小长假回来，你想买的楼盘都要上市了 | 楼先生问答NO.373
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按以往经验看，每逢一个小长假，前后都会有一些很微妙的变化。尤其当下又是楼市极其敏感的时刻。我们讲过：迈过4月，很有可能进入新一轮的调控密集周期。
其实4月底，就已经有不少城市在偷偷收紧了。
这个小长假，不少房企的高管并没有出去放松度假，而是选择召集营销部门开会，研判下半年的市场趋势、讨论新的营销思路和打法。
有两个现象，大家可以关注：一是节前领出了20多张预售证，超2000多套房源入市。二是正如我们统计的，57个楼盘明确5月份开盘，其中纯首开项目就23个之多。
自4月19日以来，开发商感受到了一股深深的「政策上的恶意」，并普遍有这样的想法：下半年行情不要太乐观，趁着市场还有不少余温，节点加快，能卖就早点卖掉。
所以根据我们的精准统计，一大批市场关注极高的楼盘，都计划5月完成首次开盘。比如御品、凤起钱潮、古翠隐秀、厘望NEO1、中海云宸、镜溪绿汀、保利澄品、桂语朝阳、云湖城......
不管哪个板块，哪个价格段，单拎出来，这些纯新盘项目都是板块的改善型楼盘。因此我才说：5月开始，真正进入了我反复在说的2019年「改善时间」。
至于价格，节前厘望NEO1率先领出预售证，均价是5万4，跟沁园基本持平。其它暂时还没公示价格的楼盘，跟政府也都谈妥了，具体价格不方便透露，但可以告诉大家：所有的价格都被摁住了，有几个项目是明显亏本的。
诡异的小阳春期间，一位中介朋友告诉我：至少是绝大部分的二手成交来自改善型房东，这些房东急着卖掉二手房，去置换更好更新更有性价比的新房。
接下去，杭州新房主要购买力很有可能还是他们。
1.
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200万左右、萧山机场、置办婚前财产
@美丽心情
你好。我在机场工作，趁结婚前父母想帮我买一小套（不做婚房），总价200万左右，请问买哪里适合？求推荐。
楼先生：买大江东是最合适的。这里离机场近，总价也在你可控范围内，虽然大江东现在看还是普普通通的，但发展是蓄势待发的，与下沙合并为钱塘新区，就是接下去发展最关键的一步。总价两百万左右的买房预算，大江东是目前大家很关注的区域，比如江与城和未来海岸，相对来讲，江与城凭借TOD概念，更有优势一些。
还有一个楼盘当然也可以关注，叫天空之翼，也是地铁口，楼盘本身自带购物中心，这个楼盘离机场的距离就更近了，大概两三公里左右。从板块上来讲，空港新城的热度没有大江东来得高。
如果不考虑今后可能自住和通勤问题，而是为了置办婚前财产，更多出于投资和保值的目的，那总价200万左右，还可以买到崇贤新城、富阳银湖、临平北，以及南湖和良渚等板块，基本是这些方向，也可以作为备选方案。
2.
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改善or投资、滨江奥体市北、大名城华府
@糊人
我现在有一个特殊情况：需要换一套房子和环境。有两个方案：1、卖掉滨江桥南两室小户型，大概卖330万，置换一套新房，投资加过渡自住两三年，有什么楼盘推荐，近地铁。2、现在这套房子不卖，想买套150万左右的偏远板块比如银湖等板块，投资加过渡自住两年。请问下老师有没有什么建议？
楼先生：不同的需求，对应不同的方案。最重要的是，要想清楚换房子的目的是什么。比如考虑提升居住条件和环境，那通常来讲，可以选择置换，用上所有的资金和能力，换到愿意住的房子里去。比如考虑买房投资，那只要把手上现有的闲置资金用起来。
根据你的表述来看，既然都提及了「自住」，建议还是考虑你的第一个方案吧。一方面，两室小户型的房子，在市面上还是弱了一点，有机会换一套的话，也未尝不可。另一方面，只要能换成地段更好、房子更新的楼盘，今后还是能占到优势的。
具体不知道你的预算多少，如果能力强，可以换到滨江或奥体，比如晓风印月、中海云宸、澄品这些。如果能力不足，可以选择到萧山，有3.2万的悦虹湾，有三万八九的锦宸和拥潮府，也有3万左右的锦粼府、大名城华府。
3.
