楼市「小拐点」若隐若现？| 楼先生问答NO.392
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“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持的地区，最终都要付出沉重代价。”上周，郭总讲的这句话，足足把整个房地产吓出一身冷汗。
这些措辞已经相当严厉了。如果说，房住不炒还只是语境，那「沉重代价」这四个字，让所有跟房地产扯得上关系的人，都会保持警惕。
接下来，银行作为房地产资金提供的主要来源，开发贷会更加审慎，或许中小房企资金链会紧张，不排除再来一轮行业大洗牌。另外，银行资金想流入房地产也比较难，毕竟去年就已经查处了不少违规操作。
注意两个时间点，郭总放狠话是在6月13日，但在此之前的6月3日-6月6日，连续四个交易日进行公开市场操作，累计释放了7100亿元的流动性。
央行表示：将运用多种货币政策工具，保持金融市场流动性合理充裕，并对中小银行提供定向流动性支持。时间再往前推一推：5月24日包商银行被央行接管一年，原因是出现严重信用风险，此事对市场触动很大。
套路还是那个套路：水还是要放一放，但原则上不能流向房地产。
5月的房地产数据出来了，似乎有「小拐点」的苗头，其中三项指标回落：1、住宅开发投资增速回落0.5个百分点，而1-4月投资增速快速冲高。2、商品房销售额增速回落2个百分点。3、开发景气指数回落0.07点。
接下来，房地产又会有一点摇摆不定。
1.
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西溪公馆、梧桐郡600多套、江南府139方
@快乐
老师，我摇了半年了，华夏四季、和庐、和光尘樾、云和湖均未摇中，本人在西溪天堂这边上班，接下去继续摇号还是买颐和江南的房子，或者还是去买二手房？希望帮我分析一下，并给我一些建议，推荐一些楼盘吧。刚需买房，苦啊。
楼先生：久摇未中，也不要气馁。政府现在是高度控盘，加上限价从严，新房的价格「四平八稳」。而二手房的挂牌量，越来越大，今年有可能突破10万套，那理论上也没有踏空风险。所以，再怎么样，不管是颐和江南还是二手房，都还犯不着，或者说，回头也来得及。
在西溪天堂这边上班，大致上还是往西边会方便一些。往西面，还有不少性价比很高的新盘可以试一试摇号，比如梧桐郡，今年要上市的四期组团，总共600多套，你可以有两次参与的机会，虽然摇号凭运气，但至少所有人都一视同仁。还有耦园，最后一批洋房也可以留意，中签率会比较低。
跟你工作地点更密切的一个楼盘——西溪公馆，它的体量就更可观了。从你摇号的楼盘可以判断你的预算，这个楼盘2000多套房源，绝大多数都在你的总价内。当然你摇过的三墩北，云和湖和云谷天境也都还有机会啊。总的来说，这些楼盘你再去试一试运气。要是都没摇到，到闲林也是一个选择，比如江南府350万上下能搞得掂。
2.
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精准控盘/新房、投资安全气垫、中签率
@斯人若彩虹
老师你好，暂时是有房户（县城房子还没卖掉），摇了四五次都没中，从投资角度，是否买二手房合理？另外请教何时买合理，预算加税420万，在线等，急。
楼先生：不合理。不合理。不合理。重要的事情，我说三遍。从限价开始，或者自从出现了明显的一二手房倒挂，《层楼》所有推出去的文章，都没有建议投资二手房。不知你这样的想法是从何冒出来的，赶紧掐断它。到目前为止，从投资角度来讲，还值得投入大量的时间精力去关注二手房。除非急于自住，另当别论。
更周全和靠谱的投资方案，还是新房吧。虽然目前一二手房倒挂在减少，但再怎么样，那一点点倒挂，很有可能就是行情下行时，你最需要的安全气垫。另外，今年政府对新房市场会实施精准控盘，市场不容易相互挤压。还有，跟着投资大军走，跟着主流意识走，多留意留意中签率，就知道你的预算，可以和应该投向哪些楼盘。
3.
