼市是经济最大的蓄水池。2、房价越涨，老百姓越买房，超发的货币才不会冲击外汇和物价。3、通货膨胀不会停下来，也不能停下来。4、短期横盘是好事，把过去涨过头的房价夯实了，继续涨。5、买大城市，不会错。

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前湾国际社区105方、萧山科技城、亚运村

@Deviation

刚毕业来到杭州，刚需。艮山府77方，总价350万；前湾国际社区105方，总价300万左右。工作在钱江新城市民中心，艮山府到钱江新城是真近，但又比较喜欢仁恒的品牌，以及大盘规划，从萧山科技城开车到市民中心也应该能控制半个小时内，请问怎么选择？总价350万，半个小时车程，除了前湾国际社区，还有什么性价比更高的新盘？对萧山科技城如何看？

楼先生：艮山府的位置还可以，单价也不高。但这是有原因的，它的产品做错了。在上海，这样的户型可以被接受，杭州人太挑剔，或者说杭州人见过太多好房子。所以艮山府的价格一直上不去。尽管看上去跟周边次新房有较大的价差，但还是建议要慎重考虑。

350万的预算，可以把视野放得更宽一点，选择还是挺多的，如果考虑二手房，可以关注艮北或者九堡，都可以去选。总之掌握一个原则：尽量买市场主流的户型，89方就应该挑选三房，能有两卫，当然最好。

至于仁恒的前湾国际社区，一线房企品牌，品质不用担心。从房子本身来讲，肯定远远好过艮山府。如果二选一的话，还是前湾国际社区吧。很多人对萧山科技城有一点怀疑，但其实，只要相信「拥江发展」不会落下这个重要区域，就一定可以期待。另外，等亚运村的价格出来了，萧山科技城的价值感就会显性一些。

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300-350万、建发&金辉、三墩北精装现房

@毕震

300-350万总预算，首套刚需，关心学区，三墩北板块，考虑明年买房，如果金辉的房子没摇上，包括金辉在内，西湖国际城、金地自在城、西雅图、紫藤苑这些二手小区，首选哪个？

楼先生：总价350万内，而且还比较关心学区，那三墩北最合适了。毕竟这里属于西湖区，教育资源比较有优势，有嘉绿苑的学校，也有求是旗下的星洲小学，还有文理小学，不管房子怎么样，至少学区方面不用太担心。

如果不着急入住，可以关注建发金辉合作的精装现房项目，一共1200多套房子，户型有95方、115方、125方和139方。预计明年六七月份上市，一般来说，现房楼盘如果不是一次性全开，推盘节奏也会非常快，相对买到概率会大一些。目前三墩北高层限价2万8，比次新房还是要便宜。另外，预计明年底前就会交付。

至于二手房，可以再观望一阵子。比如西湖国际城，之前有很高的成交价，但最近挂牌房源越来越多，降价也比较明显，300万左右就可以买到了。西雅图还没有交付，估计也卖不贵。总的来说，二手房还有机会再便宜一点。如果一定要优先考虑，可以是金地自在城，地理位置更好，有地铁和购物中心的优势，还有文理小学很厉害。

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500万、珊瑚世纪/3.8万、城东新城/小户型

@Leesa

想问一下：我在江干庆春路这里上班，想买滨江或者江干的房子。现在孩子1岁，最好有学区，最好3室，不要超过500万的房子有推荐吗？如果不考虑学区，又有什么好楼盘推荐？自住需求。

楼先生：如果考虑学区，两个方向可以关注，一个之江新城，属于西湖区，这里有求是、学军等学校，教育资源还是很丰富的。你可以先关注两个新楼盘，珊瑚世纪的高层，第一张预售证已经拿到了，3万8的均价，比周边的次新房还是要便宜一点点。还有一个云境，小高层也是卖3万8。

另一个是城东方向，500来万买三房，可以关注城东新城，接下来有不少小户型会上市，比如东潮府、东莱府以及金地商置的城东项目。其实，如果能接受二手房，整个城东新城的二手房都可以看一看，选择面会更大一点。

单价想要便宜一点，可以到艮北，买舒适性的三房，比如有前滩名邸这样的现房楼盘，有天悦江湾、公园1872这样的地铁盘，有棠玥湾这样的神户型，还有在品质不错的金科碧蓝湾。还可以到笕桥，明年会有绿城、金隅和甘肃建投的楼盘。只不过，对学校资源只能抱着以后会好的心态。目前看，都比较普通。

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300万、工作在阿里西溪园区、杭语蓝庭

@超凡

你好老师。2020年年底准备买房子，您可以帮忙分析一下明年年底有什么楼盘吗？背景： 1、在阿里西溪园区上班。2、距离工作地点近一些。3、地铁站附近。4、预算300万左右。

楼先生：为什么是准备明年年底买房？如果明年底才有购房资格，那没办法，你到时可以再来咨询。因为，现在帮你推荐和分析，没有什么意义。目前看得见的楼盘，差不多一年时间就能卖完。比如杭州富力中心和西溪公馆，真要开始卖了，速度会很快。

反而是天空之城，可能会先上市，但它是超级大盘，可以开发5年。不管什么时候买，都值得关注。天空之城的小高层和洋房，预算肯定不够，小高层大概3万7，洋房要4万出头。根据限价系数推算，未来科技城的高层，可能还是3万出头一点，300多万或许还能够得上，可以重点留意。除此之外，还有一个杭语蓝庭，在凤新路的南侧。

其实，在未来科技城一带，只要有机会，或者能够创造机会，当然是越早买越好。目前未来科技城是限价最明显的区域，这样的窗口期，不会无限期一直都有。尤其2020年，杭州还有5%的涨幅额度，谁也不知道，会不会将未来科技城的新房限价，往上狠狠拉一把。

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800-900万、望江新城/御潮府、都会森林

@王洋

老师你好，求解答。预算800-900万，市中心的二手房或新房有推荐的吗？最好靠东河边上近浙一医院，有什么值得推荐的吗？

楼先生：以你的承价能力，杭州大多数房子都可以选。但有一个楼盘可以重点关注，那就是融创和滨江在望江新城合作的项目，叫作「御潮府」，它有120多方的户型，也刚好能符合你的预算要求。在一手房的选择中，它离浙一医院是最近的一个。而且，望江新城没什么不好的，新世界来了，你可以把它看成另一个嘉里中心的感觉。

凤起钱潮也可以排在前面推荐。这个楼盘我们已经推荐过很多次，在产品上花得心思很多，包括已经露出来的外立面，颜值很在线，而且又有江河汇流区的预期。虽然装标有所减配，但6.18万的价格，性价比还是很可以的。

还有都会森林，也可以作为一个选择。产品挺好，位置也过得去，而且单价更划算一些。只不过，室内装修弱了一点，但园区和会所还是保持了豪宅的配置。这两点非常关键，说明豪宅的底子还是在的。或者也可以跑到江对面，比如晓风印月、丹枫四季，能摇到，也没什么不可以的。

老哥买房指导课堂·第3课

课题：有些板块为什么能涨4倍

关键词：规划红利、板块潜力

时间：12月7日（周六）14:00

地点：望梅路与宏达路交汇处（江山风华售楼处）

分享嘉宾：大老哥

波澜壮阔的楼市行情已经延续了二十多年，但一轮行情中板块涨幅有大有小，有的涨了4倍，有的却只有50%。

本周六（12月7日），大老哥将为你解读其中的奥秘，用实战经验告诉你：地段价值的提升主要靠什么？我们如何去发掘价值洼地，得到最大的投资回报？

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