锦绣之城4万5，西湖国际城3万1，网红热盘第一套成交诞生！
PART 1
还记得之前传的沸沸扬扬的滨江·锦绣之城，跟中国铁建·西湖国际城“高价”二手房吗？
最近，两楼盘首套正式网签房源终于来了！
好找房数据显示，5月16日，滨江·锦绣之城网签了一套128.28㎡的房源，楼层是19楼，成交单价44824元/㎡。
4天后（5月20日），中国铁建·西湖国际城紧跟着网签了一套13楼，88.71㎡的房源，成交单价31564元/㎡。
从楼层上看，均非此前网传意向成交房源。
但有一点，说明两楼盘已有房东成功出售。而类似的成交，随着房产证办出会越来越多。
让人意外的是，锦绣之城二手房成交价竟不到4万5。3月上旬网传该楼盘意向成交了一套128㎡，含车位单价高达6万9，一度引发市场骚动。
此前挂牌在售的锦绣之城
即便剔除车位、不含税费，单价也近6万4。该盘新房在售时，这一楼层均价在4万7到4万9之间。
如今，二手房成交价竟不到4万5，相当于亏本出售。当然，也存在一种可能：买家为了少交税而做低总价。
相反的是西湖国际城，网签价格跟之前传言的线下签约价差不多。我翻查了透明售房网上一房一价，这一楼层新房售价在2万3到2万4。
扣除相应税费及成本支出，买家差不多获利60余万，并没网传的高。
按照相关流程，新房交付后1-3个月内，开发商会办出大证，之后是各业主办理房产证。
一般而言，考虑到办理房产证需要缴纳契税等相关税费，是一笔不小的开支，业主能拖则拖。
但也有买家会提前缴纳契税。这样等到交付时想出手更好出，时间上差不多满两年，二手房交易无需缴纳增值税。
PART 2
不光锦绣之城、西湖国际城，杭州差不多同期交付的网红热盘，也有类似情况。
我翻查了去年底先后交付的近十个热门“网红盘”。发现，7成楼盘在二手房市场上已有成交。有的成交还不止一套，最多的是滨江中铁建·江南之星，一个小区有近30套成交。
这些“网红盘”跟市面上普通低价盘还不同，不少人当时就是冲着自住或改善买的房。
如今，却频频亮相于二手房市场。
比如萧山经济开发区的江南之星，整盘体量虽大，但2016年底首开到售罄，一直很热。甚至后期还得托关系、拼全款才能买到。
去年12月底，江南之星交付。手边买房数据显示，今年2月中，二手房市场已有网签记录。一套88㎡的房源，总价310万成交，单价超3万5。
4月，继续成交13套；5月才过了三分之二，又有6套成交，平均3-4天就能卖掉一套。最贵的一套，单价接近4万；楼层好一点的小户型，成交价三万八九。
要知道，当时高层便宜点2万6就能拿下；精装也就2万8左右。
现在，公开挂牌在售的还有42套，挂牌均价近4万3；还不包括业主私下准备出售，但未备案。我身边就有江南之星的业主，自己在朋友圈卖房。
城东新城的万科中央公园，也是去年底交付，至今已有18套二手房正式网签。成交单价从3万7到4万6不等。
南星桥板块的融创大家侯潮府，去年10月交付时因品质好而爆红。
然而刚交付不久，就有房东准备出售。现房+学区双重优势，房东挂价8万+。
短短几个月，二手房先后成交了11套，成交均价近6万6。5月初刚网签了一套118㎡，成交单价近8万2。这个总价甚至够得上上品130多㎡。
PART 3
之所以早两年的“网红盘”频频有二手房挂牌出售，一方面是因为时下有更多地段更好、产品更佳的网红盘诞生。
无奈杭州限购，即便想改善也得腾出房票。
老杭州人老邓，为了改善居住，两个月前，他把城北的万家之星转手了。120㎡的底跃，总价450万卖出。
除了老邓这套底跃外，最近3个月，万家之星还有6套二手房成交。单价便宜的不到2万7；贵一点近3万4。
在万家之星之前，老邓把名下分配的5套回迁房，卖得只剩1套；前两年，还把运河边的两套老旧二手房，也给卖了。
“不光是我，身边好多朋友，今年都在卖房子。”
老邓从事的是金融行业，对市场的敏感程度高于普通购房者。开年后，眼看着二手房行情从年前的冷淡，一下子蹿火，周期性大幅缩短让他意识到，应该及早出货。
事实也证明，合同签完才1个多月，中央政治局会议上重提 “房住不炒”；紧跟着，杭州房管局又明确，限价不会放松。
与杭州相邻的苏州更狠，工业园区直接出台“五年限售”政策。
“现在就是要买房，也是奔着改善去。毕竟房子是拿来住的，最终还得看家里人的需求。”老邓说，“趁着现在股市估值相对较低，投一部分资金入股市，长期持有比买房更适合。”
老邓很庆幸，还好自己抛得果断，出手快准，不然接下去怕是难卖了。“我一朋友，之前托关系买的和昌府，这不交付了想出手，看房的人很少。”
他朋友现在可着急了，房子挂价也不离谱，差不多就市场价，但就是卖不动。
PART 4
“网红热盘”刚交付尚且有不少房东卖房，其他远郊低价楼盘，只怕要卖房的房东更多。
我们来看两个数据：第一，交付楼盘数量。
去年，杭州城一共是95盘整体/部分交付；今年交付楼盘数量增加近一半，足足有145个。主力集中在余杭、萧山。
如果说，当下网红热盘出货只是略有苗头。那么很快这些次新二手房就像涟漪一样，呈放射状扩散。最简单的，就是问问你身边买了房的朋友，有多少人打算亚运会前，将名下房子卖掉。
第二，二手房挂牌量。
截至5月21日15:00，杭州市区挂牌二手房高达76519套。一周前，挂牌房源量是75483套。
光5月20日这一天，挂牌的房源量就超2000套，昨天挂牌量也超1400套。最近一周，日成交量最高一天不超过400套。挂牌量减去成交量，余下的都是存量。
接下去，二手房源量的数值只怕还将继续升高。
还有一点，新房整体仍在限价。不少板块内新房跟二手房之间仍有价差存在。
算上不满两年应缴纳的税费，部分二手房价格比板块新房售价还高。开年回来，倒有房东愿意降价出售。土拍一刺激，不少房东又蠢蠢欲动了。
就像老邓说的，新房可选择多的板块，二手房能出就出。除非碰上着急买房的买家，不然二手房并没有想象中那么好出手。
但对购房者来说，接下去或许是买房的好时机。越来越多品质好的二手房流入市场，价格合适，倒不比买新房差。
至少，现房直接能入住；早两年不少楼盘还有“神户型”存在。
备注：
二手房成交数据来源于手边买房、好找房
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文∣江公子
编辑∣二叔
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