深圳的土拍VS杭州的土拍 | 楼先生问答NO.396
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我有一个很要好的朋友，终于达成了他的心愿：在深圳买了房子。他整整想了两年，其中筹备工作就花了一年时间，包括资金和资格。
相比之下，深圳落户门槛是一线城市里最低的。一位深圳当地的地产人士告诉我：简单，花点钱就能搞掂。所以，真的有钱人还是愿意到一线城市买房。我的一位同事就天天念叨：有机会还是要到上海买一套啊。
深圳的购房门槛其实是房价本身，核心区到处都是十多万的房子，但深圳是一座需要想象力的城市，深圳的逻辑跟其它城市也不一样。考察过深圳楼市的人回来都说：深圳正在对标的是香港，阶段性目标是香港的一半。
深圳的人口密度非常高，是典型的地少人多的城市。所以土地，不管是什么性质的土地，都显得极其珍贵。
前天下午，深圳一口气推出5宗宅地用地，是深圳十年来数量最多，总价最高的一次推地。75家房企参加，光保证金就交了1100亿，有8家房企交了5块地的保证金。有地块5秒钟就冲到了封顶价，看到地价后，有媒体直呼：深圳房价果然没机会跌了。
再来看看杭州的土拍。同样是前天，萧山拍出5宗宅地：是跌了还是涨了？
看研究机构的数据对比，市北东地块基本持平，萧山城区略跌10%，南站新城也持平，南部新城上涨了18%。也就是说，没有继续升温，但还是很热，或者说，还感受不到降温的迹象。
按目前限价来看，这些拿到地的开发商最多就是保本。现在开发商拿地开发，然后按政府限价卖房子，有一个特别生动的说法叫作“做个流水”。
但即便是开发商自嘲式的说法背后，依然是看好杭州的未来，不愿意放弃这座城市。虽然杭州与深圳不可相比，完全不在同一个量级上，但有一点是相同的：都有强大的后台，都有明确的未来，都属于最优质的那批「城市股」。
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总价500-700万、置换改善、运河新城
@龙炎
目前浪琴翠园一套两房89方多层沿马路住房，优点是离上班比较近，年底宝宝出生，手里现金150万，想购置一套3房给老人孩子住，之前摇了和光尘樾，没中，还有什么合适的推荐吗？最好2号或10号沿线。手里这套什么时间置换比较好？谢谢。
楼先生：以你们目前的资金能力，不管是2号线还是10号线，能买到的一手房，还是不够方便。今后老人孩子要两头来回奔波，也挺麻烦的。不如冲着改善的目的，把手边这套余杭塘路边上的房子，也一起置换一下，可以选择至少三房以上的户型。
预算充足的话，申花一带就是很好的选择目标，离你现在住的位置很近，周边商业配套成熟，城市资源也很集中，500-700万的总价区间，可以买到相当不错的新盘，比如古翠隐秀、沁园以及首开杭州金茂府。当然，如果着急住，申花的二手房也有很大的挑选余地。
要么单价便宜一点，可以选到运河新城，可以先关注两个楼盘，融创在运河边的两个项目——运河ONE和天阅运河源，还有和宁文华，在中城汇北面一点的位置。另外一直往北，价格又有一定的梯度。今后城北的人群也会很密集。
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总价2000万左右、凤起钱潮、仁恒滨江园
@鸡飞狗跳
老师你好，我是替我一个朋友来提问的。他想在上城区或者滨江买一套大平层，预算可以到2000万左右，最好学区要好一点，女儿5岁，其次最好房子能保值增值。上品239方的户型，单价7.5万，老师觉得有性价比吗？值得考虑吗？还有其他介绍吗？
楼先生：上千万以上的房子，南星桥、望江新城、江河汇流区或者江对岸的奥体核心，都是接受度比较高的区域。上周五上品推出最后一批房源，已经清盘，如果你买到了，那恭喜你了。像上品这样的大户型，属于山峰上的那一类房子，不能简化成「性价比」，而是应该关注，在明显高于整盘均价的基础上，它占据了什么资源和附加值。