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公积金房贷利率、预算350万/四房、改善
@天有点蓝
关注我们层楼很长时间，每期的问答我都必看，真的赞。相信今年是改善置换的好机会，现在我已经卖掉了下沙的一套房子，总价可以承受350万左右，想买四房，老婆在下沙邵逸夫上班，有学区的需求，哪些楼盘可以选择？求推荐。新房和二手房怎么选择？我和我老婆两人加一起每月公积金有7K+，想用公积金贷款，目前二套房公积金贷款利率是否要上浮？
楼先生：一手房和二手房在价格上，还是相差有点大的。最主要，下沙金沙湖一带也没有可售的新房。即使有，也不是你们能够承受的。想要留在下沙，你的预算可以去试一试春江天越和都会钱塘。或者顺着地铁1号线往东延伸，比如德信时代公馆。另外，考虑二手房的话，这个预算要么到大学城北，要么到沿江板块，而且大概率还选不到特别好的小区。
总的来说，想要满足四房，这个预算还是挺难的，选择余地比较有限了。从位置上看，你还可以关注翁梅的两个楼盘，分别是江山云著和艺尚府，如果你对品质要求不是特别高，对区域的城市界面也能稍微忍受的话，这两个倒是不错的选择，至少边上就有地铁。
除了这些选择，可以再扩大一点视野，往北到长睦，可以重点留意御东方，这个楼盘展现出来的界面，还是很有品质感的，也很漂亮，毕竟是本土开发商杭房的产品，像东方福邸、东方润园都是一脉相承的。从板块上来看，今后丁桥这边有龙湖天街，长睦也能受惠得到。
所有的利率都是方向一致的。5月以来，全国各地的房贷利率都上浮了，二套房商业贷款利率上浮最高40%。公积金贷款也不例外，大部分二套房要上浮10%，如果征信有问题，会加几个点。
4.
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新杭州人/刚需、首付100万、二手房回归
@非晚
老师你好，我是标准刚需，新杭州人，首付100万左右，因为工作地点未来不确定，所以现在就瞄准地铁边的小三房。之前意向云和湖和梧桐郡，但因为交付时间太晚，不太想等那么久，所以在摇西溪公馆和天城府这样的准现房和三墩和未来科技城边上的二手房之间犹豫，请问老师意见，十分感谢。
楼先生：二手房可以再看看。至于理由，上面大致都讲到一些了，主要还是不够便宜，与周边的二手房成交均价对比，限价的新房还是要更值得。特别是你关注的这几个楼盘，在板块内，都还是有比较明显的倒挂。而二手房的行情回归，才刚刚开始。
从自住角度出发，还是要大致判断一下将来工作的方位。要记住一点，买一套将来用得上的房子，才是第一位。你介意的交付时间，反而不用那么刻意。用这一点来筛选目标，不是很赞同。就算晚一年时间交付，租房过度就能解决的。
如果实在确定不了未来的工作区位，那就先遵守两点：在总价可控的预算内，要么尽量买靠市中心的楼盘，比如你关注的天城府。要么尽量买地铁盘，2022年杭州地铁成网之后，能大大缩短通勤时间，比如你关注的梧桐郡。
5.
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改善、600-1000万、之江/滨江/复兴板块
@吴培增
老师好。我在外地有一套房产，价值在200万左右(还剩30万贷款)，打算卖掉买杭州的，因考虑小朋友上小学，及家里还有两个老人，一共6个人，杭州沈塘桥这边有套小户型的。所以如果再买第二套，老师有没有可以推荐的新楼盘？另外最近在看一套海月花园的二手房，是否可以考虑入手，因为那块配套设施不是很完善。
楼先生：要满足6口人的居住，至少也得四房吧？海月花园三房或四房的户型，总价也不便宜啊。比如四房户型，面积180方左右，看装修程度不同，也要个七八百万的样子。如果是这样的话，那还是先看看新楼盘吧，相同总价段，市面上有很多明显更进一步的房子。
如果预算要控制一下，可以选择之江新城，接下来这个区域会有比较好的发展前景，它的变化是每天都在更新的，今年会有两个纯新盘面市，云镜（先开小高层）和西湖世纪，产品都是耳目一新的。如果总价可以往上拔，那就更好了，可以直接跨过复兴，选择南星桥或望江新城，那边有更丰富的城市资源和配套，居住氛围也更高端。
另外，可以把视野再拓宽一些，六七百万的预算，可以到城东新城和艮北新城，这里有一堆可以选择的楼盘。还可以跨江到南岸，有滨江区的晓风印月、中海云宸、杭州壹号院，也有奥体的保利澄品。
至于复兴一带，今后的发展确实会比较局限，没有太多的空间可以施展。对于复兴，有人因为它传统且原生的环境，很着迷；有人因为看不到滚滚向前的发展趋势，对它就没什么感觉。如果你倾向于后者，海月花园可能就不是很理想。
6月23日·青山湖科技城·V探盘
集楼 x 层楼 x 地产小王子 x 楼市大老哥
从线上到线下，四大平台联动看盘
集合时间：6月23日（周日）上午8时30分
集合地点：拱墅区运河万科中心售楼处（可停车换乘大巴）
看盘路线：保亿风景未来城→中天珺府→蓝城春风燕语
本期V探盘专家：《楼市大老哥》创始人大老哥
温馨提示：午餐和大巴费用AA制
提前阅读：现在买临安会不会踩到坑里？
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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