最近几个限价案例，让购房者安心了 | 楼先生问答NO.401
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上半年行情，表面上，皆因「沁园」而起，每平方上涨4500元，瞬间点燃了市场的焦虑情绪。它就像一个信号，告诉大家：房价要上涨了。
买房大军轰轰烈烈、斗志昂扬，上半年杭州一共卖出了10万套房子，其中新房6万多套，二手房4万套。虽然不是历史最高，却依然是在成交的高位区。
过去6个月，「限价放松，房价即涨」一直推动着大家尽快买房。直到7月初，出现了几个限价案例，购房者稍微安心了一些。
比如我的朋友最近一次登记海上海，结果又是2000多号。原本打算若还是摇不到，就转投二手房，但看到限价正在收紧，决定再摇，“反正房价涨不上去”。、
对市场触动最大的就是首开杭州金茂府，最后三幢高层，足足等了9个月，一分没涨，还是4万8。与此同时，沁园从5.4万限回4.9万的谣言，也在加固继续摇下去的决心。
还有上河宸章，杭州第一个现房销售楼盘，均价1.78万。在目前的政策语境下，不意外，但年初时，手握现房楼盘的开发商，一度认为自己可以「例外」。接下去剩下的19个现房楼盘，突破限价基本无望。
目前看，唯一有不确定性的，只有凤起钱潮，估计备案价在都会森林和御品之间，无非就看政府愿意将它往哪一侧倾斜。
老盘就更不用说了，动弹不得。其它的纯新盘，也不用太担心，与政府试探性的沟通下来，都备不上去。要么选择捂盘不开。比如最近粉丝群讨论最多的、关注度颇高的天空之城、杭州富力中心、运河ONE、武林上城、国樾以及闻博花城。
1.
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400万出头、因工作换房、奥体/城东
@Marc.Z
老师你好。我有一套下沙沿江的晨光国际89方平层，现在上班在市中心，今后也有变动也是在钱江新城附近，考虑通勤实在太远，想卖掉置换，首付大概250万，有贷款记录，希望尽量离市中心近，倾向于奥体或城东，总听说下半年行情会下来，不知是否该置换，有何推荐？
楼先生：政府高度控盘，行情很难出现很大的变化。下半年行情下来，大概率也就体现在成交量上，价格还是会比较稳的，毕竟限价已经死死的了。对于自住需求，限价是难得的一个窗口期，有合适的房子，应当及时抓住机会。
从区位来讲，城东或奥体都还是非常合适的地理位置。尤其在钱江新城一带工作，城东是避不开的一个选择，等到钱江新城二期逐渐成熟起来，这两个区域之间的紧密程度会非常高。当然，选择钱江世纪城也可以，今后有地铁又有过江隧道，也还方便的。只不过相比之下，现在奥体比城东更难买。
奥体唯一在售新楼是澄品，高层均价4.74万，洋房5.6万，没有小户型，所以房子好归好但够不着啊。考虑二手房的话，奥体附近像美哉美城、绿地旭辉城、水榭春天、春江彼岸，这些都得五六万。想要便宜的一点，就只能留意回迁房或老小区，要么再过去萧山一点，比如霞飞郡、江南国际城这些。
这些二手房的价格，放在城东的新房面前，还是没有竞争力。400万出头的预算，你可以买到城东新城的小户型，可重点关注森林海尚，如果对历史遗留问题不介意，金色时光和天城府这两个楼盘也还有小户型，单价更实惠。其它就盯牢艮北新城，四个新盘都有110方左右的户型，总价差不多也能契合。
2.
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500来万、运河新城vs艮北、自住+学区
@DQ呀呀
你好，500来万预算，自住考虑学校，运河新城的天阅运河源和艮北，哪个更值得入手？城东新城的话，要加钱，等高速抬升后感觉差距会缩小。运河新城听说会有个不错的学校，能否给点建议？
楼先生：你的消息可真灵通啊，我也才不久前得到消息，确实有这样的说法，但目前尚未正式公布，也就是说，可以期待，但存在不确定性。总的来说，这几年拱墅区在教育配套上很花心思，传说的那个厉害的学校，不能顺利落实的话，也会有其它不错的学校。
从这一点来说，可以关注融创运河湾的两个项目，另一个叫运河ONE，有点像当年的河滨之城。这两年，融创的产品力和创造性都很强，是一家正在向上的房企，品质方面更有确定性。相比艮北，这个位置虽然有一线运河资源，但欠缺地铁。
所以如果关注学区，融创运河湾的两个项目，值得好好期待。如果今后出行对地铁的依赖程度很高，那就是艮北了。另外关于价格方面，都是4万出头，都蛮有性价比的。放眼杭州，4万左右的均价，还有一个值得推荐的板块，就是萧山市北，只是学校会更普通一些。至于城东，从性价比的角度看，确实想不出什么理由。
3.
