仅仅18个月，从2.5万飙至9.4万套！杭州天量二手挂牌怎样炼成的？
杭州正在进行一场“二手房大爆炸”。
截至今早9点，杭州二手房挂牌量已高达94124套（含商业）。按目前速度，很快就将历史性突破10万套大关。
这是什么概念？以9月6098套成交水平算，即便无新增房源，也需16个多月去化。
调控这三年，杭州二手挂牌量，就像一辆刚启动的跑车，一直处于加速阶段，仍未到达速度极限。
尤其去年以来，上演了火箭般的蹿升速度。
2018年3月，仅2.5万套；7月中旬，破4万套；8月底，超5万套；10月底，迈过6万套门槛；今年5月底，7.7万套；现在9.4万套…………
仅1年半，挂牌量猛涨近3倍。它是怎么做到的？
如果把挂牌量看做一个水池子，过去三年里，至少有3个打开的龙头，源源不断地注入水量。
第1个，因限购出现的腾房票行为，推动了不少二手房流入市场。以本地家庭为例，若已有2套房，想要换房或再改，必须“卖1才能买1”。
第2个，因限价，投资红利凸显。卖掉手里的二手房，换成一套优质限价新房，是很多人的选择。
第3个，交付红盘的次新房回流。一二手倒挂大，交付时间早，投资占比高……是它们的典型特征，如西湖国际城、江南之星等。
总体而言，第3个水龙头的能量，最为凶猛。
看看这一串匪夷所思的数字：2016年商品房成交20.5万套、2017年16.3万套；2018年14.9万套。即便今年上半年，仍有6.1万套。
大量投资性次新房的涌入，加上限购限价的推动，及后续行情降温的影响，最终合力促就了天量挂牌。
今天，《层楼》将以泛奥体板块为例，通过对近三年入市交付新盘的分析，精准展现板块二手行情的变化，进而反映整个市场的起伏。
（备注：本文所指泛奥体板块，为建设四路、金鸡路、金城路、风情大道围合而成的市北西）
PART 1
“青秀城卖掉了，昨天刚去办了过户。”
十余天前，我的一个朋友老K，突然发来微信，兴奋地说：成功高价卖房，真是踩狗屎运了。
老K从事地产相关行业，2014年以单价不到1万4，买入了青秀城一套89㎡边套三房，装修后用作婚房。今年底，打算接父母过来，想再买一套改善大户型。
因为老婆已有一套老破小（学区房），限购之下，只能卖掉这套小户型。
卖房的念头今年6月就有了。可6月之后，二手行情已经降温，青秀城大部分房源实际成交不到4万，远不能让预期4万+的老K满意。
或许是时来运转，8月来了一位“任性”客户，出价4万2。喜出望外的老K二话不说，立马签约。
对于这个价格，老K太满意了，用他自己的话来说：审时度势，及时出手，堪称神操作。
“市北西限价只有37500元/㎡，而且新房、次新房很多，后面卖二手房压力太大。”老K表示，现在行情没以前火，趁早出手不会错的，后面再慢慢挑新房。
从近一个月的市场表现看，老K的操作很成功。
首先，9月25日，青秀城成交了一套房源，尽管是128㎡大户型，但单价只有33144元/㎡。
其次，板块某新盘最新摇号数据显示，中签率远不如预期。而之前的翡翠之星和桂语江南，几乎全程靠抢。
顺着老K的意思，我又盘点了下板块供应，发现房源很足。
据不完全统计，市北西已交付楼盘+在售新盘+未上市项目，累计住宅房源超2.3万套。目前仅住宅挂牌量，就超过1000套，竞争不可谓不大。
PART 2
“挂牌量是从17-18年多起来的。”当地资深中介告诉我。
2016年这波行情启动前，市北西板块的住宅小区，其实不算少。比如，湖滨花园、堤香、恒园、莱茵传奇、博奥城等萧山本土房企楼盘，但自住客居多，挂牌量一般。
包括外来房企开发的霞飞郡、青秀城等，因为销售周期，刚好是“失落的5年”，房价低迷，投资比例也很低。
像老K当时买房的心态，就是觉得买得起。至于后来卖房，更多是限购下的无奈。
中介告诉我，最近两三年，类似青秀城、霞飞郡这些小区，房东卖房主要是想改善，但因为首付凑不足，或者没房票，只能先卖房。
但2016年房价迅速上涨后，加上限价，急剧膨胀的投资购房需求，逐渐取代了自住思维式买房。
而市北西地段特殊，承接奥体、滨江两大外溢需求，这种现象更明显。
开盘被挤破大门的春江天玺、2017年全杭州单盘销售金额第一的江南之星，改善盘最低中签率之一的桂语江南，及四个月清盘的翡翠之星……
是的，这一堆神奇的红盘，全出现在市北西，就发生在过去三年。主力缔造者正是广大投资客。
正是在那个时期，我的一个前同事老徐，实现了改善+投资的双重完美操作。
早在2010年，老徐就买入了一套博奥城89㎡小户型。后来结婚生子，加上父母过来帮忙，房子难免局促。
从那时起，老徐就想着换一套大房子（积蓄不够再单独买一套）。
2017年限价后，终于让他寻觅到了机会。在看过多个新盘后，他把目标瞄准了春江天玺二期的139㎡边套。
当时老徐是这么想的，博奥城较买入价增值了一倍，后续空间相对有限。春江天玺是精装新房，离奥体近又限价，潜力更大。“再不济，至少能实现改善。”
雷厉风行的老徐说干就干，当年上半年，就完成换房，精装单价约3万。
PART 3
一个又一个老K和老徐，带热了市北西二手市场。
但真正让板块挂牌量飙升的最大功臣，还是持续交付的投资红盘。
