不再短期刺激，难道是房地产长效机制确立了？| 楼先生问答NO.416
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下半年以来，房地产的地位一直往下掉。
换句话说，房地产之于经济的口子，越收越紧了。尤其是730政治局会议「不将房地产作为短期刺激经济的手段」的定调，私底下开发商都略感悲观。
8月9日万科郁亮被问及对此定调的看法，他回答道：对房地产发展有信心，信心来自建立房地产长效机制的方向已经明确。信不信心可能是客套话，关键是后面半句话。
不再短期刺激，是否意味着房地产长效机制已经确立？
注意，早在5月份，就传出“苏州房地产长效调控机制政策已形成方案，待上报住建部”，令业界诸多猜想，但仍未见识庐山真面目。
第一次提出“长效机制”是在2010年。
至今历经十年探索。我们大致可以猜想，所谓“长效机制”肯定对房地产起到长期作用，杜绝大起大落，行政和市场手段相结合，解决地方政府对土地财政的过度依赖。
郁亮讲出这句话，绝对不是凭空而来。相信制定方案，也绝非难事，难在如何执行以及需要多长时间化解阻力。
再看看其它相关部门如何响应中央。
8月9日央行强调「房住不炒」，落实房地产长效管理机制，同样重申了政治局的定调。其实近期央行屡次“点名”房地产，可见对房地产不会友善。
与此同时，银保监会又将掀起另一场风暴：决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查，包括楼市风向标的城市、楼市权重较大的城市，以及近期楼市活跃的三四线城市。其中杭州也在列。银保监会发出的这份通知，措辞严厉：高度警惕房地产泡沫化、金融化。
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800万左右、5.4万申花新房、和宁文华府
@潘萍
老师您好，我的预算其实可以买800万左右申花的房子，不过和宁文华府离公司又非常近，考虑自住，有点纠结中，不知道应该如何选会比较好？
楼先生：那就看你追求什么，想要离市中心近一点，申花是不错的选择目标，也是改善气质比较纯粹的板块。买在这里，可以享受非常丰富的城市资源，地铁、购物中心都齐全了。今年下半年，申花的选择也比较多，在售的有沁园、古翠隐秀，也有马上要上市的九龙仓天玺、天荟，房源数量也挺多的。
至于和宁文华府所在的地理位置，更属于是成长型的板块，从发展角度看，城北确实有更广阔的空间。但从自住角度来讲，还是要比申花矮一截的。另外产品本身而言，和宁文华府的配置还是蛮高的，既做了会所，又做了下沉式广场，而且又是26万方的大盘，在相对市中心的位置，也是比较稀缺的。
申花新房的天花是5.4万，而和宁文华府的价格预计在三万七左右，两者之间价差还是挺大的。买申花，愿意花更多的钱，无非为了买它周边的资源，买和宁文华府，产品OK的前提下，看中成长性和潜力。
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400万、工作在滨江浦沿、世茂浦沿项目
@Nikki
刚需自住，预算400万左右，在滨江浦沿这边上班，想在附近购房，感觉滨江没什么新盘可选，请问下周边有没有比较好的二手盘推荐？有没有新房我不知道的？
楼先生：先回答后面一个问题。滨江还真有一个楼盘，400万出头有可能够得着，这个楼盘叫作绿城卓越·傲旋城，有一部分89方跃层，毛坯销售，关键看开发商怎么定价，以及能不能突破限价的问题。还有一个楼盘就是城市之光，无数人盯着，只不过普通人没有特殊渠道和关系，一般买不到。
新房的其它选择，只有跳出滨江区，一个方向往萧山，主要留意一下湘湖附近的悦虹湾，就可以了；另一个方向往之江，云境开过盘，小高层3.8万均价，比浦沿的二手房还是要便宜一点，接下来的仁恒西湖世纪，也是先开高层，价格估计还要再便宜点。
至于浦沿的二手房，比如主流的一个小区是万科璞悦湾，挂牌价都在5万以上了。实际上，今年三四月份成交的89方三房一厅，都是400万出头搞定的。原则上，要是着急住，可以买。但若是不着急用，浦沿下半年会有一个新盘可以关注，世茂浦沿项目，由于停工了一阵子，节点往后延了一会，这个楼盘有高层也有洋房。
