可怕的「限售」又出现了 | 楼先生问答NO.377
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苏州火了，然后苏州被打压了。
苏州的房价到底有多火？2018年5月开始，其它城市的房地产陆续消停下来，苏州的房价却一直默默上涨。据说很多楼盘一年来涨了50%。
苏州工业园区的地价突破3万，房价直逼上海。
终于忍不住了。5月11日，也顾不上是不是工作日了，苏州出台全新调控政策：工业园区全域、高新区部分重点区域，新房限售3年，二手房限售5年。
在所有楼市调控政策中，「限售」是最厉害的一条，没有之一。而苏州直接祭出「限售」，很有可能是调控全面重启的信号。
这一次，虽然一记重拳打在了苏州楼市的身上，但恐怕会把其它热点城市吓出一身冷汗。同时也得到了一个明确的信号：不管是哪个城市，大热必有调控和谁冒头打谁。
年后这一波反弹，很多城市操作得太明目张胆了。
对于杭州楼市，整个5月会是一个极其敏感和微妙的节点。首先，这个月大量纯新盘上市，就行情方面来看，有可能店多隆市。其次，调控窗口打开，预期随时可能逆转。
最后再来看看二手房：之前挂牌量逼近7万的时候，我们专门提醒过大家一定要留心这个数字，以及这个数字背后意味着什么。虽然三四月份，二手房成交量大，但依然挡不住趋势。现在这个数字几乎快飙到7.5万套了。
1.
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400万内、工作在钱江新城、考虑地铁盘
@飒然
楼先生你好。我是新杭州人，工作在钱江新城，预算400万内，首套房，希望买在地铁边上。有两个方案，一个是去摇城东的新房，但感觉都超预算，杨柳郡好像便宜一点，但摇号比较困难。也在考虑第二个方案，去买建国北路附近的二手房，但找到心仪的非常不容易。您有什么建议吗？或者有什么其它方案吗？
楼先生：你可以选择杨柳郡，总有还有616套房源，杨柳郡四期的户型比较多，最小有45方，中间有75方、85方和106方，最大有138方。不管到时如何定价，还是会有一些房源，在你的总价内。比较无奈的一点，要等到9月份才会加推，到时会一次性全部推出来。
至于城东其它的新盘，总价上就控不住了。本来可以考虑九堡的玖峯汇，不过两个礼拜前它的洋房已经卖完了。如果再往东或东北方向，这个预算就犯不着了。回过来看，可以买到建国北路，却只能选择非常普通的老房子，也有点犯不着。
对你来讲，的确其它的方案。比如天城府、金色时光，可以重点考虑。3万5不到的均价，这样相对市中心的位置，价格算得上友善。4月16日绿城就在对面拿下了一宗宅地，楼面价是2万9。如果更喜欢「新城」的感觉，那就去钱塘江南岸，单价三四万的新楼盘，有一堆可以选择，可以有悦虹湾、拥潮府、锦宸这些，都属于地铁盘。
2.
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仁和产业基地、上塘九里、北城芳满庭
@梦想家
一直没有看到我想要的。老师，我想问下仁和5月要推盘的两个新楼盘，上塘九里和北城芳满庭，两个楼盘哪个好一点？上周去看了上塘九里，周边都是农民房，说是杭德轻轨云会站在附近，但现在周边都没配套，公交车都没有的，芳满庭要比上塘九里再往北一点，能分析下这两个盘吗？
楼先生：的确是这样。这两个楼盘包括仁和板块的提及率都不高。尤其对于杭州人，仁和板块是城北以北的北面，跟崇贤板块都还隔着一大片空白地段。虽然地铁轻轨有远期规划，板块内也要发展产业基地，但短期内，杭州这边的刚需，要接受这样一个区域，还是比较困难的。这两个楼盘的群体定位有两种：一是当地的改善需求，二是认可和期待板块未来价值的投资客。
从我们的「杭州视角」，这两个楼盘的差别不是很大。但撇开来看，上塘九里是精装，北城芳满庭是毛坯，同样都是89方三房两卫。地段上也有一些不同，从绝对距离看，北城芳满庭跟仁和镇和产业基地更近，可以享受镇上的一些现成配套，更适合当地人改善。而上塘九里的周边界面会更普通一些，但对于杭州主城区而言，距离更近一些，还有按照规划，有一个杭德轻轨云会站，以后跟10号线换乘，可以直达城北万象城。当然杭德轻轨进度慢，还没动工，也不排除有变数。
一定二选一的话，投资考虑上塘九里多一点，当地改善那就选择北城芳满庭吧。
