关于房价的两个指标，该信谁？| 楼先生问答NO.384
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楼市，特别敏感。
关于杭州，有两点需要认清：首先，相比年初，整体行情已经稍微回归理性。看来，中央释放的强烈信号，还是立竿见影的。其次，行情依然在向前惯性滑行。所以，红盘依然卖得飞起。
但仔细观察，其实大多数楼盘并非没有压力。有开发商跟我说：年初这一波强势反弹的行情，完全有可能透支需求，反而加速下半年的行情回落。
不管怎么样，政策与市场，杭州可能又会比其它热点二线城市，整体上慢半拍。还好，总算没有人再幻想「杭州走出独立行情」了。
这一轮调控，苏州走在最前面。
前天，苏州又处于风口浪尖上。有媒体曝光了苏州房地产市场的调控方案和目标，信息量巨大。1、全年调控目标控制在5%；2、一旦控制不住，调控马上加码；3、长效机制已经完成；4、所有楼盘备案价不得超过4万；5、下调土地指导价格。
其中最被关注的是：全年涨幅不得超过5%。
早在年初时，我们就在多处推文中暗示过「杭州也有类似的坊间传闻」，但只是心照不宣，从未见任何官方正式文件。苏州这是第一次。
而苏州和杭州诸多相似，难免让人浮想联翩。
另一个关于房价的数据：5月23日中国社科院发布预测，2019年预期房价上涨7.6%，并表示部分重点城市将超过这个预期水平。
站在开发商的角度，地价已经涨了远远不止5%，如果房价只允许涨5%，那意味着，只有亏本这个唯一的结局。所以苏州说，土地也要限价，也要指导。且看看再说吧。
1.
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家庭收入30-40万、首套、300万出头
@KF
老师好，刚生孩子在老家，2-3年后想去杭州发展，社保挂满2年以上了，首套。怕以后更买不起，所以现在就想在杭州买房。目前能拿出100小几十万，家庭收入30-40万，没固定哪个区域，不要太偏就行，有升值潜力，性价比高的，最好能带点学区。请老师推荐一些。
楼先生：那应该就是350万左右的总价，萧山有大量的楼盘可以关注，从市北、南部新城、湘湖以及萧山科技城，总价上应该都是够得上的，只不过有些楼盘比较难摇。比如市北板块的锦宸和拥潮府，都还有精装小户型，只不过中签率都比较低，学区也稍微弱了一点。
除此之外，还可以重点关注杨柳郡，它的学区还是挺不错的，接下去要加推的户型也比较多种多样，但如果它的价格还是没到4万，同样也有摇不到的风险。
其它的话，还可以往大城北方向，比如城市界面正在快速更新的丁桥，今年有几个不错的新楼盘，比如芳菲与城、武林上城，就紧挨着龙湖丁兰天街。还有桃源板块的臻蓝府，下半年会推出高层产品，挺有性价比的，而且周边配套多。
或者到运河新城，比如璀璨澜宸、和宁文华和博翠府这些。350万左右，可以试一试博翠府的精装118方，这个房子属于区域内的改善产品，可以留意。
2.
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市北板块、资产升级/投资、下沙金沙湖
@梦想家
我在下沙有铭和苑10年房龄的房子，小区整体配套尚可，环境一般，和一套酒店式公寓一套。去年底已摇号买到艮北130方改善房，2020年9月交房，我想把下沙两套房子都卖了，换成萧山市北板块滨江房产的房子，作为将大学毕业孩子的婚房，不知这样做妥当吗？如果作为投资，市北板块如何？
楼先生：从资产配置角度来讲，很妥当。现在的新房比十来年前的二手房，还是普遍要更进一步。今年又是特别适合置换的一年，有机会的话，可以尝试「以劣换优」，还有限价，新房的价格会比较稳定，而二手房又不便宜。所以从产品和价格两方面，都不会吃亏。
但是你也会面临一个风险，就是不一定能摇得到。目前萧山市北在售跟滨江有关的两个楼盘分别是拥潮府和锦宸，上一批的中签率都比较低。如果能买到这两个楼盘的其中之一，都是比较理想的。如果摇不中，区域内的其它楼盘是否愿意考虑，要做好另外一手的准备。
萧山市北板块是「很安全」的板块。这里有很好的城市资源，以「拥江发展」的眼光看，这里的地段也足够核心，有奥体的能量辐射，今后也能分享到整个江南岸的城市配套。总的来讲，这样的置换，今后会挺有想象空间的。
3.
