三令五申：严控资金流向楼市！为何近日还传放开“二抵”？
The following article is from 地产小王子 Author 程立
本文转载自杭州地产公号《地产小王子》
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据媒体报道，最近一段时间，北京地区房屋二次抵押贷款的身影，又开始重现江湖。报道称，已经有四五家可以办理，只要房产证拿到满3个月即可，年化率5.2-6%。
在严控资金流入房地产的背景下，近日杭州竟也有传闻：开通「按揭房二抵」，也就是通常大家说的「二抵」，且开通区域为：江干区、拱墅区、上城区、下城区、滨江区、经济技术开发区（下沙）。
传闻是否属实？
首先，中央明确“货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”。看得出来，接下去整体金融环境会宽松，逐步释放流动性，缓解经济压力。但这一切的前提，提前筑起堤坝，将大水拦截在房地产之外。
其次，最新数据统计，杭州的居民资金杠杆率高达136.7%，位于全国第三，而住户杠杆率103.2%，是全国唯一一个超过100%的城市。
按说，这种时刻放开「二抵」，不应该啊，我带着巨大的疑问，咨询了多家银行的相关从业人士。
1.
什么是「二抵」？
所谓「二抵」是指二次抵押贷款。简单的说，就是把已经有过一次抵押贷款的房产，再进行第二次的抵押贷款。
银行房产抵押贷款最高额度，一般住宅是评估价的7折。譬如一套500万的房子，最高可以抵押贷款的额度为500*70%=350万。
假设之前这套价值500万的房子，只有150万的贷款，那么通过「二抵」理论上最多可以再获得200万的贷款。
所谓的「二抵」，就是指原有一次抵押贷款的时候，未将抵押贷款额度用足，通过第二次抵押贷款，将剩余范围内的额度全部或部分贷出。也可以说「二抵」就是余值贷。
2.
其实「二抵」并不是新鲜事物。
从我了解到的情况来看，有一部分银行一直有这项业务，只是做的人比较少。而且这一部分银行中，绝大多数往往只允许在本银行做「二抵」。
本银行按揭的房产「二抵」，被称作是「配套贷」。也就是说做「二抵」的先决条件是，必须是本银行做的按揭。若是他行做的按揭，则不支持「二抵」。
但这次的传闻中，可以跨行进行「二抵」了。
目前还未有正式的文件，但在银行业内确实有这一说法，不少银行已经有产品开始推广了，全面放开据说要到月中才见分晓。
消息刚传出的时候，民间「二抵」利率高达年化18%左右，经过一周时间，不少银行跟上了，利率大幅度下降。
目前浙商银行有「二抵」，年化达到6.65%左右；招行则今年初以来一直有本行的配套贷在操作，年化利率低至5%以下；平安银行听说利率更高，达到9%以上。
并且，以前要求按揭还款3年以上才可以，现在只要还款满1年就可以贷了。
3.
以前为什么不推行「二抵」呢？
最重要的原因是，原来「二抵」必须经过「一抵」银行同意，而一般「一抵」银行会说：有关部门不同意。
这里要指明一点的是，「二抵」与「一抵」债权人是不同权的，也就是发生风险时，资抵债的部分，首先满足「一抵」债权人，然后剩余部分再满足「二抵」债权人。
现在最主要的是，松了这个口子。
「二抵」银行可以不经过「一抵」银行同意，而操作该项业务。所以，现在不少银行主推该项业务。对于银行来说，这也能理解，什么钱容易赚，什么业务容易做，自然就倾向去做什么业务呗。
4.
哪种房子最适合「二抵」？
之前低价买入按揭的房子，在房产估值大幅上涨后，采用「二抵」可以套用更多资金出来。
举个简单的例子。
G20之前200万买入的房子，首付三成60万，按揭140万。现在房子评估价可以打达到400万，按7折计算，可以贷款上限为280万。扣除已经背负的140万按揭，这套房子通过「二抵」还可以再贷款140万。
所以，一旦放开「二抵」，大量行情翻倍前购置的房产，都能够贷出不少新增资金。
5.
哪些「二抵」违规，哪些不违规？
要特别强调一点的是：「二抵」本身并不违规，具体是否允许，则要看各省、市的规定，有的省市不允许，有的则允许。
其实违规的点在于，有人将「二抵」的资金流入房地产，这个是明令禁止的。
所谓「二抵」也属于抵押贷款的一种，目前抵押贷款主要支持的类别就是「经营贷」。
顾名思义，贷出来的钱，要用于企业经营，也就是要有营业执照的公司或者个体工商户才能办理。
6.
下半年，银行对楼市应该不会太友好。
现在银行的现状是，房贷额度非常紧张，基本接近于无。甚至有银行，一天一个亿按揭贷款额度被抢光。
最近很多楼盘的房贷都被压着，因为没有额度，放不下来，按揭都需要排长队。同时利率也开始上升，大量银行首套贷已经恢复到了10%左右。甚至不少楼盘已经提高首套首付比例到4成了。
最大的一个疑问是，假设接下去都没有房贷额度，贷不了，市场会怎么样？难道交易都要停止了吗？
如果都贷不了款，能买房的难道都是全款？这是要回到2年前的节奏吗？
与之形成鲜明对比的是非房贷类的小微企业「经营贷」款额度，非常充足。
国家三令五申，严控资金流入楼市的大背景下，房贷没额度，小微企业经营贷钱放不出去，出现这样的情况，说明什么问题？
至少说明实体经济还不够吸引人。控住了钱不往房地产流入是对的，但怎么才能让钱流入实体，这也是一个难题。
7.
为什么这种时候会有「二抵」放开这样的传言？
我不敢，也不能妄自揣测。
正面的解读当然是，用于支持小微企业实体经济，至少明面上钱的流向，的确不再是房地产了。或者从市场角度看，银行房贷业务没有额度了，于是着重开展非房贷类业务，总不能歇着没事干吧。
只是如果放开「二抵」，能让那些做实业的小微企业，贷到钱，用于真实经营吗？从目前房地产的风向来看，肯定是要严控这些「二抵」新增的贷款，不要流入楼市。
这才是重点！
这种时刻，让投资客再多出一些可以加杠杆的机会，对于楼市的稳定，真的好吗？
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