前年底开始，2016年后卖出的新房，陆续迎来交付。而对许多投资客来说，交付即等于出货。
由于基数庞大，哪怕只有5%、10%的比例流入市场，数量也是惊人的。
2017年底交付的江南国际城，打响了“出货”第一枪。“还没交付，就有二十多位房东来挂牌了，几乎全是投资客。”中介小王回忆道。
数据显示，仅2018年上半年，江南国际城成交量就超过80套，都未满2年。
我统计了下，迄今为止，江南国际城挂牌量+累计成交量200套左右，占整体房源近10%。
而在市北西庞大的交付潮中，它只是一个开始。
2018年初，板块又迎来另一红盘香悦奥府的交付。全盘1200多户，因为价格相对便宜（3-4万），立马成为当时二手成交主力。
截至目前，小区在售挂牌量约70套，累计成交近60套，综合换手率高达10%。
但最猛的，还是今年初交付的江南之星一期。
刚交付，就有数十套房源抛出。到现在，小区挂牌房源94套，累计成交99套，综合换手率已超10%（交付1800多套）。
交付仅半年多，就有如此高的流通频率，不是投资客谁信？
差不多同一时间，春江天玺一期约1060套高层房源，也交付了。但流入二手市场的房源相对较少，不到50套。
一个盘几十套挂牌量，看起来不多，但基数够大啊，只要小小比例，加起来的量就足够惊人。
我统计了下，未来一两年，市北西待交付楼盘，还有海上明月澜庭、桂语江南、翡翠之星、春江天玺二期，和江南之星二期等。
在售新盘有闻博花城，未售新盘则有拥翠府和绿城项目。
这部分潜在住宅房源加起来，有近6000套。多少会流入二手市场？按5%就有300套，10%则有600套。
PART 4
市北西的变化，只是杭州楼市的一个缩影。
过去三年，但凡有限价红盘出现的板块，几乎都在上演相似一幕。
典型代表如三墩北。杭城唯一的“3次万人摇”西湖国际城，今年5月才办出不动产证，如今满屏的挂牌房源和成交房源。
好找房显示，目前挂牌量113套，累计成交则有近50套（6月成交近一半），综合换手率已轻松超过10%。
“行情下来了，多数房东又不肯降价，挂牌量估计还会增加。”中介说。
我打听到，不少投资客，选择暂时出租，想等到板块成熟，卖个更好的价钱。可见潜在挂牌量，还有不少。
今后三墩北的二手房源，只会越来越多。
预计今年底，共1600户的西雅图将迎来交付。未来还有云和湖、云谷天镜等，都是投资比例不低的盘。
隔壁的良渚板块，情况类似。
刚交付的澜天，已有不少房源进入中介后台。之后还会有和光尘樾，及未来城等大量次新房源。
今年7月交付的海德公园，公开挂牌房源已有76套，成交房源15套以上。
此外，临平北的中铁逸都，目前挂牌房源中，三分之二来自去年底中签率不到5%的二期组团（中铁九逸），大部分是投资客。
PART 5
可以肯定，杭州二手挂牌量还将继续攀升。至少，10万套不会是终点。
理由很简单，只要双限存在，置换改善和投资需求，就不会停下来。更关键的是，2017年和2018年入市的楼盘，基本要到今年底、明后年才能交付。
比如奥体众神盘，还没有一个交付。等明后年相继交付，会有多少房源流入市场？
还有今年几次“万人摇”，都有大把潜在供应。
不过，中介朋友告诉我，挨过这两年的红盘交付潮，流入市场的投资性房源，就会少很多了。
因为真正的限价红盘“卖一个少一个”，更多的是陆续上市的高地价项目。改善大户型为主，即便限价，总价也不低，自住比例高很多。
但短期内，杭州二手房市场压力指数的继续上升，几乎不可能逆转。
一方面挂牌量持续增加，成交量低迷。另一方面新房供应激增，变得更容易买到。没有价格优势的二手房，除了迫切的婚房、学区等刚性需要，几乎没有吸引力。
实际上，上下半年二手房行情，已天差地别。
“今年5月，门店还能成交17单。这个月只有4单，不到四分之一。” 临平北的中介小吴说，现在主要工作就是做房东思想工作，降价。
滨江中介朋友也表示，当前比较容易成交的，就是那些性价比较高的房源。
如果跟去年中旬的巅峰行情相比，大多数小区二手成交价，都出现了较大幅度回撤。比如，临平北的金帝海珀最高纪录超过2万8，最近一套成交不到2万4。
还有义桥的御景蓝湾，最高成交3万，最近约2万6。
国家统计局公布8月70个大中城市价格变动情况也显示，杭州二手房价格环比7月下跌0.1%，这是近9个月来首次下跌。
不过，一个成熟的楼市发展到最后，交易从以增量（新房）为主，转变为以存量（二手房）为主，是必然趋势。
香港，上海都是如此。
上海统计局的数字显示，2018年，上海住宅销售面积为1333.29万㎡；而根据信义房产的数据，同年二手房成交16.3万套，以套均100㎡计算，也高达1630万㎡。
所以，或者未来的很长一段时间，我们都要适应二手房挂牌量不断攀升的局面。那些增加的数字，除了提醒我们市场的变化外，也意味着；
淘到一套高性价比二手房的概率，越来越大了。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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