突然，好像又悬在半空了 | 楼先生问答NO.375
◎楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
有没有发现，对楼市的预测越来越难了？
过去一整年，我们慢慢发现：官方为了稳住经济，通过多种渠道和手段，对楼市进行强控制，希望对市场波动控制在一个较为狭窄的区间。
有些时候，我们甚至会看到完全相悖的政策信号和楼市现象。比如在重提房住不炒的同时，贷款方面又相对宽松；比如新房市场全面回暖的同时，二手房却越卖越多。
因此，一些不够坚定的购房者，今年就特别无所适从。
尤其这段时间以来，各种利好和风险双面夹击，相信很多买房人的心，突然又悬到半空中了。比如后台就有不少粉丝留言：一些「特别意外」的事件，会打破楼市原有的平衡吗？
在我们这个栏目当中，一直强调：在政策多变的年份，买房要有坚定的心态。什么信息需要屏蔽，什么信息需要关注，要学会会甄别筛选，而不是被错综复杂的市场、信号、预期等带节奏。
换句话说，对于更多刚性需求的购房者，与其关注宏观层面的大环境，不如守住自己的小环境。在现金流安全的情况下，依然努力上车，在经济能力足够的情况下，依然努力改善置换。
自己给自己加一份重量，把悬空的心往下沉。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
现金200万、闲林/未来科技城、投资vs置换
@Elaine
目前居住在闲林附近的回迁房，已有闲湖城一套116方，手头还有200万左右，想再买一套当投资，之前看过梧桐郡，但是摇号的人特别多，之后也不确定能不能摇得到，桃源小镇四庭墅和融创江南府目前不需要摇号，这两个楼盘投资的话价值高吗?很纠结。还是说把闲湖城卖掉去市中心买一套更好些？
楼先生：从纯投资角度来讲，桃源小镇的四庭墅和江南府，可能都不是最理想的选择，前者是低密产品，后者的户型也基本偏大的。其实不用摇号这一点，说明它就不是一个市场青睐的投资盘。不过，一切投资是否有价值，最终也看你的持有时间，如果能拿得住三五年甚至更长，加上未来科技城的配套和产业的能量，还是很可期的。
放眼闲林，桃源小镇和江南府都是偏改善的那种楼盘，你现在也还住在回迁房里，完全可以换个角度看待这两个楼盘，用改善需求去匹配这两个楼盘，肯定会比投资，更符合购买逻辑，你也不会纠结了。
至于把闲湖城卖掉，也是一个方案。如果闲湖城反正放着也是放着的话，不如置换一下，换一套更好的、愿意自住的房子。比如你可以置换到未来科技城，这样可以享受更好的城市配套，未来悦二期、西溪公馆、华夏四季这些可以留意，下半年的话，天空之城也可以期待。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
未来悦、一期均价3万、城市配套+产业能量
@cjn
一直都在关注层楼，跟着学到了很多。这里有个问题，请问：阳光城·未来悦二期要开盘了。从投资的角度，多少单价值得投资？
楼先生：未来悦二期的价格已经出来，几乎跟一期是持平的。所以答案很明确：值得。其实不管投资还是自住，未来悦这样的房子，性价比很高，不要轻易错过。是不是值得投资，你只要打听一下目前未来科技城的二手房价格，就会很清楚。而且整个未来科技城，仍然有大量的买房需求。
从投资的角度，你可以考虑它的小户型，有60多套90方户型，还有112方。如果自住，125方、140方或160方，都可以试一试。有能力，有机会，可以把一部分资金放到未来科技城，看看这里的城市配套和产业能量，未来将很可期。按目前的发展势头，它的房价完全有望追上城东新城和申花。
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
工作在宝善桥、首付50-60万、市区老破小
@杨立
在宝善桥上班，偏刚需，首付可以3成，手里50到60W，老破小和新房更倾向后者，丁桥板块的阳光逸城（经济适用房）62方，170W，也看了。能推荐一些适合的新盘吗？自己很犹豫很迷茫，不知道买哪里。
楼先生：不用很迷茫。对你来讲，只有两个方向，而且是非此即彼的选择。郊区的新房是一个方向，只不过，200万内的选择太少了，能看的就是临平北、大江东和富阳银湖和东洲，另外城北方向的崇贤，也能够得着。你可以先看看，根据你的通勤时间，这些区域能不能住，可以的话，再尽量买到地铁旁。
如果不可以，那只能靠向另一个方向，就是市中心位置一点的老破小，在德胜、大关以及朝晖都有很多这样的房子，挑选余地很大，不会很难买。而且现在老破小的价格，也很难再涨上去，你可以慢慢挑。有一点，既然选择老破小了，也就没必要买到丁桥去，反正以后都要再置换的。
4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
260-280万、桃源/丁桥/翁梅、武林上城
@小扁担
老师，我们人到中年三十多岁的人了，去年因孩子身体状况，我们迁到杭州并打算定居，首付6成，大约总价260-280万的房子，我目前下沙上班，爱人在半山那边，孩子需要考虑上小学，且孩子定期康复需要去市中心医院，对交通便利比较有需求，请问二手房或者新房，有合适的推荐吗？
楼先生：相比二手房，还是新房的价格更实惠一些。年后虽然限价是有所松动，但整体上还是摁着的。如果一手房买得到，也不是特别着急自住，犯不着去买二手房，或者说，今年二手房相对是有压力的，可以先试一试新房，再来挑二手房。
这个总价，可以重点关注城北或城东两个方向，或者在下沙和半山拉一条线，中间的楼盘都可以考虑。比如半山这里的臻蓝府，毛坯，总价相对可控，接下去会推出高层，最小面积是102方。之前洋房价格是三万出头，高层应该能在3万内。
到丁桥或丁兰这边，城市界面会好一些，以后还有天街。比如龙湖的武林上城和杭房的御东方，都是品质感不错的纯新盘。单价实惠一点，可以到翁梅，可以有精装的江山云著和毛坯的艺尚府，离地铁站也都还近的。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
首付60万、3-5年投资、许村/青山湖/临安
@Tiffany
我在杭州万达已经有一套89方房子，自住，去年未婚夫在青山湖绿城国际社区买了一套120方。现在想再买一套纯属投资，首付在50-60万左右，3-5年短期投资，最近在看临安城区和青山湖科技城，还有不限购的许村，请问哪里更具有投资价值？
楼先生：年后这一波行情，客户流量明显又上来了。开发商都松了一口气。包括青山科技城，住宅新盘又出现摇号，挺让人意外的，说明投资客又过去了。海宁环杭区域，还不至于反弹到需要抢房的地步，但许村、奥特莱斯附近的不限购住宅楼盘，年后这段时间销量确实都有回升。
总的来说，三五年的投资周期，许村和青山湖科技城都可以试一试，不过，更建议投向青山科技城，一方面这里毕竟属于杭州市区，只要有发展需求，规划资源倾斜会更多一些，另一方面，有未来科技城，有阿里巴巴，有整个城西可以作为支撑。临安城区，投资就别考虑了，周期得更长才行，那就没什么意义了。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络