小心那套二手房 | 楼先生问答NO.421
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一位外地投资客留言：某区域的一个超级大盘，新房卖1万9，而之前交付的一套二手房，单价1万6，能否入手？
后来我打听一下：这还不是偶然现象。户型较大的二手房源，目前成交价，不含税费确实有不少1万6。只不过，对于客户来讲，需要支出实际成本还是差不多1.8万。
看到这样的成交价，对新房市场还是有一定的冲击。
其实不止这个板块，经常会看到一些二手房，虽然数量不多，成交价却已经与限价新房相当接近。大家都知道，二手房有一个优势：时间。
从卖房的角度看，最近许多房东都集中反馈：房子卖不掉。如果价格不降到位，不可能会有成交。正如一位房东说：只有当你想卖房的时候，才感受到市场的寒意。
官方显示的二手房挂牌量，是观测市场的一个重要数据。但更能反映市场预期的是，一个又一个的房东卖房案例。
有一个观点：站在投资客的角度，二手房起不来，说明市场并非我们看到的这么乐观。限价新房是扭曲下的疯狂，只有二手房才能触碰市场真实的临界点。
本文标题「小心那套二手房」不是说二手房已经危如累卵，而是提醒大家，尤其刚需自住，在市场捉摸不定的行情下，要关注二手房的动态。
如果看到自己想买房的板块内，突然出现天价二手房或者超低价二手房，都要小心，要去求证真伪，不要被带节奏。信息散乱的二手房，两个极端都可能出现。
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480万/置换改善、天空之城、和宁文华府
@舞云雨
黄龙金茂悦89方，东边套，满两年，现在想出售，不知挂多少价格合适？还有想置换一套120方左右，精装修，4万一方价格的样子，方向最好城西、桥西、申花这边的。因为父母住在城西，不方便去城东。请问老师有什么好的楼盘推荐？
楼先生：每套二手房的售价都不一样，因为参数不同。目前金茂悦的二手房挂牌5万到5万7，由于有的精装有的毛坯，价差还挺大。其实，申花新房大户型不难买，稀缺的是小户型，所以挂牌价可以略高一些，具体还是要跟买家议价，相比新房的稳定，二手房价格的变化很大，而且能卖多少，也看运气。
根据你的承价能力，接下来可以重点关注三个楼盘。一个是蒋村附近的天空之城，它是地铁上盖，有自己的商业、学校，产品也比较丰富，高层、洋房和叠墅，很多房源应该都能在500万内。另外还有两个在城北，一个和宁文华府，高层和洋房的组合，近期就要拿证了，价格应该会比较惊喜。另一个融创运河湾项目，跟桥西一脉相承，最快9月下旬就会开盘。
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600万左右、国樾118方、九龙仓天玺/天荟
@MT
老师好，现在我手头上有三套房，都在拱墅区，分别是五一新村83方，明真宫社区60方，景上公寓133方，如今有换房计划，初步看中了杭京源。请问该如何置换才最合适？或者在市区里总价600万左右的三房，有其它更好的推荐吗？
楼先生：接下来二手房都不会太好卖。要是手上这三套房子都用不着，比较稳妥的方式，都挂牌出去吧，看看哪一套能最快卖出去。行情理性下来，二手房会受到明显的影响，一是价格会有所回调，二是成交周期会大幅拉长。卖房的时间，要准备得充足些。
杭京源的地段和产品，基本上没什么好担心的，估计年底的时候上市，价格不会超过申花的5.4万单价，无非它的小户型会非常难买。其它的选择，稍微偏北一点，国樾还有118方，单价4.8万，总价符合，也可以考虑。
此外申花也还有一些选择，比如古翠隐秀的125方三房，总价会超出600万一些，愿意接受楼层低一点的，总价会稍微可控。还有九龙仓申花天玺、天荟，也有较小的110方左右的户型，总价离你的预算会更接近。
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首付300万、改善+学区、融创运河湾
@kitty
目前住在三塘，需要学区也需要改善，首付准备了300万，接受城东城北方向的房子，请老师推荐一下。另外想跟你打听一下融创运河湾项目的学区，到底是什么学区啊。希望有个好学区，本来想考虑买市中心老破小，但居住环境真的有点难接受，所以融创这两个盘可以考虑吗？
楼先生：关于学校这个事情，确实有这个一说法，听说运河集团正在积极争取上海世外小学，而且引入后作为公办。但老实说，仍有挺大的不确定性：一是期房本来就不承诺学区，二是没见到正式公文前，任何人说都不作数。不过运河集团还是很想重点发展这个区域，即使没有引入世外，应该也会有其它不错的学校。
融创运河湾的项目，可以继续关注着。撇开学区这一点，从产品、地段以及价格，都很值得考虑。除了运河景观之外，学区也是很重要的卖点之一，越是临近开盘节点，学校落实得怎么样，会越来越清楚。或者，也可以留意和宁文华府，附近也有比较好的学校，还有下半年要推的杨柳郡。
至于市区的学区老破小，很差的居住体验感，确实让很多人望而却步。其实家长尚且能忍一忍，对于孩子来讲，学校固然重要，实际上生活环境对孩子的成长影响，也是潜移默化的。另外，学校也不是一成不变的，有一些具有明显成长性的学校，不见得今后不好。
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450万、金辉三墩北现房项目、求是星洲分校
@大小宝宝
现有文三西路文新小学75方老房子一套，自住，家有双胞胎宝宝，快两岁，想换更大的房子，对学区也有要求，预算总价450万左右。请问置换到哪里？好迷茫。
楼先生：如果愿意接受城北，那还是和宁文华府、融创ONE、天阅运河源这三个楼盘。学区算不上顶级，又是新建的学校，平常心一点的话，大致能够满足你的需求。城西这边也有选择，也就是天空之城，从距离看，跟现在生活范围也比较接近，天空之城里面有2所幼儿园和1所小学，今后基本上在小区内就能解决了，只不过学校都没定。
其它的选择就是次新房了，有学区优势的区域，价格也比较能够接受，典型的就是三墩北，比如金地自在城，一直卖得挺贵的原因，就是有不错的学校，加上地铁和金地广场。三墩北一带，刚交付的西湖国际城，求是星洲分校。不着急的话，可以等一等年底交付的西雅图，品质要比西湖国际城好一些。还有一个选择，现房销售的金辉三墩北项目，估计还是要摇号。
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300万左右、微风之城/下叠171方、大城小院
@百川印象
你好。我想买总价300万左右，带花园和大地下室的房子，新房有这样的吗？没有新房的话，二手房也可以，区域希望在上城区、滨江或者之江转塘。
楼先生：没有。现在总价300万左右，想在这些区域买到带地下室的房子，简直有点异想天开。像上城区、滨江区，本身这类产品就凤毛麟角，更别说总价上实在相差大一截。之江一带下半年是有叠墅，比如云镜和西湖世纪，下叠带花园和地下室，但总价要一千万左右。
根据你的承价能力，实际一点，只能往富阳方向考虑。比如富阳东洲的微风之城，上下叠墅，分别是177方和171方，产品很不错，居住环境也是一流，320万-350万可以买到下叠。还有一个方向是银湖科技城，可以考虑泰禾大城小院，有不少叠墅和小排屋，总价都是契合的。
▼绿城+西湖区+不限购+神奇三钥匙=65㎡
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络