悬念未决，开发商说：抓紧出货！| 楼先生问答NO.389
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任何一个行业，都有标杆企业。房地产也是如此，像万科、融创、绿城以及超高段位的央企，前者是市场急先锋，后者对政策的风吹草动，极其敏锐。
过去这么多年，我们总结出了几类信号：万科开始大规模拿地；恒大、碧桂园突然调转战略指向一二线城市；融创悄悄开始出货；滨江不顾成本且保证品质甩卖......
这些多多少少都说明行情并不乐观。
有两类房企则可以排除在外，因为它们做什么都跟行情没关系。一是中梁们，永远的快周转，二是仁恒、九龙仓们，永远的我行我素，慢慢吞吞。
正如我们之前所说的：对下半年楼市不要太乐观。
过去的5月，全国各地楼市都显示了一些疲态，开始降温。其中有一家杭州房企告诉我们：监控来访来电数据，这最近几个月明显下滑，集团要求抓住机会出货。
从官方的一些动作中，也看似端倪。
比如北京两宗宅地两年多以来首次出现“不限价”成交，杭州加入抢人大战，跟楼市一定也有关联，南京有一个区放开了限购。
还有各地的数据。像一路高歌的合肥、无锡、厦门、苏州以及杭州，一或二手房的成交量出现了环比下跌的情况。比如无锡一手房下降27%，厦门二手房环比下降20.3%。
形势非常微妙， 且瞬息万变。不过这一切都还有一个最大的悬念：美联储可能很快降息，全球各国央行进入降息周期。那么我们的央行会如何应对？这又将关系到一系列的货币政策问题。
特殊时期，作为普通人，最好收紧钱袋子，不可豪赌。
1.
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工作/萧山机场、市区大平层、800-1000万
@Ms.Zhao
老师你好。儿子在萧山机场上班，目前名门府一套129方，明年交付，我自己2015年底很幸运买了一套97方美哉美城跃层，这两套都是三成首付。我父母在水晶城有一套89方是我的，已经全款付清，但还没过户。现在我们想卖掉两套置换一套大平层给儿子，我们该怎么处理比较好，最好考虑学区，虽然儿子还没女朋友，还有我们不是杭州户口，儿子买房的话，算二套吗？有哪些楼盘合适我们？
楼先生：如果名下无房且没有贷款记录，那应该算是首套，首付最低三成。如果名门府买在你儿子名下，那就有点麻烦，单身限购一套普通住宅。而且名门府还没有交付。这样的话，只能置换到你们自己名下，算二套，首付最低是六成。
至于怎么处理，很简单。看你们需要多少总价的房子，以及看你打算买哪里。大致方向肯定考虑江南岸，如果有较高的总价承受能力，可以考虑滨江区，比如晓风印月、杭州壹号院，有200方以上的大平层，还有奥体的保利澄品，下一批推洋房，也可以关注。
单价要便宜一点，像萧山市北的锦宸、拥潮府都是比较好的选择，也比较靠地铁。只不过这里两个楼盘还是偏刚改，对你们来讲，只要置换掉水晶城就够得上预算了。到这里，其实不妨关注融信杭州世纪，定位高得多，它的191方已经卖完了，目前剩下最大的户型是168方。
2.
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市中心的叠墅/排屋、总价1000万、西湖世纪
@致棠
楼先生你好。我在杭州工作社保五年多，未买过房，现在想购买一套交通方便，离西湖30-40分钟车程的联排或叠墅，最好新盘，总价1000万左右，有可以推荐的吗？
楼先生：可以考虑之江板块的两个叠墅，一个叫西湖世纪，仁恒操盘，市场对这个精装叠墅的关注度一直很高，一是因为仁恒的口碑，在全国都是一流的；二是产品本身也比较有创新，采用退台式的结构，为上叠也营造出了一个大露台，满足更多的庭院梦。还有一个是云境，由祥生操盘，叠排户型150-185方，产品方面还没有更多露出。
其它比较市中心的叠墅，还有一个璟宸府，位于城东笕桥，也是很多人既能留在市中心，又能享受「楼上楼下」生活，总价800多万，也是比较契合你的预算。还可以再往东面一点，到九堡这个位置，金地玖峯汇有一批精装叠墅，总价相对更可控一些。从「第一居所」角度出发，还有一个悦虹湾，它的合院也可以重点考虑。
3.
