二手房价跌了，是继续观望还是年前入手？| 楼先生问答NO.460
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今年过年特别早，意味着年终奖也能早点到手。
问题是：农历年前，要不要搞掂一套房子？
限价下的新房，还是按照以前的逻辑，该摇的就继续摇吧。除了少数板块，倒挂正在消失，普遍还是新房实惠。
关键是二手房，已经横盘数月+确实降价了，有的降幅还不小，而且买家也观望过一阵，那要不要继续观望下去？
我给出结论：如果没有遇到最合适的那一套，就不着急买。因为，即便明年有小阳春，二手房也不会涨，没有涨价动力和势力，顶多成交量上会漂亮一点。
目前大家看到的二手房状态，应该还会持续下去，并且新房和二手房的价格，会逐渐回归到一起。从基本面来看，这是检验一个区域二手房是否可以放心入手的前提。
还有，10月二手房成交量不到6000套，而去年同期成交量只有3000套左右。其实还没到最坏的时候。我们再把周期拉长到5年，其实现在几个月的成交量，还是高于均值。
你可以说，现在二手房市场还没到很差的地步。你也可以说，结合趋势看，二手房还有观望的空间和时间。
所以，不管怎么样，不用慌。
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总价400万、璀璨澜庭、等拆迁vs现在卖掉
@road
老师你好：2套房，一套学军学区70多方，小的小孩刚进幼儿园，十年内会自住。另一套建工新村旁58方文一街学区，去年公示属于拆迁范围，之后又毫无动静了，感觉拆迁遥遥无期。现挂牌340万左右，公民同招政策出来，出手应该不难，等拆迁还是出？如果出，400万左右总价，不考虑住的意愿，有哪些推荐？希望能被选中，谢谢。
楼先生：等拆迁有两个不好：一是会很被动，不知猴年马月才会轮到；二是不一定会货币安置，如果是给你回迁房，最后还得想办法换成商品房。类似树园31幢这样的特殊公共事件，发生的概率和获得高额赔偿，可能性都是非常低的。一般来说，与其被动等待意外之喜，不如主动出击，建议还是现在卖了，去换成新房。
与前两个月相比，年底这段时间，二手房的流量稍微回来一点，可能是房东降得多，总之看房的多起来了。如果能够顺利卖掉，去换一套性价比不错的新房，不会吃亏的。400万的总价承受能力，可以重点关注未来科技城，限价最厉害的一个区域，可以选择的目标有杭州富力中心、天空之城和西溪公馆。
还可以往三墩北和运河新城，幸福里能摇中，没什么不好的。接下来，璀璨澜庭也要上市了，不管是2.65万还是2.9万，斜对面的谢村，明年卖3万8。另外，就是城北运河湾，融创的两个楼盘，400万投资一套小户型，也不是不可以，运河湾的发展是很笃定的，南北方向一路之隔就是桥西，两者之间的差价也摆在那。
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萧山市北vs艮北新城、杭州世纪、锦粼府
@老司机
工作上班在钱江新城，杭州世纪128方高层，约470万，精装；锦粼府洋房118方，约370万，毛坯；两个户型实际使用面积差不多，哪个性价比高？另外，萧山市北与艮北新城，哪个更具发展前景？
楼先生：如果资金允许，二选一的话，建议考虑杭州世纪多一点。首先，市北和市北东，从城市面貌看，还是截然不同的。其次，自住需求，精装要比毛坯更有吸引力，而且，整个市北来看，杭州世纪的产品和定位，都是遥遥领先的。另外，还有地铁角度的考虑，也是杭州世纪更适合一些。
至于市北和艮北之间的比较，从拥江发展和两岸同辉来看，可以说是「互为镜像」。只不过，城市发展有先后，艮北的发展更快一些，城市资源、居住氛围，以及地铁网路的分布，会更密集一些。短期内，自住的话，艮北会更舒服，中长期看，两个板块的差别不会很大，包括房价，也是齐头并进的趋势。
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400-500万、郊区排屋/买得起住不起、艮北
@Baby
城北华丰一套90方自住，在钱江新城上班。孩子明年幼儿园。还有一张房票，总价400-500万，在纠结城东新城东莱府89方还是艮北的新盘。另外又看中富阳银湖的大城小院90-110合院，可以远离喧嚣，又有点提前退休隐居的感觉。十分纠结，望指点。
楼先生：在资金有限的情况下，买房要有轻重缓急之分。对你们而言，现阶段还没到考虑郊区排屋合院的时候，而是应该认真关注一下自身的切实需求，比如换大一点的房子，或换到好一点的地段。
看到大城小院这样的房子，不自觉就会遐想，会心动，当然房子确实很迷人。但这样的房子很奢侈，在于买得起住不起，因为没有时间去住。所以，也先搁置一旁再说吧。真的等以后有时间了，再买也来得及。
相比之下，在相对市中心的位置，不论何时，只要有需求，改善都是有必要的。一是，从自住角度看，需求更实际，房子本身的利用率也更高；二是，从保值增值角度来讲，总归是市中心的房子更灵活。最后，城东新城和艮北新城，建议考虑性价比更高的后者。
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现金280万/二套、珊瑚世纪、高层105方
@勤
目前居住在近江，想买一个二套房，一家四口需要三房，现金有280万，看过天空之城、杭州富力中心，也在等西溪公馆但遥遥无期，未来科技城有发展前景吗？另外，锦粼府的洋房，均价将近3万2，请问合适吗？
楼先生：从实际需求来看，为什么要舍近求远呢？在近江这一带，以你的承价能力，最好的选择还是之江的两个新盘，云境和珊瑚世纪，都可以密切关注。尤其珊瑚世纪，高层最小105方三房，单价3万8。
未来科技城是严重被低估的区域，从房价角度来讲，它是完全有机会看齐申花、城东新城的。我们现在再看未来科技城，会有一种小城市的感觉，因为开始堵车了，西站也来了，核心区域也扩容了。整个未来科技城还有很大的发展前景，竞争力也还在不断加强中。
天空之城、杭州富力中心——这两个楼盘的性价比会很高，投资角度考虑，比之江、市北东都更值得买。只不过，买来自住的房子，增值性要让步于实用性。锦粼府的洋房，就是很实用的的房子，产品做得不错，只是从匹配度来讲，不是最适合你们的。
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500万、城东新城、城北运河湾、春来晓园
@朱萍
总预算500万，还是首套房，工作在西湖文化广场附近，需要100方左右的舒适三房，不考虑二手房，哪些楼盘可以购买？
楼先生：总价500万，还是可以留在比较核心的区域。一个方向就是拱宸桥往北，500万可以买到不错地方房子，比如融创的两个新楼盘，单价3万8，而且学区也基本差不多定下来，听说是文澜实验小学。再往北一点，和宁文华府也是一个选择，单价3万6，价格优势还会有的。
其它的选择，要不就往城东方向，可以挑选的余地很大。相对来说，艮北的中签率会低一点，但年底两个月，艮北密集供应，五个新盘都会供货，买到的概率很大。另外，城东新城的买房环境更宽松，接下来东澜府、东潮府，还有一个金地商置的纯新盘，都做了90方左右的户型，总价500万内。到明年，还有笕桥的绿城春来晓园，和甘肃建投项目、金隅的项目。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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