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总价300万内、悦虹湾、未成年名下有房
@小白兔妈妈
目前我们的情况是孩子名下一套住房，我们名下一套，想置换大一点的，是不是只有先卖一套才可以去买？我们工作在滨江，想考虑萧山的房子，由于资金有限，300万以内的楼盘有推荐吗？
楼先生：先回答你的第一个问题，要分两种情况。如果你的孩子还未成年，那他名下的这套房子也要算家庭购房额度，这意味着你们已经被限购了。如果要置换，也只能先卖掉一套腾出房票。如果孩子已经成年，名下的房子就不占用你们的二套房资格，可以直接再买一套。
如果是第一种情况，建议你选择卖你们自己名下的房子，要出售未成年孩子名下的房子，操作上会比较麻烦，比如要做一个监护公证。
针对滨江区外溢的购房需求，有一个楼盘我们推荐过很多次，今天可以再推荐一遍，那就是悦虹湾。自从市北板块的新盘涨到三万七八之后，悦虹湾3万2左右的均价，顺理成章就变得挺有性价比的了。300万内的预算，悦虹湾可以重点留意。买不到的话，萧山科技城和南部新城，也可以作为选择之一。
4.
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300万左右、刚需自住、西湖/余杭/拱墅
@雨子酱
老师您好。 刚需自住，首付100万。老家有一套房子在还贷，老公名下的。在杭州买算二套了么？有没有办法可以做到首付3成？如果可以的话，能否推荐下总价300万左右的住宅？工作关系，倾向西湖、余杭、拱墅这几区。
楼先生：现在的政策是「以家庭为单位」且「认房又认贷」，所以即便你们在杭州家庭名下无房，也只能算作二套房，首付最低是六成。如果一定要想做到三成，只能通过一些特殊方式，比如离婚析产，如果你没有贷款记录，那是可以办到的。只不过，从道德角度来讲，真不建议这样操作，而且并非没有风险。
按首付六成，只有160万的承价能力，选择就非常有限了。如果不是市区的老破小，只能买到郊区的新房，你可以关注大江东、青山湖科技城和富阳，只不过短期内这些郊区的房子，用来自住还是很有抗性的。
如果300多万总价，西湖区可以到三墩北，能够买到带有学区的精装洋房，也可以到丁桥（江干）、勾庄（余杭）、桃源（拱墅），单价3万到3.5万之间，有很多选择余地，产品面也都不错，另外往城西（余杭），到未来科技城，最值得推荐的是未来悦二期，只是得摇号。
5.
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500万内、置换、二手房价格不要太乐观
@J的小鬼
在丁桥有一套89方，目前自住，另外还有一套50多方的文三学区房（地铁沈塘桥站附近），由于下半年小孩要上小学，过2个月就搬过去住，丁桥以后也不会考虑住回来了。我的想法是卖掉丁桥的参加一手房摇号，要么先买一套小户型投资？要么置换一套大的今后自住。但摇号有不确定性，请问应该如何操作？什么时候卖？有没有推荐的新楼盘？总价500万内。
楼先生：既然不会考虑回去住，那就卖呗。只要想清楚自己的需求，换成新房还是划算的。目前来看，参加一手房摇号，也是基本正确的方向。对你来讲，二选一的话，建议从自住角度出发，置换一套大户型。
摇号有不确定性，但也不用过于担心，今年改善型楼盘遍地开花，即便摇不到中签率特别低的楼盘，500万内总能买到相对满意的房子。至于什么时候出手，只要做好了决定，随时可以挂出去，现在卖二手房，尽量给自己多一点时间，年后二手房回暖，我们的判断只是阶段性的，二手挂牌量巨大，尤其价格方面，不要太乐观。
具体推荐的新楼盘，两个方向可以先留意起来。一个是城西方向，耦园还有最后一批洋房，未来悦和富力中心都是核心地段的高层。另一个方向是城北，中城汇和融创运河ONE、天阅运河源，可以注意一下。
如果这两个楼盘匹配不好，再往北面去，500万能买到精装大四房，比如和宁文华和博翠府，尤其后者买得可以比较从容，选择余地比较大。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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