房价全省倒数第一，库存要卖7年？但开发商却说，在湖州卖房子“很舒服”！
300多年前，罗马尼亚人尼·斯·米列斯库来到一座江南小城，不禁为眼前的一切感到不可思议。
水网交错，商贾云集，处处软红香土，歌舞升平。
归回国后，这位在罗历史书中与马可波罗同名的探险家，在其著作《中国漫记》中留下了这样的记载：
“湖州府位于大（太）湖之滨，是中国富裕的城市之一。……这里丝绸的产量如此之多，以至一个小城镇每年缴纳的丝绸什一税就达五十万两黄金。”
300年后，站在湖州街头，望着鳞次栉比的楼房和车来车往的繁华，我同样感到了巨大的惊讶。
2018年，湖州的GDP总值为2700亿元，位于浙江11个地级市第8位，增速排名全省第二。
然而，根据中国房价行情网的数据，这里的房子均价不到12000元/㎡，居然位列浙江11个地级市的倒数第一。
不仅如此，堂堂一个地市级本部，单看房价指标，连周边的德清也比不过。
反差为何如此剧烈？今天，《层楼》【浙江楼市怎么样了】城市洞察系列报道第八篇，让我们一起走进湖州。
嘉兴人也跑来湖州买房子
一大早，嘉兴人刘哥就洗漱完毕，出了门。他要搭乘8点的高铁，去趟湖州。
几天前，听朋友介绍，湖州的房子很便宜，而且不限购，刘哥想去看一看。
作为长期实战于房地产市场的专业人士，刘哥一直活跃于浙江省内各大城市。然而，经过2016以来的这轮巨大牛市，刘哥觉得很多地方的房子都不便宜了。
比如衢州要14000，金华要13000，GDP只有1300亿的丽水，平均房价更是高达18000。
但湖州，似乎是个例外。
1个小时23分钟后，列车准时到达湖州高铁站。刘哥要去看的房子就在离车站不远的地方，他叫了一辆网约车，显示车费8元。
售楼处气宇不凡，和他在杭州等大城市看到的并无明显区别。门口一溜的小汽车，沪、浙A、浙C牌照都有。
刚进售楼处，两位销售小哥立刻迎了上来。“哥，看房子啊！按揭98折，一次性95折。”
在湖州，房子打折似乎是一种潮流。探访那天，我去了5家楼盘，4家表示都有不同程度的折扣。
刘哥看的盘，房子主要是高层和洋房两种，9000多的价格，让他很是动心。
这也难怪，刘哥所在的嘉兴本级，虽然名义房价在13000左右，但几乎所有的楼盘都有一个不成文的规定——必须搭售车位。
湖州高铁站带来外地买房客户
标准30万一个，有时要搭售好几个，算下来，实际房价奔15000以上了。
虽说嘉兴的GDP排名要比湖州高两位，但眼下的房价，还是让刘哥觉得就两个字——便宜。
“没想到，比我们下面的三四线县城还要低。”
见刘哥有兴趣，第三位销售小哥也围了上来。4个人像打麻将般坐到一张桌上，开始较量。
刘哥提出，优惠力度还能不能大点？小哥们先表示只能这样了，后来又说去领导那里申请看看。
三个人轮番打电话，一圈打下来，小哥扔出了杀手锏。
“刘哥，你运气真好，领导刚决定有几套特价房，8900，但必须今天定下来。”
按89方算，总价还不到80万。堂堂一个地级市，高铁站边上的房子，居然只卖这个价格，刘哥心里真不知道，究竟是不是捡到宝了？
但直觉告诉他，必须下单。因为跑遍浙江省，地市级里有这个价格的，只有湖州了。
湖州房价卖不过德清
这并不是个案。
说起江南富庶之地，杭嘉湖自古放在一个层面上讨论。明代地理学家王士性甚至说过：浙十一郡，惟湖最富……盖嘉湖泽国，商贾舟航易通各省，而湖多一蚕，是每年有两秋也。
但如今，湖州的房价不仅吸引了来自上海、杭州的购房者，连嘉兴都觉得其是洼地。