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首付200-250万、仁恒西湖世纪、照顾通勤
@陈宇帆
首付200-250万左右，预算500万左右。我在余杭阿里附近上班，对象在钱江新城上班，求大神推荐新房或不错的次新房。城东新城，500万预算，森林海尚、都会风华、钱塘天誉，推荐哪一个？另外，4房和3房的选择，也挺纠结的。
楼先生：单看你的首付实力，钱江新城和望江新城也可以买得到，比如御品和上品，这两个楼盘不管是产品、地段，包括将来的一些配套，都是最拔尖的。七八百万可以买到三房户型。如果是这样，女方上下班就非常方便。不过对你来讲，从钱江新城到未来科技城，只能努力去克服通勤问题。
如果往城东方向，总价可以控制，500万可以挑到不错的三房，比较无奈的是，城东新城到你的上班单位，就更远了。至于三房还是四房问题，只要有能力，还是尽量一步到位吧。如果短时间内不要宝宝，小两口住住是完全足够的，有了宝宝之后，最好还是四房，三房只能勉强够用。
在具体板块选择上，要么换个方向，考虑一下之江板块，相对来说，双方的通勤时间都能兼顾得到一些。从之江板块出发，出门拐到紫之隧道，一直开车就可以到西溪湿地，而女方今后可以开车走之江路到钱江新城，或者乘坐地铁6号线换乘4号线也可以到。之江核心区域今年有仁恒西湖世纪，高层面积105方到145方。
4.
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工作在江陵路附近、总价300万内、置换
@JFA
在良渚的昆仑华府有一套精装自住房，工作在江陵路地铁口附近，现在上班通勤时间单程70-80分钟，如果要换房，预算300万内有什么推荐的吗？通勤时间单程40分钟内都可以接受，开车或地铁都行。像我这种情况，该怎么置换？
楼先生：置换方向无比清晰。你在滨江工作，如果要换房，完全可以换到江南岸这边来。 对你来讲，滨江的换房成本和门槛太高了，但萧山有一大片啊，有非常好的选择面，不管新房还是二手房，都能够挑一挑。
如果愿意接受租房一段时间，那建议你考虑新房，毕竟限价摁住了大部分新盘的价格，比二手房价格要实惠不少，而且房子也要新得多。在江陵路地铁口附近工作，那你就紧紧盯牢哟个楼盘——悦虹湾，应该来讲，在新盘里面，没有比它更适合你了。虽然又要摇号了，但后续供应量很大，高层还有1600套左右，其中有一半是89方小户型，买到的概率还是比较大的。
如果悦虹湾买不到，再考虑其他好了。比如总价300万内，也可以考虑萧山科技城，或者市北东，也有挺多的小户型可以选择，比如大名城华府、锦粼府和璟隽公馆这些，单价3万左右。还想要再实惠一点，那就剩下南部新城了。
5.
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首付160-200万、持有5-10年、中签率
@杨雯
我和先生目前住和家园89方，在西溪印象城附近有一套58方的LOFT出租，这两套房子都有贷款，但没还款压力。现在还想买一套住宅，给儿子留着，宝宝还很小，先买以后再置换一次这样。所以诉求是涨价潜力大，未来好置换。目前首付可以有160-200万，但是对买哪里完全没主意，希望老师帮忙出谋划策。感谢。
楼先生：把你的需求理得再清楚一点就是，手上还有一笔资金，放在银行里担心贬值，所以想再投资买一套房，而且还是长期持有，持有时间可能是十来年。其实，只要持有时间达到五年或以上，投资买房相对就没什么风险，只要心态平一点，目前市面上250万到400万左右的主流的住宅新盘，你可以随便买。
具体一点讲，所谓的「主流」，可以挑那些89方三房的户型；板块内能有一些比较明确的规划；不管跟楼盘远近，尽量能跟地铁搭上边；或者能捆绑一些政策红利以及周边有一定的产业基础等等。比如三墩北、萧山科技城、市北东以及运河新城，尽管现在看起来还是普普通通的，但不可否认，这些都是正在重点开发建设的板块。
如果你对房地产或者城市发展并不是很懂，也不怎么关心，可以更简单一点，只要关注一个指标就可以——中签率，市场的眼光是十分毒辣的，会帮你筛选出相对靠谱的楼盘，所以只要，跟着中签率买，不容易出错。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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