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二套投资/置换型、350-400万、盯准限价
@杜雨衡
目前在萧山钱塘明月有一套小户型加车位，本来就属于二套投资。卖掉的话，可以承受350-400万总价的房子，还是投资。想问一下，这个房子适合继续持有吗？感觉4万多的单价在萧山涨不动了。也了解了未来科技城、桃源丁桥这些板块，从投资角度，适合吗？有其它建议吗？
楼先生：从产品本身来讲，房子还是好房子，站在萧山的角度来看，地段也是当地人很能够接受的。从自住方面来说，卖掉它会有点可惜。但从投资角度来说，这个房子有较好的保值功能，不过现阶段能给你带来的回报收益，已经到达一个高峰了。如果想要有更高的收益，你拿住它，且需要更长的周期。如果置换，想清楚，无非奔着限价去，定准限价盘。
换是可以换，但也有一些风险，接下去，有较大倒挂的一手房，中签率会比较低，这意味着有摇不中的风险。假如一直摇不中，最后买一套倒挂没那么明显的新盘，可能也就打个平手，白折腾。因此，你要换，未来科技城也好，桃源丁桥也好，或者其它都行，一定要有明确的选择目标，最好有一二三四，多一些备选。
4.
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工作在东站、360-400万、春江天越126方
@Fantastic
首套刚需，家里准备预算在360-400万，有人才居住证，两个月后社保满一年，工作在东站，打算买新房，有合适的二手房也可以考虑，另外上班最好开车不堵车的情况下20-30分钟，或者交通方便也可以，打算三房起步，学区也需要考虑，目前看中春江天越126方，请问如何？还有其他可以推荐吗？农药盘不考虑。
楼先生：先不说房子。你忽略了一个最关键的问题，你还不具备购房资格。千万别搞错，有人才居住证不代表你有买房资格，人才居住证跟集体户口是不一样的。对你来说，要么通过正规的方式把户口落到杭州，这样可以马上购买，要么接着缴纳社保，再等一年时间。
要是一年后再买，现在推荐没有太大意义。一是，现在的在售楼盘，绝大多数都已经卖完了，到时在线的肯定是另一批楼盘；二是，行情与政策都存在未知数和不确定，很多变化是无法掌控的。假设马上能解决购房资格，其实选择范围比较广，可以留意一下艮北的杨柳郡，下半年会加推四期房源，还能关注丁桥、桃源，比如武林上城、芳菲与城以及臻蓝府。
至于春江天越，也是一个选择，这个楼盘主要以洋房为主，是下沙很重要的改善型楼盘，126方做到四房，还能比较阔绰，这一点还是很吸引人的。其实只要你不是非常依赖地铁，选择它也没错，总的来说，品质和环境都不错。综合各种条件后，建议还是先往城北方向努力一下吧。
5.
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800-1000万、望江新城/御品、凤起钱潮
@ZL
层楼好。最近在看房，主要是城东改善，分别看御品、都会森林和东城金茂府，都是四房户型，总价位是1000、900和800万，如果是选择东城金茂府，还可以去摇一套两三百万的热盘，作为投资，现在很纠结，想听一下您的意见。其它还有推荐吗？
楼先生：这三个楼盘，御品最贵，总价也最高，但很可能还是它最难买。如果有足够的实力支撑，买御品不会错。从产品、地段和豪宅属性，都齐全了。另外，几乎推倒重来的望江新城，是江干区接下来会重点打造的板块，它的规划都非常高大上。随着南星桥一带没有更多的宅地可以出让，望江新城会接力下一个豪宅集中区。
至于东城金茂府和都会森林，也是很多改善客户向往的。不过，这三个楼盘面向的改善群体，还是有很大的不同。一般来讲，千万级的总价，可以先去试一试望江新城和南星桥。摇不到御品，再来关注再选到城东新城或三堡。
其它的推荐，在江河汇流这边，还有一个楼盘可以关注，那就是凤起钱潮。只要看过样板房和外立面，就会心生好感，这个项目是杭州第三地王，开发商还是很用心的。虽然是安徽置地开发的，但产品的质感完全不输给滨江绿城，其实安徽置地在合肥的口碑非常好，有点像滨江绿城在杭州的地位。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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