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预算350万、三墩北、云和湖/云谷天境
@徐伟N
本人在蒋村上班，今年女儿两周岁，二胎马上也要生了，预算350万，想买西湖区带学区，且居住比较好的房子。请问有新盘推荐吗？西湖国际城值得入手吗？现在二手房挂牌也挺多了。如果入手二手房的话，下半年什么时间点入手比较合适？
楼先生：看看西湖国际城的挂牌价，真是高得离谱，几乎清一色毛坯3万4以上，如果按照这样的挂牌价跟房东议价，一点意义都没有，犯不着浪费时间。二手房的挂牌量已经突破8万大关，随着年中交付潮还有更多次新房会冲进二手市场，不排除年底会冲突10万套。所以完全不必着急，350万预算，随时回头都能够买得到。
至于什么时间点才能买二手房，这个问题不可能有答案，二手房是一个信息散乱的市场，你想要买到实惠的房源，只能靠多打听，多跑中介门店之类。现在次新房的单价，比新房要高更多，唯一的优势就是不用摇号，可以买得到。
如果没有非选择二手房不可的原因，建议还是考虑新房吧。比如云和湖还有精装高层，边上的云谷天境也可以留意，月底就要开洋房了。到明年三墩北还有金辉建发的现房项目。对你来说，参加新房摇号没什么可损失的，一方面新房被限价，在原地等你，另一方面二手房不具备上涨动力，也在原地等你。
4.
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现金400万、改善、丁桥/艮北/城东新城
@悦己
你好，本人和爱人名下都没房，现住丁桥，回迁房有四套，因其他原因户口没法动，手握四百万现金，想问下还有必要买房吗？或者买的话，往哪个方向比较合适？谢谢。
楼先生：资产配置可以多样化，但对于大多数普通老百姓来说，首选还是应该住宅，一是门槛低，二是流通性强。在这个基础之上，再来考虑酒店式公寓、商铺，然后是写字楼。另外更大方向的考虑，自住需求应该排在投资需求的前面，不可本末倒置。
回迁房再怎么样，它还是回迁房，从居住品质上来讲，不如商品房。既然有房票，也有经济实力，完全可以从改善居住条件的角度出发，入手一套品质高一点的住宅。手握400万现金，看你们愿意承担多少贷款，或者每月能接受多少按揭，选择范围挺大的。比如丁桥的芳菲与城，7月底就会推出一批精装叠墅，或者武林上城的大户型也可以关注，家门口就有地铁和天街。
总价承受得高一些，可以往城东新城或艮北，这里处在城市的发展轴线上，所以会发现城市改造的推进比较快，城市面貌也是日新月异。最重要，这个方向跟你现在的生活圈子也有比较好的交集。
整个城东有一堆的新盘，偏改善可以考虑钱塘天誉，想体验不同的居住感受可以关注东城金茂府，总价想要控制一下，则有森林海尚，另外跟火车东站很近的一个新盘，就是景粼天著，户型120多方起步。还有单价便宜一点，就往艮北去。
5.
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改善/未来科技城、杭州富力中心、天空之城
@css
楼先生，现持有中泰街道恒厚阳光城一套125方的精装房，2017年三四月买入，纯商贷30年，利率9折，还贷4800元/月，目前还没有孩子，考虑学区及地理位置，换房首付6成，合适吗？如果置换的话，城西哪个新盘比较合适？我在未来科技城上班，另一半在古翠路附近，等杭临轻轨年底开通后，中泰板块还有升值空间吗？
楼先生：今年底的杭临轻轨通车，中泰这一带的连通性会强起来，对板块肯定是利好，但在整个行情面前，这些利好会被冲淡，不见得能够兑现到房价上。所以，如果已经下定决心要换房，不如果断行动起来。
如果承价能力有限，可以先关注未来科技城，这一带的新房价格备不上去，高层的天花板是三万一二， 比如未来悦二期，其它在售的梧桐郡、耦园尾房，价格则更具诱惑力。另外还有一个西溪公馆，可以重点留意，虽然没地铁，从地理位置看，能够较好地兼顾通勤。
到下半年，未来科技城还有两个纯新盘可以关注，一个是杭州富力中心，另一个是天空之城，这两个楼盘开盘时间和价格都还未确定，但估计价格也高不了。像天空之城，体量很大，小区内会代建幼儿园和小学。
如果实力比较强，今后也想住得阔绰一点，可以选择直接关注湖畔雲庐、镜溪绿汀这样的叠墅，有露台或有院子，楼上楼下的居住方式，是很多人需要的。当然这些楼盘也不是想要就能摇中的，中签率都低得吓人，你得做好心理准备，要拼运气，可能得不断地摇下去。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络