刘哥下单的那个楼盘，据开发商透露，有1/4的客户来自嘉兴、桐乡等地。
在浙江省内，大部分地级市房价高企，一个重要原因是周边县市的购房者大量涌入，形成“碗底效应”。
浙江各县市大多经济发达，资金都往一处集中，房价自然水涨船高。
湖州，又是一个例外。
湖州本部，目前下辖吴兴、南浔两区。其南面的德清、安吉两县，由于地理位置上更接近杭州，这些年楼市的发展一直主打“环杭牌”。
以德清为例，作为湖州接轨杭州的桥头堡，这些年受益巨大。
杭州二绕（杭州都市圈环线）将经过德清县，预计2020年底建成通车；德清至杭州城际铁路线路全长34.5 公里 ，德清境内约 23 公里，预计2022 年建成；
未来，还将接驳杭州地铁10号线。
换句话说，德清和杭州的紧密程度，要远远高于湖州。就像这段时间热播的连续剧《小欢喜》里，邻家女孩乔英子最喜欢的不是自己的亲妈，而是隔壁家的刘静阿姨。
根据浙报传媒地产研究院数据，最近一年，德清商品房均价基本在15000元/㎡以上，最高时甚至超过2万。
而湖州核心的吴兴区，最近一年的成交均价，都在14000元/㎡以下。
安吉自然生态资源极其丰富。从悦榕庄到阿丽拉，从clubmed到帐篷客，算得上中国五星级酒店最多的县城之一。
其房价，目前也在1万以上。
湖州北部的长兴，地域面积达1431平方公里，这些年在招商引资和工业发展走得很快。
根据长兴县人民政府发布的数据，今年1-6月全县实现规上工业增加值122.5亿元，同比增长8.6%；完成工业性投入66.2亿元，同比增长51.8%。
位于长兴的龙之梦乐园，据称投资达200亿元。在规模上，相当于4个上海迪士尼度假区、30个安吉凯蒂猫乐园。
湖州史上单笔最大投资，总投资额326亿元的浙江吉利集团的新能源汽车项目，也落户长兴。
如此经济背书，让长兴人对自己这方热土情有独钟。我加入的一个长兴足球群里，几百页的聊天记录中，无论是风花雪月，还是经济发展，提及湖州的寥寥无几。
湖州楼市库存要卖7年
下属县市各有小天地，让湖州楼市缺少了一定支撑。另一方面，外地人来湖州市区买房，也就是这几年才有的事。
Y总在湖州楼市摸爬滚打十几年，待过至少不下10家房产公司，全面见证了其楼市的发展和兴衰。
“我记得，2016年前，很少有外地人来湖州买房。16年底，太湖边一个楼盘第一次在湖州市场启动外地分销，大家才知道房子原来还可以这么卖。”
事实上，由于地处长三角核心区域，等到2022年高铁网络全面建成后，湖州到上海、杭州、南京、合肥这华东三省一市的车程都在1小时内，区位优势明显。
但如今，湖州楼市的主要力量还是来自本地。
数据显示，作为湖州楼市的主战场，吴兴区在2013—2016年成交规模一直维持在 130 万方左右，均价 8500元/㎡上下，市场一度处于供不应求的局面。
但由于2007年前后，湖州推地量巨大，导致这几年主要是在消化库存。
而这，正是湖州楼市不温不火的另一个原因，坊间人戏称——吃相不好看。
2014-2016年，湖州吴兴区每年推地量多则200万方出头，少不到100万方，节奏很慢。
湖州吴兴区17、18两年推地凶猛（数据来源：浙报传媒地产研究院）
但到了17、18两年，推地量一下子飙升至1000万方左右，接近杭州出地大户萧山区的推地水平。
相比之下，同周期内，温州推地400多万方，嘉兴推地500余万方，绍兴推地700多万方，都远远不及湖州。