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桐庐/临安/许村/下沙北、40万/投资
@赤兎
层楼你好。在杭州有一套都市枫林130方住宅，还有一套43方平层运河郡酒店式公寓，目前均做出租，在杭州已经没有房票，目前手上有40万左右流动资金，因为住宅是一次性付款所以还可以享受首付三成和公积金贷款，考虑在临安或者桐庐买房纯投资，请问有没有好的推荐？
楼先生：这就看你愿不愿意折腾一下的问题。如果不愿意折腾，那就选择不限购的区域，再投资一套住宅。只要把闲置资金利用起来，操作起来也简单，心态上也没什么瞻前顾后。当然桐庐这样的地方，考虑纯投资的话，还是要谨慎一些。不管是信息也好，还是需求也好，市场相对闭塞，今后想象空间相对也有限，不至于会爆发。
相比之下，可以考虑临安，尤其是青山湖科技城，一是有产业规划，二是人口导入也会更积极，还有就是政府重视的板块，自然能有较多的政策利好倾斜。二选一的话，选择临安的青山湖科技城吧。退一步讲，相比桐庐，许村、下沙北的海宁都值得考虑。
话又说回来，如果愿意折腾，可以有另一个选择，那就是把都市枫林置换一下，其实也不见得会不好。有几方面可以作为参考：一是这个房子也不新了，130多方做了三房，不算差吧，但肯定不是最好的，现在市面上有一些120多方户型都做到了功能性的四房。二是这套房子没有贷款，通过置换也可以把杠杆用上，同时又能把资产优化提升一下。
4.
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首付6成/现金100万+、老破小、婚房
@Derta
老师你好。目前打算买一套婚房自住，但是之前在天津按揭买了一套还在还贷，杭州二贷六成首付，只有100W+现金，之前看了朝晖和大关的老破小感觉不是很理想，最近比较了大浒东苑、新德佳苑和京都苑的三套房子，总价都在240W左右，但都有电梯，请问这三个如何选择，或者有其他推荐的方案吗？十分感谢。
楼先生：不知道你的「100W+」是一百小几还是大几？如果是前者，选择确实有限，只能考虑单价一万八九的房子，才能买到90方左右的。如果你不考虑通勤时间，自由工作者，可以考虑富阳银湖、东洲以及青山科技城这些，一百六七十万总价，就能搞掂。除此之外，那只能选择市区的老破小。
你说的三个小区当然可以考虑，有电梯这一点，就还是加分的。只不过二手房的差异性很大，每一套房子都不一样，占据不同的资源，所以很难逐一比较。至于如何选择，一方面要看房子本身，包括装修、楼层等等，另一方面还要根据你的实际情况来，比如上班地点，交通方式。
当然这里有一个问题。若是总价达到240万，其实又不只有市区老破小，这个预算就可以考虑更新更好的新楼盘了。就看你们是否急着住婚房，如果着急，那只能在二手房里再挑一挑，如果不着急，其实新房更有性价比，长远看，也更有展望。
5.
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市区酒店式公寓vs郊区新盘、富阳银湖
@童话
希望能抽中详细回答。从投资角度看，二选一的话，哪个好？一是买富阳区绿城云栖桃花源的小高层90方，差不多130多万，毛坯。二是买杭州市区靠近地铁的Loft双钥匙酒店式公寓，公寓价格也是140万-170万不等 ，精装修。
楼先生：一定要二选一，你可以考虑云栖桃花源的小高层，首先这个价格很吸引人，绝对的低总价，风险就可控住了。其次，放眼杭州，1万5左右的单价，目前也就只剩富阳还能有一些挑选余地，而且又是绿城的品牌，整个项目其它的又是叠墅、中式合院这样的产品，档次够的。
另外，银湖板块现在还不怎样，但以后会有地铁，有商业中心，滨江之江的部分刚需会外溢过来。最重要的一点，一般的经验，长远看，房子本身的升值潜力，肯定是普通住宅更有想象力，即便它现在看还很郊区。
至于市区的Loft双钥匙酒店式公寓，也是一个选择方案。主要看你图什么，如果想有比较快的租金收益，可以选择市区地铁附近的酒店式公寓。但有一点，以目前的租金水平去测算，回报率普遍不会很高，如果找得到百分之四以上的，就是比较好的那一种。尤其周边租金情况，自己去实地打听一下，开发商说的至少打个七折吧。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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