冷！套均亏近百万！这两天刚拍掉的武林壹号，竟然连买入价都赚不回？
01
短短两天，市中心的武林壹号接连拍卖了两套豪宅。
其中一套，7月30日早上11:01结束。建筑面积237.04㎡，起拍价1550万，73轮报价后以2090万成交，折合单价88171元/㎡。
另一套昨天早上11:11结束。户型更大些，建筑面积292.42㎡，起拍价1900万。47轮报价后，以2290万成交，折合单价78312元/㎡。
两套房子都是拍卖结束前1小时，买家激烈叫价。这也符合法拍房惯有的特性，不到最后一刻难言胜负。
只是，最终成交价均低于市场评估价。尤其是昨天拍卖的那套，成交价比评估价足足便宜了413.8万。
更惨烈的是，这两套豪宅的拍卖成交价，竟比新房售价还便宜。
7月30日拍卖的那套，新房售价2196万，最终2090万拍出，账面亏损106万；
昨天拍卖的这套，损失小一点。新房售价2383万，2290万成交，账面损失93万。
平均下来，房东单套血亏近百万。
02
然而，就在一个多月前，武林壹号法拍还是另一幅情境。
6月24日，武林壹号8号楼一套建筑面积443.49㎡的房源开拍，起拍价3223.2万，仅75轮叫价，便以4523.2万成交。
比评估价贵了494.2万，单价高达101991元/㎡。
最近半年，二手房市场上，武林壹号成交单价最贵的一套，也就108053元/㎡，还是小户型，只有257㎡。
超400㎡的大户型，6月中成交过一套，单价9万出头。拍卖价相比市场价，足足贵了1万一平。
时钟再往前拨4个月，4号楼一套327.66㎡的房源开拍，成交单价84941元/㎡。单价虽未创新高，但相比新房买入价，房东账面获利709万。
这并非个例。这两年，市面上的CEO盘，大多拍卖的风生水起。
6月底，钱江新城的东方润园，一套中低楼层的房源开拍，建筑面积301㎡，市场评估价2001.6万，竞拍到2232.12万成交，折合单价74157元/㎡。
东方润园的业主告诉我，早年便宜的时候，新房一万七一平也卖过。
6月中成交的元华公寓，一拍时1430万起拍，无人报名；二拍起拍价倒是降了，但5人竞拍，最后1434万成交，比一拍起拍价还贵了4万。
还有6月11日拍出的阳光海岸，起拍价2333.541万，最后3503.541万成交，比市场评估价高出近170万。
虽然因年代久远，未能查到当年的新房售价。但这两年楼市行情向好，拍卖房源的市场评估价大多高于当年买入价。
一旦高于评估价成交，房东大概率账面获利不菲。
03
法拍房的本质，应是一个捡漏的渠道。
因其房源的特殊性，最终成交价低于市场价，才是常态。
但由于近两年楼市火爆，法拍又不占房票，反而成为很多人绕道上车的首选。
加上竞价这种形式，容易使人短时间内肾上腺素飙升。一旦控制不好，狂点鼠标，天价房源便顺应而生。
最典型案例当属2017年6月底，蓝色钱江一套房源拍卖，市场评估价才942.9万，最后成交价1234万，足足叫价了208轮。
竞买者事后跟朋友说起，当天就跟魔怔了一样，就想拍下。隔几十秒鼠标点一下，价格一下就给抬高了。
拍完后才回过神来，发现自己拍高了，思虑再三，咬牙60万保证金也不要了，及时止损，不然亏的更多。
此前，淘宝司法拍卖平台上，先后成功拍卖了7套武林壹号。
低于新房售价拍卖成交的，仅发生过一次。
就是去年11月底，女股神那套561.25㎡的复式大宅，2轮叫价，3990万成交，仅比起拍价贵了10万。
相比新房售价（总价4441万），账面亏损额高达451万。
但那时情况特殊。
一来，户型大（武林壹号拍卖房源里，户型最大的一套）。哪怕单价便宜，总价不菲；二来，年底偿债高峰期，买家正是用钱的时候。
04
然而，一旦市场转凉或横盘，最先受到冲击的，也是类似法拍这样的非主流交易方式。
其中，超高总价的“CEO”盘，由于抛盘者心态凶猛，潜在买家又少，更容易成为“带血的筹码”。
像7月30日成交的这套，并非首次拍卖。今年4月26日曾拍卖过，当时拍出了2312万的高价，成交单价高达95736元/㎡。
结果，买家悔拍了，这才有了后续的二拍。不过3个月，成交价大幅缩水222万。
除了武林壹号外，近期西湖边平海公寓一套154㎡的房源开拍，市场评估价998万，900万起拍，最后因无人报名流拍。
究其原因，所谓“CEO盘”，本就是一种奢侈品，而非必需品。市场下行时，奢侈品滞销，符合古典经济学理论。
再者，从某种意义上说，豪宅业主和潜在买家在一个“生态体系”里，尤其是杭州这样，主要靠本地人支撑的豪宅市场。
一旦某个豪宅业主“变穷”，很可能意味着整个生态体系受到牵连，至少，其他人行事会更谨慎。
不过，对于法拍来说，这只不过是回归其本身应有的功能。
就在昨天，政治局刚刚定调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这意味着，房价大概率会横盘。
法拍因此可能也会转变风向。
比如，接下去，这个8月，还有不少可能是捡漏的机会。
8月5日，江南御府有一套320㎡的大户型开拍，起拍价1478.4万；8月6日，金都艺墅一套727㎡的大户型，1760.92万起拍。
还有西溪诚园、春江花月、白马公寓等市中心CEO盘，本月都有房源要拍卖。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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