我在湖州街头转了一圈，随处可见围挡拦住的地块。外墙上，赫然印着楼盘的名字。
每到楼市大牛市，湖州都会出现亢奋性的推地井喷，似乎已经成了惯例。
这样做的后果是，如果牛市不能持续较长时间，这部分供应量需要未来好几年去消化，房价也因此受到抑制。
比如，同样是吴兴区，2018年下半年开始成交萎缩明显，每个月基本都只能成交10多万㎡。今年开年后虽因为小阳春有所回升，与高峰时相比仍有较大差距。
尽管今年上半年，吴兴区的推地量又回到了百万方以下，但根据测算，由于之前两年推地疯狂，目前吴兴区可售库存大约是283万㎡，去化周期大概3年；
若是计算总库存，更是达到766 万㎡，超过杭州萧山区的总库存，去化周期超过7年。
开发商说在湖州楼市挺好
凡事都有两面。
外地客相对不活跃的湖州楼市，因其内需稳定，这些年，越来越受到各路开发商的关注。
就像Y总说的：我就特别喜欢湖州这样的市场，开发商永远不会死。每年再差，都有100多万方的需求在哪里。慢慢卖，什么房子都会卖完。
是的，湖州人不缺钱。
根据湖州市统计局的数据，2018年，湖州市全社会单位就业人员年平均工资接近6万元。城镇居民人均可支配收入，和温州、台州、金华基本处于同一水平线。
这其中，吴兴区的收入又位居湖州前列。
我去湖州的那天，午饭是在高富路上的东大方吃的。这家湖州名店，去年刚在杭州嘉里中心对面的延安路上开了分店。湖州店里的菜价，和杭州完全一个体系。
2017年6月，湖州在浙江省内率先实行“限房价，竞地价”政策，短暂实行后即宣告终止。
6月28日，湖州历史上规模最大的一次土地拍卖会上演：19宗“限房价”宅地集中拍卖，最终成交总额达72.8亿元。
整场拍卖会持续近7个小时，杭州房企拿走一半。
2018年，湖州土地市场可谓冰火两重天。上半年，市场持续火爆，湖州房价最高的仁皇山区域，一宗宅地拍到9715元/㎡，创下纪录。
仁皇山一带是湖州高价地集中处
但下半年开始，由于市场低迷，不仅不少土地流拍，10月份和12月份，甚至一度出现零宅地出让的现象。
今年年后，市场逐渐回升，一些大牌开发商也因此开始，试探性地操底湖州。
4月，碧桂园拿下湖州七里亭单元一宗宅地。
5月不到15天的时间内，融信两次出手，拿下草田漾单元两宗宅地，一宗零溢价，一宗仅溢价0.1%。
7月，宝龙进军湖州，拿下湖东分区一宗商住用地，大概率要在湖州盖宝龙城。
而较早进入的滨江，甚至一度改写了湖州楼市的高端住宅格局。
去年6月，滨江以9017元的楼面价竞得湖州仁皇山分区一宗宅地，位居2018年湖州中心城区宅地楼面价第2位。
随后，滨江把最早出现在杭州钱江新城保利滨江·上品项目的、劳斯莱斯幻影风格样板间搬到湖州现场，引发市场巨大反响。
今年4月，滨江湖州仁皇山项目棕榈·十里春晓正式开盘。就像刚刚开业的上海Costco超市一样，当天所有首推房源，被等待已久的客户一“抢”而空。
为满足客户需求，滨江临时决定，开盘现场再加推一幢楼。这是湖州楼市史上，首次现场加推房源。
目前，湖州市场上，包括绿城、滨江、融创、融信、碧桂园、恒大等在内的大牌开发商已悉数到场。
湖州楼市“北改善南刚需”
摊开一幅湖州楼市地图，便会清晰地发现，湖州楼市（吴兴区），以长岛公园为界，分为南北两大阵营。
以滨江棕榈·十里春晓为代表的仁皇山，是北面的主阵地。
这里聚集了融创·湖州府、大家·仁皇府·云锦、仁皇·金茂悦等楼盘，是湖州目前认可度最高的板块，价格也最贵。
