开始下半年买房前，要关注哪些数据？| 楼先生问答NO.400
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上半年，已在我们身后。
可是整个上半年，杭州楼市一直是节奏紧凑，参与各方只能跟在后头跑。我的一位朋友，是很多刚需的一个经典缩影：去年20多次没摇中，今年几乎见盘就摇，还未中奖。
他上一个登记楼盘是梧桐郡，最近一个是海上海，接下来上河宸章、御东方、武林上城都会去拼手气，直到摇中。
现在我们看看上半年的几个重要数据：
1、根据数据统计，今年上半年卖出了60998套新房。其实这个数据不算多，去年上半年卖了76851套，同比下降20.63%。
2、上半年领出369张预售证，3.5万套房源，23万人次摇号，平均中签率15.89%，相当于6个人得抢1套房。
3、其中出现了4次万人摇，分别是2月的西湖国际城17290组登记，中签率1.52%；3月的华夏四季11377组登记，中签率2.71%；4月的江与城12576组登记，中签率2.37%；6月的梧桐郡18506人登记，中签率1.53%。
4、一房难求的另一面则是「流摇」，上半年194张预售证流摇，流摇率52.57%。
5、去年四季度，临安楼市一度非常疲软，去化艰难。今年临安真正走出独立行情，房子卖得最好：全杭州套数卖得最多的TOP3楼盘都在临安，分别是越秀西海岸、宝龙旭辉城、春天学府，都是一千套以上。
6、二手房卖了4万套。但是二手房挂牌量8万多套压顶，去除商业类型房源，住宅也有6.4万套。下半年投资型新盘进入集中交付季，隐患在后头。上半年，每次我问中介二手房行情，答案没变过：真难。
7、上半年卖地1400亿，一不小心又是全国第1名。
8、根据瑞达思数据库显示，截至上半年，杭州十区总库存2633.68万方，去化周期26.7个月。但注意，显性的住宅库存只有346.79万方，去化周期3.5个月。
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400万、工作在古荡附近、未来科技城
@sying
我们是刚需首套，目前无小孩，夫妻两人均在古荡附近工作，首付能承受120万左右，两个人公积金一个月一万出头。之前关注未来科技城的新房，最近看到余杭区契税要拿到产证才能交，如果出手置换还得自己还完贷款才能交易，这两个政策对置换时间和资金都要求很高，我们是不是应该关注主城区同价位的房子，比如臻蓝府、武林上城？您有什么建议吗？
楼先生：这两个政策不应该是关注的焦点，反而要担心「值得推荐的楼盘」能不能摇得到的问题。比如缴契税的时间，一般买来自住的房子，总得住上三五年，之前有个官方数字，杭州平均换房周期5.2年。再比如还完贷款才能交易，也大可不必担心，市面上有各种过桥资金，无非多出几千块的利息成本。
在古荡附近工作，还是先关注未来科技城本身吧。目前值得推荐的都是热门盘，如果能买到，那最好。比如梧桐郡，一步到位选择大户型，还有与古荡距离更近的西溪公馆。在西溪湿地边上，耦园还有最后一批准现房洋房。
如果都没摇到，还有两个未确定上市时间和价格的楼盘，即杭州富力中心和天空之城，等它们也未尝不可，现在未来科技城高层的价格在三万一二，今后估计也差不了太多，应该在你的总价内。另外，总价400万左右，其它板块也能买到，先留意城北万达附近即将上市的和宁文华，后面还有运河ONE和天阅运河源。
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外地投资客、临安青山湖、酒店式公寓
@施小群
我是温州人，在杭州没房票想投资杭州房产，预算500万，是买临安的房子还是杭州的酒店式公寓，请老师推荐一下。
楼先生：没有房票，又想买一套杭州的房子，临安是不错的突破口。去年四季度，临安的成交量比较乏力，但年后回来，尤其三四月份，成交量很惊人。这足以说明，手握人民币的老百姓，对贬值和通胀还是非常担忧，资金急于找到出口。所以，只要行情稍微上扬，一点点风吹草动，老百姓就坐不住，还是想到买房。
二选一的话，还是建议考虑临安不限购的住宅，至少单价还是便宜的，总价可控，即便遭遇黑天鹅事件，风险也不是不可承受。再说回来，一旦行情向好，住宅还是比酒店式公寓更有机会。作为外来投资客，可以重点关注青山湖科技城，具体选择上，挑选那些跟地铁16号线（原先叫杭临轻轨）关系密切的楼盘，比如亚洲公园、旭辉宝龙城。