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现房/锦绣华府、4.8万钱塘天誉、自住君玺
@陈晓
老师好，我们给儿子买房，看了三个盘：璟宸府、钱塘天誉、杭州大家，都是139方，户型前面两个好，精装品质还是比较相信大家房产，我们自己住君玺，请老师给点建议，或者还有其他推荐的吗？
楼先生：从地理位置看，钱塘天誉还是占了优势。城东新城处于全面开发建设阶段，在售的楼盘比较多，店多隆市的效应还是比较明显的。目前新房均价4.6万，跟5万4的申花相比，还是有性价比的。其实城东新城吃亏就吃亏在前期的居住人群比较弱。
至于璟宸府，周边的城市面貌不够好，整个笕桥跟城东核心区还是有隔阂的。另外从产品本身来讲，与钱塘天誉相比，不仅后者颜值高，也更愿意投入，外立面坚持石材干挂，又高配1800方会所，整体改善气质也更足。
杭州大家这么楼盘，产品非常OK，考究每一个细节，都非常到位，包括品位也很高雅。真正懂房子的人，一看见就会很喜欢。目前比较可惜的是，它所在的拱宸桥板块，故事有点老了，不像奥体、滨江、江河汇流区那样，气势磅礴。三个楼盘一定要排序的话，可以4.6万的钱塘天誉、4.8万的杭州大家，以及璟宸府。
其它的推荐，同样4万8的国樾，可以留意，也是板块故事比较少，但产品其实还不错的楼盘。还有就是准备现房销售的中冶·锦绣华府，万家星城的对面，跟你们就一条东新路上。
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600万、九龙仓天荟/天玺、大关/杭京源
@Xiao
手上有一套申花90方，想请教： 1. 现在卖掉450万左右，置换600万左右的新房，想地段好一些，户型不用太大，但是要舒适一些的格局，学区没有要求，近期的新盘有什么推荐吗？ 2. 手里的90方是首套，如果置换掉就变成二套房购买，有利率上浮，这一来一去是否划算？
楼先生：申花的二手房里，90方小户型能卖得挺贵的，只要首付足够，有条件置换改善一套限价新房，还是划得来的。目前杭州购买改善楼盘的人群中，大多数以「以劣换优、以小换大」为主，比较常见。
像你这样的置换，两个方向可以推荐：一个申花，九龙仓申花项目，有118方三房户型，尺度还是比较舒服的，古翠隐秀125方户型，只要不太挑剔，选择低楼层低，基本也能够契合。另一个大关，杭京源是一个很有创造性的楼盘，小户型108方，应该在600万内。
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二套纯投资、250万内、和光尘樾、云和湖
@大不点
二套纯投资，250万的总价范围内。和光尘樾、时代公馆、南湖明月、星未来和鉴未来，以及万科大溪谷，这几个盘的排序，如何？另外还有哪些可以推荐？
楼先生：其实从中签率就可以看得出来，和光尘樾一定是当中最低的，前面三次开盘中签率分别是2.1%、1.8%和3.6%，接下来要开均价2.6万的小高层，性价比而言，整个良渚仅次于它自己的高层。所以和光尘樾可以排第一名。然后再是时代公馆、大溪谷以及南湖明月、星未来和鉴未来。
和光尘樾之外，你可以先关注其它楼盘，比如三墩北的云和湖，最后两幢精装高层2.7万，周边二手房最高成交3万7；比如未来科技城的西溪公馆，据说一口气要退出1400套，也应该试一试运气，再比如五常的梧桐郡，应该还会有三次摇号机会。
从纯投资角度来看，除了上面三个楼盘之外，还可以关注崇贤、运河新城、桃源以及丁桥长睦这些板块。总之，对你来讲，只要总价契合，跟着中签率，可以一个个摇过来。相信群众们的投票和选择。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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