今年7月又是楼市转折点？| 楼先生问答NO.408
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可能就相差一个月时间，市场的心态就大不相同了。
6月份之前，开发商绞尽脑汁想的是如何突破限价，因为房子太好卖了。比如某房企在杭州的三个楼盘，一起捂到现在还没卖，已经拖了小半年时间。比如某央企的一个改善盘，算起来，也捂着快一年了。
7月一上来，明显感觉有点不对劲。
一是，推盘量骤然下降，抬升气氛的事情很少；二是，二手房也接不上气，成交量下滑，而且至今仍是进水管大于出水管。三是，最近有两个楼盘开盘没卖完，与此对应的是，弃选率越来越高。
接下来的三四季度，改善型楼盘恐怕会有点压力，不用摇号的情况，会越来越常见。这个月以来，已经不止两家开发商跟我表示这方面的担忧。
回想起来，去年也是上半年热，下半年冷。整个行情的转折点，差不多也在7月，一直到了四季度初，一种凉凉的感觉，就相当明确了。
市场完全被政策高度主导，开发商余地很小。如果价格能上去，以“保利润”为由，可以卖得慢，哪怕卖不动，也行。但如果明明也赚不了钱，还卖不出去，那就是某些环节决策失误了。
对于购房者来说，只要房价一分不涨，反正都是拼手气、撞节点、碰运气，只有市场向正常理性状态回归，才能出现比较从容、宽松的买房环境。最后，当韭菜，也要有足够的自信，不要犹豫不决。
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首付90万、下半年二手房、急住+自住刚需
@李
我们现在首付在90万左右，急住，首套刚需，主要考虑闲林附近，老余杭附近的次新二手房，请问现阶段次新房怎样，值得买吗？下半年会降一点吗？
楼先生：到目前为主，你要去买二手房，单价肯定是不低的。但原则上，对于刚需自住，只要在承价范围内，也没什么问题，只要能接受二手房价格比一手房贵，也不眼馋别人摇到新盘。
买二手房有很大的运气成分，要价格、楼层、户型等都满意的房子，得多花时间和精力。当然，从二手房基本面来看，次新房可以再观望一阵，等下半年大量新房交付，议价空间或许会更大些。至少，理论上来讲，二手房不具备涨价动力。
至于要不要花更高的价格买二手房，建议再跟家里人商量一下，毕竟周边有其它选择。比如摇一摇梧桐郡，有比较大的价差。总价300来万，也可以等一等西溪公馆，杭州富力中心和天空之城，差不多也在总价内。
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800-1000万、闻博花城/叠墅、杭州世纪
@拉阔
老师好，近期想置换一套钱江世纪城附近的房子，预算800-1000万，户型160-200方，想问下除了澄品和杭州壹号院，还有没有别的推荐吗？PS：太难摇了，原有博奥路湖滨花园139跃层可做置换，现在置换出手是否合适？
楼先生：现在改善置换，总要承担一点风险，这点风险就是「可能摇不到」，所以最好要有退路。另外，站在房东的角度来讲，可以尽快挂牌卖掉。杭州改善市场能这么火，很大程度上就是因为一二手房价格倒挂，提前刺激和释放出来一大批改善需求。
如果还要别的推荐，还是晓风印月吧。绿城的品牌、4.8万的价格，以及周边有学区、购物中心和地铁，注定它是一个非常难买的楼盘。包括澄品、杭州壹号院，你都可以去试一试。
如果这些都摇不到，索性就往市北方向，像闻博花城的170方叠墅，能做到五房，还是值得留意的。另外还有杭州世纪，各方面都过得去，4万不到的价格，以它的设计定位和标准，还是很值得的。
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二套房/纯投资、青山湖科技城、春山明月
@Duwen
老师你好，我目前未婚，在东站有一套76方自住的两室一厅小房子，现在买二套房以投资为主。现在只能看临安的房子。目前在看临安青山湖的大华春山明月的小户型和院，整体投资前景如何？
楼先生：像春山明月这样的中式小Villa，很多人会一见倾心，也可以为心动买一次单。但从投资角度来讲，就不大建议了。单价还过得去，但总价算下来还是有点高的。总的来说，低密类的产品，考虑到流通性和易手率，投资属性都没那么强。
在青山湖科技城一带，从投资属性看，还是靠近轻轨的普通高层更占优势，比如旭辉宝龙城、绿地亚洲公园，相比之下，一是标的小，二是灵活度比较高。
不过也要认清市场基本面，价格还便宜的，供应量也确实大，投资客占比极高。这就意味着，今后二手房市场会有一段困难期，得做好长持的准备，得熬得过去。
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300万内、武林上城vs御东方、天子岭
@芳芳
有几个问题想请教一下：1、新杭州人，未婚女孩，首套自住需求，总价300万以内，在丁桥的浙大附中（丁兰校区）上班，御东方的性价比怎么样？2、附近的天子岭垃圾填埋场10年内会计划搬走吗？对附近楼盘影响怎么样？3、御东方与龙湖天街相比怎么样？
楼先生：御东方跟周边二手房没有明显倒挂，但中签率还是很低，很多人想买。虽然价格优势不明显，但产品在长睦一带是最好的。在杭州3万内，外立面还能坚持用铝板，非常难得。
从地理位置看，武林上城要比御东方更好一些，前者不仅更靠近地铁，还有天街，另外距离垃圾场也更远一些。今后这里会成为丁桥的商业中心，一个聚集人气的地方。所以就看你怎么看，如果想要地铁+购物中心，那就选择武林上城，如果价格便宜一点，离工作更近，那就御东方。
至于垃圾场的问题，其实不要有太强的心理负担，实际上的影响可能还没有心理层面的影响大，那么多人住了那么多年，还是可以放心的。目前关于垃圾场搬迁，没有官方确切的消息，不过负荷基本到达上限，应该撑不过10年就会饱和了。
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1500万、仁恒滨江园vs晓风印月vs凤起钱潮
@将要
请问楼先生，唯一的需求是到崇文实验学校方便，200方以上户型，1500万左右的总价都可以接受，现在有一个目标是晓风印月的250方，万一没买到，还有其他备选的选项吗？
楼先生：为什么不关注仁恒滨江园呢？与晓风印月相比，跟崇文实验学校更近啊，从品牌角度来讲，仁恒加滨江的组合，也完全不输绿城半分。当然从性价比来说，滨江区4.8万的价格，比南星桥7万的价格，要更吸引人。
目前杭州新房价格的天花板就是7万，到时仁恒滨江园肯定顶着天花板卖，大概率还是要摇号的。从产品来看，晓风印月各方面也都不弱，但由于限价的缘故，在投入成本时还是会保守一些，而仁恒滨江园会更高一些。
今年杭州两个「产品主义」楼盘，另一个就是凤起钱潮，也值得留意。其它方向就是望江新城的御品。当然如果能接受晓风印月，其实杭州壹号院也可以是你的选择目标。
▍热盘·正在公示·摇号登记
C E N G L O U · C H I N A
■ 绿城九龙仓·桂语朝阳，南部新城
□ 房源套数：236套
□ 均价：29800元/㎡
□ 房源面积：97㎡-138㎡
□ 验资金额：无房无贷68万，有房有贷135万，一次性付款224万
□ 登记时间：7月23-7月25日
■ 层楼点评：目前，南部新城唯一地铁口住宅，最关键的价格也被限制在3万以内，是钱塘江南岸能买到最便宜的绿城住宅了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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