如果没有买到，那也没关系。这一类房子不会卖很快，有这么高的承价能力，你可以耐心再挑一挑。比如接下来在南星桥这边，还有一个仁恒滨江园，整体定位还要再高一点，仁恒和滨江的口碑，在全国都是一流的。另外到江河汇流区，凤起钱潮也在你的选择范围内，虽然在杭州，开发商名气不如滨绿融，但实际上产品非常独特用心，你可以等它后面大平层洋房。至于滨江，最符合条件就是晓风印月的大平层，相比钱江新城，滨江的价格要实在得多。
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下沙金沙湖、改善/向上置换、金沙印象城
@小厨娘
我们家有一套宋都晨光国际2013年的房子，89方3房，我们只装修成了2房格局，想置换到东海未名园120方的老房子，楼层好，但没电梯，主要是有个露台，我很喜欢。我父母也住未名园，现在小孩平时和他们住。请问这样的置换可以吗？
楼先生：现在的麻烦是，下沙没有新盘可以买，而金沙湖边上的那些二手房还比较贵。如果只考虑在下沙改善，只能关注二手房了。不过再怎么样，还是不大建议考虑未名园，这个小区的位置不错，边上也有地铁口，但房子本身还是过时的，没有电梯的老小区，还是要慎重一下。
其实如果可以踮踮脚，承价能力允许的话，尽量还是往金沙湖那边，下沙大量的好房子都集中在这一带，比如滟澜山、御观邸，湖左岸等这些，另外这里有金沙湖公园，还有两大购物中心——天街和金沙印象城，将来还有更多的城市配套也会落在这边。所以，有条件要尽量换成更具竞争力的房子，努力向上置换。
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首付400万、自住老破小/改善、杭京源
@啊蒙
老师好，现住在求智巷学军小学边的老破小，老大下半年要在这里读小学，二娃刚出生。想去买一套跟学校近的舒适点的房子，从性价比来讲，最好是买新房，我们可以凑到400万的首付。请问有什么推荐吗？非常感谢。
楼先生：这样的想法挺好的，为了孩子读书，很多家庭都选择住在老破小中。但只要有条件，还是应该给孩子创造一个更好的居住环境和成长空间。不知道你的首付成数是多少，如果成数较低，多用杠杆，可以考虑千万级的楼盘，比如文教区的两个楼盘，一个是中冶锦绣公馆，今年打算现房销售，另一个是中海黄龙项目。
另外还可以重点关注大关的融创金成·杭京源，从效果图就可以看出是一个颜值很高的楼盘，很让人心动，这个楼盘边上就是香积寺和运河，地段比较绝版。如果首付最低6成，申花的选择相对多一点，比如古翠隐秀还有125方四房户型，总价可控。另外桥东的杭州大家，也是一个选择方案。
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十八线小城镇、临安青山湖、最新落户政策
@逗号
目前有一套杨柳郡房子，自己住着，临安於潜的潜阳府一套小房子，另外还有现金60万，是把於潜房子卖了，在杭州买一套小住宅投资好，还是拿60万买一套公寓好？如果是前者，有合适的推荐吗？望老师给我点意见。
楼先生：从投资的逻辑上来讲，还是住宅优先。如果被限购了，临安青山湖的新房住宅也可以考虑，还是比酒店式公寓要好，不管怎么说，住宅还是要灵活一些吧。另外，还应该关注最新的落户政策，门槛降低之后，说不定也能突破一下限购额度。
原则上来讲，十八线小城镇的房子，没有必要舍不得，接下来朝着都市圈和城市群的发展模式，杭州作为中心城市，虹吸效应只会越来越明显，这意味着对住房的需求会越来越多。所以，有机会的话，还是要努力换成更具保值功能和增值潜力的房子。
至于具体推荐， 还是要根据你的总价预算。从纯粹的投资角度看，如果有购房资格，像临平北、崇贤以及良渚那些2万左右的一手房，都可以关注看看。如果不能在限购区域内购买，那就重点考虑青山湖科技城，有一定程度的长持准备，这里的投资性还是蛮强的。
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◎买房要抓住关键性节点 | 楼先生问答NO.393
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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