至于酒店式公寓，总的来讲，不用着急，这个市场整体去化不会很快。另外，挑选酒店式公寓，有两个方向，一个要严格控制总价，计算回报率，另一个是选择稀缺型产品，选择酒店式公寓当中相对的硬通货。但有一点是基本原则，酒店式公寓鱼龙混杂，尽量选择熟悉的开发商，尽量买大牌房企。
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200万级刚需盘、德信时代公馆、大学城北
@李振雄
老师好。我跟老婆都在下沙工作，孩子在下沙上学，最近去关注了海宁奥特莱斯附近的房子，价格都飙升到了2万+，大环境下，老师认为认为值不值得买？还有其他替代选择吗？
楼先生：值不值得买，要看你拿什么眼光来看。如果是投资，肯定算不上第一梯队的，如果是自住，还是应该转换一下思路，尤其对于生活和工作圈子都在下沙的人，值得入手，至少这些楼盘有很强的「实用性」。虽然价格已经2万多，不过与下沙依然有价格梯度。换句话说，下沙外溢出来的的购买力，完全能够承受得起。
当然也有其它替代选项，或者比较执着「是不是杭州」这一点的话，可以沿着地铁1号线，跨江到空港新城，有一个楼盘叫德信时代公馆，均价2万出头，这个楼盘属于地铁上盖，又自带商业，值得关注一下。
其它方向就就没有太多的选择了，如果通勤时间稍微能够放宽要求，你也可以选择翁梅板块，像尚艺府，与地铁零距离，与小区地下室连通，选它也没错，上一批的中签率10%。
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刚需、1万8-2万1、大江东＞空港＞富阳
@BOBO
本人刚需中的刚需，还是个小白。目前能够得着的地方考虑大江东、富阳，还有空港新城。这两天在看德信时代公馆，但是我发现网上不看好占多，针对位置和空港新城的发展都一般。不知道老师如何推荐？
楼先生：虽然都很远，但大致上还是要从自住角度判断一下，买哪里更能够用得上，这一点才是首要考虑的问题，而不是区域的发展前景。换句话说，不管是富阳、大江东还是空港新城，还有其它冒出的很多新城，城市面貌要有一定的成熟度，没个三五年甚至更长时间，是很难实现的。不论自住还是投资，都得要有耐心。你想想未来科技城，发展到今天的程度，也是一路摸爬滚打过来的。
撇开其它考虑因素，一定要排序的话，那就大江东＞空港新城＞富阳。毕竟大江东可开发的土地更多一些，还成立了钱塘新区，说明政府对这一带发展更加重视，而且你会发现其实今后这边地铁很方便，其它新区都只有一条地铁，这里可以说有三条。另外龙湖、融创都在大江东拿地了，我一直挺相信这两家房企对于新兴区域的选择和判断。
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300万、丁桥/武林上城、桃源/联发云景天章
@张小喆
我在杭州工作，家在海宁城际铁路旁，还没结婚。目前名下有一套在海宁的房子，无贷款记录。现在想要在杭州买房，最好回家可以方便点，但是也不能离城区太远，边上有购物中心最好，预算可以有300万，有推荐的房子吗？
楼先生：那就武林上城了，它有比较小的面积段，听说丁桥的新房价格也备不上去，以3万2来算，小户型还是在可承价范围内，武林上城挨着丁桥天街，这样的住宅今后会很吃香。今年下半年到明年上半年，丁桥一带的选择还挺多的，比如芳菲与城，以及现房销售的电建泷悦华府、东方邸。
如果再视野扩宽一些，往丁桥东面几公里的距离，属于长睦的东方邸，毛坯单价2万6，关注的人不在少数。还有西面的桃源板块，臻蓝府的高层，不管是单价和总价，都比较低。这边有智慧网谷的产业，其它地铁、购物中心以及学校，都蛮齐全的。同样，这边也有一个现房销售楼盘，叫联发云景天章。
总价300万其它板块的选择也还有，比如三墩、未来科技城以及萧山市北东、湘湖边等等，刚需自住买房，首先考虑自住的可能性，与工作半径能否很好的衔接起来，在这一点面前，「回老家方不方便」可以靠后，毕竟今后地铁成网，到哪都不难。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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