2018年湖州楼面价前10中，仁皇山独占5席。
以融创·湖州府为例，高层精装大约16000左右，每个月都能去化几十套。均价接近28000的排屋，每个月也能卖10套以上。
湖州本地改善客群最喜欢买这里。数据显示，2019湖州中心城区棚改涉及5个项目，大约2800多户。
虽然绝对数量不大，但消化仁皇山的高端项目，仍然绰绰有余。
与之形成鲜明对比的是南部区域。这里从项目数量看，要远胜北部，但价格明显不及前者，是刚需的首选之地。
像恒大·御峰，精装高层，均价12000左右，由于户型相对较大，最近每个月能走10套上下；
绿城的太湖明月，我去的那天售楼处没什么人，销售三三两两坐着看手机。但据说5月开盘时场面火爆。
湖州城市风貌
得知我是杭州来的，销售小姐姐向我推荐洋房。125方，四房两卫，带双飘窗。“总价也就150万上下，在你们杭州，临安的高层都买不到吧。”
这里的高层，86㎡就能做三房两厅，加上价格1万左右，特别受新湖州人的青睐。
目前，湖州实行不限购政策。只要贷款还清，就算首套，首付三成。二套的话，首付本地人能做到三成，外地人一般四成。
80多万的房子，首套的话首付只要20多万，对刚需来说，确实是非常友好的门槛了。
湖州的二手房，成交一直不算特别活跃。去年下半年市场行情清淡时，一个月只有四五百套的成交量。
年后的小阳春，略微带高了活跃度。目前，月成交基本维持在1000套以上。
当地有媒体每个月会根据成交情况进行小区排名。连续几个月排在第一位的（价格）都是绿城·御园。
这是一个位于仁皇山的改善盘，2012年前后开始卖，当时价格就要9500元/㎡。
而如今，成交均价也不过19000左右。8年时间，湖州最贵的二手房，价格刚刚翻了一倍。
长三角一体化带来新机遇
谈及湖州楼市，当地的业内人士颇有一种“万般滋味在心头”的矛盾。
排名省内最末当然不好看，更重要的是，以湖州的城市量级来看，似乎更不应该如此。
这就好比一个学生，若是本身天资差，成绩考不好到也罢了；偏偏是个聪明人，学习成绩又上不去，给人的疑惑和打击更大。
幸好，湖州正在面临着前所未有的发展机遇。
在长三角一体化发展国家战略中，湖州全域被纳入上海“1+10”同城化都市圈、“1+7”大都市圈和G60科创走廊共建城市。
长三角一体化给湖州带来新机遇
随着地域位置上北面的长兴更接近上海，但随着重大交通基础设施的加快建设，湖州市区与上海、杭州等大城市的互联互通、互惠互利也将更加紧密。
目前，湖州全市已有境内外上市公司33家，居全省第6位，总市值超过2000亿元；新三板挂牌企业78家，居全省第3位。
外因和内核，都支持湖州往更高的层面发展。
在和Y总的交流中，他有几句话给我留下了深刻的印象：
在湖州，花上5亿，就能拿很好一块地，到别的城市，没10几亿根本拿不下来。再说，就长三角来看，湖州的房地产政策相对是最宽松的。这样的城市都做不好，其他就更难了。
的确，湖州一直处在相对舒缓的节奏中。早上起来吃一碗馄饨一客小笼，晚上吹着微风去太湖边散个步，对湖州人来讲，这就是惬意的生活。
其他的大发展，比如楼市，那是梦想。
生活不能等，但梦想可以！
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文∣乐福
编辑∣二叔
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