供应加大、限价收紧、利率上浮，会降温吗？| 楼先生问答NO.406
◎楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
上半年，感觉房子挺难买的，对吧？
正如你们感受到的，根据数据显示，上半年一手住宅入市4万不到一点点，但成交却是4.6万多套，供求相差将近7000套左右。事实上，还有很多很多没摇中的人。
昨天官方数据：显性库存只有1.8万套。也就是说，按上半年的平均去化速度，去化周期只有2.3个月。
担心下半年更买不到房子吧？大可不必。限价+摇号，让显性库存和去化周期完全失去意义，或者说，限价政策拉长了拿地到开盘的周期，导致供求失衡。
随着限价弹性空间越来越少，土拍双限紧跟在后，拿些捂在手上一年甚至两年的项目，也可能会选择上市。
其中，拿地超过1年就有53个未上市。
举个例子：晓风印月也拖不住了，开盘应该也就接下来两个月内的事情。很多开发商告诉我：今年一定会上市，因为有业绩指标。上半年没卖的房子，下半年必须卖。
还有，从数据上看，7月二手房的成交量也在下降，跟年初小阳春相比，降温是肯定的。可能会跟去年一样，降温会先出现在二手房市场，随着蔓延到土地和一手房。
但降温并不是房子卖不动，再怎么样，目前看不到一手房会滞销的迹象，而是楼市可以正常一点，真正想买自住的人，可以抓住窗口期。
最后就是利率调整，也会促使降温。近期，杭州大部分银行首套利率从上浮5%调整到了8%，有银行最高上浮20%，外资银行还是基准，但对客户要求很高。利率上浮就是降温最大的信号。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
400万、三墩北/未来科技城、云谷天境
@知易行难
现在手里有240万可以作首付，六成首付，考虑中等学区就可以，学区是第一考虑因素，面积110方左右就可以，周边生活配套要差不多，没有地铁也要有公交，麻烦推荐一下区域和楼盘，谢谢老师。
楼先生：那就看看400万能买哪里。从学区角度看，建议重点关注三墩北，属于西湖区，学校不会差的，比如月底云谷天境会推129方洋房，数量不多，3万左右。还有云和湖最后两幢精装高层，也密切关注它的107方。这两个盘大概率会摇号，中签率也不会高。
另一个方向，可以到未来科技城，天空之城作为首选，小区内部就配备了1所小学和2所幼儿园，虽然还没确定什么学校，应该也过得去。其它还有杭州富力中心和西溪公馆，这些下半年都要上市，价格都不贵的。
往城北，和宁文华府的高层，也能够得着，马路对面就有卖小分校。融创在运河边的两个楼盘，运河ONE和天阅运河源，单价估计4万，也有学区可以期待。其它就到七堡吧，这一带学区最好的是杨柳郡，属于采荷旗下。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
1000万内、融信杭州公馆、学区+现房
@王俐
老师，我是外地人，想买房给孩子读书，学区好点，总价1000万以内，想买新楼盘，希望交通生活各方面都方便。麻烦告知有哪些楼盘值得去看看？
楼先生：有两个方向可以考虑，一个西湖区，一个上城区。在西湖区文教一带，有两个楼盘能选择。你可以先关注杭州公馆，还剩下最后20来套现房，139方的高层，总价900万左右，买了马上能办产证。另一个楼盘也是准现房，但开盘时间定不下来，价格还是被限住了，这个楼盘就是中冶锦绣公馆。
至于上城区，原先上品有一千万内的房子，上个月刚刚清盘，挺可惜的。接下来，南星桥只有一个新楼盘就是仁恒滨江园，户型起步165方，再怎么样也要超一点预算了。在南星桥一带，你可以关注次新房，不过价格都不便宜，比如金隅学府、候潮府、望江府这些。另外，还可以到滨江区，密切关注绿城晓风印月，就好了。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
300多万、工作在滨江、悦虹湾/西湖世纪
@Lemon
层楼大大好，我和男朋友都在滨江上班，现在考虑买房，总价300多万，考虑以后小孩教育问题，所以不太想往萧山买，请问是否有合适的楼盘推荐？新房或者二手房都可以。
楼先生：还是建议多考虑一下萧山。一方面受制预算，滨江区已经没有什么选择，房龄比较老的小区，不一定能碰到合适的，另一方面萧山整体的教育水平并不差，杭州除了那批名校，其余的其实也都差不太多。还有考虑通勤方面，当然还是江南岸。
总价300多万，悦虹湾是最理想的选择，有比较多的小户型，只不过中签率很低，关键还是看能不能摇中。如果总价能靠向400万，之江板块也能成为选择目标，这一带有求是、学军的分校。像云境的小高层已经上市，均价3.8万，边上还有西湖世纪，会先推出高层，按限价规则，价格会更便宜一点。
七堡的杨柳郡也可以留意一下，去年开盘的均价3.6万，按照老盘加推的限价原则，大概率价格也涨不上去。杨柳郡的第四期房源，小户型比较多，总价还是能够契合的。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
改善+学区、锦绣公馆、融创金成杭京源
@观尼皮仕猪
关注你很久，提个问。目前家庭状况是这样：下城区云龙公寓自住无贷款140方，现金300左右，父母有一套采荷学区房。目前想改善加学区，孩子二岁不到。夫妻工作都在远洋乐堤港附近，新盘如何考虑？西湖区离拱墅较近的二手学区房可以考虑吗？
楼先生：西湖区的二手学区房都不会便宜，而且两极分化严重，比如有学区价值的老破小，但没有居住价值，而像样一点能谈得上改善的二手学区房，总价不会很轻松。与其这样，不如关注杭州公馆的尾房，目前确定是文一街小学。还有锦绣公馆，学区还没定，但周边都是西湖区顶级的教育资源。
还有一个方案，将父母名下的采荷学区房留下来，今后为孩子上学打底。然后撇开学区再考虑改善，这样的话，倒有一个非常合适的楼盘可以关注，就是位于大关的融创金成·杭京源，从产品上看，这是这两年杭州最具创造性的房子。其它像杭州大家、国樾以及申花一带的新楼盘，也都不错。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
550万、古翠隐秀125方、七堡/天悦江湾
@OS
我是杭州人，名下一套申花板块小户型，无房贷。小孩刚出生，想再购入一套130方左右改善户型，总价控制在550万左右。现关注城东板块（天悦江湾），之江板块（九溪云庄洋房），还有滨江的时代滨江悦，问下老师这几个楼盘怎么选，或是有别的推荐？
楼先生：申花一带需要改善，不需要舍近求远。预算足够的话，在申花就能够实现非常好的改善，这里有沁园这样的绿城盘，也有古翠隐秀这样的国际大师作品。比如5.4万的古翠隐秀，还有不少125方，可以垫垫脚，这个是最理想的。
除了申花，也不需要到其它更远的地方去，在石祥路北面就有的选。本来中城汇的小高层倒挺合适的，上个月已经卖完了。不过还可以关注融创的运河ONE和天阅运河源，这两年在杭州，融创的房子，品牌、品质和创造性都没有掉线，可以作为改善选择的前三名。
至于你提到的三个楼盘，性价比最高的还是艮北的新楼盘，肯定还是天悦江湾，三选一的话，天悦江湾可以密切关注，应该也是它最难买。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络