今年楼市的「峰值」有没有过去？| 楼先生问答NO.386
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5月的关键词应该是：深度矛盾。
一边是「水果很贵」，背后潜藏着一系列经济问题，包括居民负债率；而另一边是「楼市很火」，对人民币的贬值预期，导致很明显的恐慌性买房，包括开发商拿地。
刚刚过去的5月，发生了很多让刚需揪心的事情。
比如杭州抢人细则落地，有可能为楼市再添一把火；比如华夏四季、和光尘樾2%左右的中签率；再比如奥体和南部新城突破了原先的价格体系，还有余杭、萧山和主城的土地市场上，出现了一宗接着一宗的「封顶」。
当然也有人嗅到了一丝危险：唱空的声音，不绝于耳。
一方面，就像我们反复强调的：7.8万套挂牌的二手房是机会，是突破口，是关注的焦点，是风向的观测点。另一方面，政策上继续严控，不管怎么说，苏州被曝出的每年控制在5%涨幅，是一颗定心丸，以及居民杠杆率过高，短期对房价一定也是利空。
我说过：这两年楼市「上热下冷」，即上半年火爆，下半年盘整。从很多迹象来看，今年也可能这样的趋势。
这里的问题：过了5月，楼市的峰值有没有过去？（关于这个问题，大家可以文末留言讨论和预测一下）
最后我们来看看成交数据：
据统计，5月杭州市（含临安和富阳）共成交商品房12703套，与上个月相比仅少了284套，位列第二。与此同时，5月一手房推盘将近1万套，可谓是供需两旺。另外整体中签率有所提高。
到了6月，依然是抢跑姿势：好戏连台，6月59盘入市。其中纯新盘18个，御品、湘湖里、凤起钱潮、国樾、中海云宸、武林上城都要来了。
1.
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关键词
璀璨澜宸、老破小/升级更新、运河新城
@rainbow
住在城西，现有两套房，其中一套市区老破小，想换一下。看了瑷颐湾、万家名城、阳光郡，近期阳光郡有一套320万87方小三房，万家名城普遍320-330万之间，请问怎么选择？另外也关注新房，比如臻蓝府、世茂璀璨澜宸，可以考虑吗？求建议。
楼先生：每一套二手房都是单独存在的个体，包括户型、楼层、朝向以及装修，甚至房东的预期，都会影响最终的成交价。从大面上来看，勾庄附近相对有品质的次新房是万家名城和瑷颐湾，可以重点考虑。但话说回来，目前二手房的价格，普遍还是偏贵了一点。从资产升级的角度考虑，尽量还是选择新房吧。
臻蓝府的价格比较确定，毛坯的洋房均价是3万出头，那接下去要加推的高层，没特殊情况，肯定3万以内。至于璀璨澜宸，虽然目前价格还拿捏不准，但跟瑷颐湾、万家名城的二手价格相比，毋庸置疑，选择它会更划算，而且东西相距也就1公里多一点。
整个大城北，今年店多隆市，会很热闹。除此之外，还有博翠府、尚合府这些新盘，以及丁桥长睦一带，也有不错的选择面。比如长睦2万6精装的御东方，感兴趣的人就挺多的。总之，把老破小置换成次新房或新房，思路是无比正确的，无非是次新房价格还很高，新房可以先搜罗起来。
2.
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关键词
老破大/走下坡路、升级、滨江/奥体/市北
@越过山丘
本人市区有2套房子，其中滨江西兴街道河畔花园有一套146方，2002年，地段学区都不佳，看网上挂价只有3万出头，目前出租每月租金七千多比较稳定。从投资角度出发，觉得增值慢，想卖掉摇晓风印月或者其它新盘，但一是觉得3万多有点贱卖，二是怕久摇不中最后只能买其他比较偏的楼盘。请问您有什么建议吗？
楼先生：说白了，还是资产升级换代的问题。短期看，有的置换可能会带来不小的经济压力，甚至当下也许还有一些吃亏的感觉。但放至长远看，今后会带给你期望中的回报。河畔花园这个房子，有一定年份了，加上户型也偏大，而且地段和学区都没有特别突出，有点属于那种「老破大」，会继续走下坡路。如果现在不卖，到下半年想要卖一个更理想的价格，恐怕难度会更大。
所以想清楚，打算置换的话，建议你应该当机立断，该卖就卖。整个江南岸有很好的选择面，既有700万上下为门槛的像中海云宸（预计本月开）、晓风印月这样的改善楼盘，也有保利澄品这样的超级明星盘，往萧山市北方向，由滨江负责工作方面的拥潮府、锦宸，也是不错的选择。还有一个悦虹湾，从投资角度看，性价比也很高。
新房还是被限价控制着，市场还是以稳为主，今年不大可能出现明显的涨价。假设市场过热或涨价了，就会有各种严厉的调控打压下来。苏州的限售就是一个例证。也就是说，留给你置换的时间，还是挺充裕的，排除了踏空的风险。
3.
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关键词
金茂首开国樾、中冶锦绣华府、400-450万
@杜雨衡
目前在万家星城居住，想要附近再购置一套，作为父母来杭居住。总价预算400-450万之间，请问有什么好的选择，最好是新楼盘，距离稍远靠近地铁的也可以。目前三塘和文晖板块没有新楼盘，之前拍出去的土地什么时候能开盘？大概价格水平会是多少？
楼先生：你要在附近买，还真的有点难。不是没有新楼盘，而是预算超出有点多。中海在文晖板块刚刚拿下了一个商住项目，上市时间没那么快，而且起步的户型也可能会偏大。三塘这边，主要有三个纯新盘，离万家星城最近的是中冶锦绣华府，现房销售，不过最快明年上市，其余两个分别是金茂首开国樾和九龙仓天御。其中国樾预计6月上市，最小面积118方，天御自去年底临时售楼处开放后，好长时间没消息了。
如果要控在现有的预算内，那只能另选其它。主要有两个方向上的选择，一是往北面过去，到丁桥、长睦和桃源附近，比如臻蓝府、武林上城、芳菲与城以及御东方，价格在2万6到3万出头吧，总价上比较好控制，可以买到相对宽裕的面积。还有一个方向到城东，在售楼盘中，金色时光和天城府距离最近，均价3万5。之后附近还有绿城的两个楼盘，一个在笕桥，玖樟台的斜对角，一个在三里亭，金色时光高架正对面。
4.
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关键词
酒店式公寓/投资前景、总价可控、回报率
@傲骨清风
老师，经常看您的文章，包括问答部分，获益匪浅。感觉大家关注和提问的大部分是住宅，很少提到酒店式公寓，是不是意味着酒店式公寓的购买热潮已过？或者说大家不看好酒店式公寓的投资前景？老师怎么看？现阶段还能继续投资酒店式公寓嘛？有比较理想的可以推荐吗？
楼先生：在有房票的基础上，肯定还是先买住宅。从投资角度看，住宅比酒店式公寓的涨幅更明显，更何况，新房住宅还被限价控制着。一般来说，除非没有房票了，闲置资金也不知道有什么更好的投资渠道，那去买一套酒店式公寓，也是一种选择。毕竟跟理财产品、股市债市，类比下来，还是房子更稳妥，哪怕它是酒店式公寓、写字楼还是商铺。
不过确实有一点，由于酒店式公寓不限价，普遍涨过一轮之后，目前市面上在售的酒店式公寓，价格有点偏高。接下去，酒店式公寓市场会慢慢恢复理性，回归到最重要的「总价可控原则」，总价120万左右的还是会比较俏，一旦总价接近200万或超出，受众面就会骤减。要记住，投资酒店式公寓，最关键是现金流的回报，对本身产品的升值，不要抱有过高的期待。具体推荐的话，可以重点留意杭州富力中心、湘和国际、杭行道、中城汇。
5.
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关键词
未来科技城、400万左右、工作在淘宝城
@吴成里
目前居住在市区，有一套小面积，想要购置一套改善生活，小孩4周岁，学区不要太差，总价400万左右，老公在淘宝城附近工作，所以不希望离他太远。请问老师有什么好的选择？
楼先生：整个未来科技城，今年的供应量其实挺大的。从两三百万，到一千万多万，有高层也有院墅类产品。只不过，有些限价厉害的新盘，中签率会比较低，需要摇号才能买得到。比如耦园、未来悦，都在总价内。另外还有西溪公馆，今年也会上市，它有大量的高层，比较可惜的是毛坯交付。
除此之外，还有杭州富力中心，得等到下半年，也会推出高层住宅，作为未来科技城的tod项目，又紧挨着行政中心，这个项目应该来讲，天时地利人和了。天空之城也可以重点关注，跟杨柳郡一样，属于车辆段项目，相比绿城，万科这类产品业态上的打造开发，更有经验，今后会是一座「独立城」，也会成为一个符号性的标杆项目。
离未来科技城核心区远一点的位置，还有梧桐郡，今年四期会分两次加推，共有600套，其它的就往南湖板块，有南湖明月、凤凰台这些。大致上可以这样：耦园和未来悦可以先摇，摇不到的话，再等下半年的天空之城和杭州富力中心。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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