杭州的板块库存和全国的棚改 | 楼先生问答NO.374
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今天说两件事，都跟买房有关。
第一件事是「杭州的板块库存」。关于买房，关于2019年买房，我们向来的观点是刚需别犹豫，抓住机会就应该立马上车，如果能好好利用限价，还是占到便宜的。
而投资，不管是住宅、酒店式公寓还是商铺写字楼，不管是杭州、环沪环杭还是其他三四线城市，总体都要偏谨慎，非要投资的话，尽量遵守「核心城市-核心地段-核心产品」这个框架原则。
说回杭州。买房的内在逻辑还是跟「价格、供应和需求」有关系，尤其那些还未上车的刚需，有必要了解一下目前杭州的供应状况：库存量大的地方，相对不那么着急。
根据中指研究院的数据，排名如下：
| 排名 | 板块 | 存量（万方） |
| 1 | 青山湖科技城 | 214 |
| 2 | 南部新城 | 133 |
| 3 | 银湖科技城 | 131 |
| 4 | 未来科技城核心区 | 106 |
| 5 | 萧山开发区 | 96 |
| 6 | 城东新城 | 88 |
| 7 | 富春 | 78 |
| 8 | 崇贤新城 | 71 |
| 9 | 锦北 | 70 |
| 10 | 良渚新城 | 63 |
| 11 | 艮北新城 | 50 |
| 12 | 申花 | 50 |
| 13 | 北部新城 | 49 |
| 14 | 滨湖新区 | 47 |
| 15 | 丁桥 | 47 |
| 16 | 义蓬 | 43 |
| 17 | 萧山科技城 | 42 |
| 18 | 东洲 | 40 |
| 19 | 东湖 | 39 |
| 20 | 河庄 | 37 |
| 21 | 锦南 | 36 |
| 22 | 超山 | 34 |
| 23 | 长睦 | 32 |
| 24 | 运河新城 | 31 |
| 25 | 乔司 | 30 |
| 26 | 空港新城 | 30 |
图：杭州各板块存量分布（万方）
第二件事是「全国的棚改」。财政部近期发布了各地2019年棚改预计开工量的数据，有人表示：三四线城市，最大的利空来了。
据文件显示，2019年全国棚改计划规模为285万套。而2018年实际开工量626万套。与去年相比，大幅缩减了54.5%。
在全国31个省市中，只有5个城市棚改规模有所扩张，分别是广西、广东、福建、天津、西藏。其中有7个城市降幅超70%，分别是：黑龙江、贵州、河南、宁夏、山东、山西和湖南。
这方面的数据，主要还是跟投资需求比较有关系。
1.
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刚卖老破小、400万左右、拥潮府/锦宸
@尔东
老师您好，刚卖了景芳一套老破小，预算400万左右，自住，想摇下新房能有四房，比如拥潮府，得租房2-3年，或者滨江江南之星和铁建江南国际城次新房只能买三房，上班在钱江新城。请问怎样选择比较好？
楼先生：如果着急自住，只能考虑二手房。不过整体节奏上不用急，可以多挑挑，二手房原则不具备再次上涨的原动力。400万总价，在世纪城一带买一套90方三房小户型，绰绰有余。江南之星是挺不错的，房子很新，又是大盘，还有滨江品牌作为支撑，但要考虑到实际成交需要比较多的税费，性价比就要再打点折扣，没有很诱人。打算买二手房，尽量选择满两年的次新房。
现在买二手房还是会比较吃亏，很实惠的房源不容易买到，尤其江南岸的一些次新房，加上杂七杂八的税费，算下来还是新房更划算一些。一定二选一的话，还是建议考虑新房多一点。在钱江新城工作，拥潮府、锦宸这样的楼盘，都很值得重点留意，离地铁也都很近，今后通勤不成问题。从板块上来讲，市北也是江南岸重点打造的板块，与奥体连成一体，能承接的资源也会比较多。
2.
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300万、金色时光/天城府、杨柳郡
@倪亚琴
老师，我想问下我这样的情况您有什么推荐吗？刚研究生毕业，女生未婚，工作在江干区，2号线庆春广场站。考虑总价300万左右的房子，单位附近的采荷房子都是老破小，总价也挺高的，所以考虑新房，但是又不想离单位太远，面积可以小一点，最好靠近地铁站，哪些楼盘合适？
楼先生：你要贴近庆春广场，还真没有什么选择余地，周边在售的新房或者次新房，至少也要七八百万的门槛。另外城东新城、艮北新城基本上也没办法考虑了，下半年要加推最后一批房源的杨柳郡，确实有一些45-75方的小户型，在你的总价内，可以留意，但买不买得到又有不确定性。
其它的选择，想要控住通勤时间，就需要稍微垫垫脚，比如在德胜快速路和秋石高架交汇处的两个新楼盘，一个叫天城府·天著，一个叫金色时光，前期均价3万4，比如天著有85方、88方和89方三个小户型，金色市场也有89方。其它的就只能再往北面，比如到臻蓝府，或者丁桥的龙湖武林上城和杭房御东方这些。
3.
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天空之城、梧桐郡、最后600多套
@御树临疯
您好，几个问题请教： 1，请问万科天空之城什么时间有望首开，首开价格预估如何，户型大小有无消息，会不会中签率依旧很低？2，在房市气愤紧张的当下，是出手二手房还是继续等待？ 3，梧桐郡和天空之城横向对比有什么高见，期待天空之城的同时，梧桐郡值不值得摇？
楼先生：天空之城是今年万科最重要的项目，没有之一。应该说，天空之城自身的基因就决定了它将是一个现象级的项目，它的影响力辐射不仅仅是未来科技城或者城西，而是整个杭州。它的总开发面积134万方，建筑面积85万方，是目前全国最大的车辆段项目，覆盖住宅、商业、办公、教育、文化中心和体育中心，户型面积有90-180方。
天空之城一定是值得关注和期待的。现在还没有确切的开盘时间，目前预计四季度才能开盘，至于中签率会不会很低，最终取决于它的价格。从项目自带的基因条件来看，梧桐郡与天空之城相比，两者不是一个量级，对比也没什么意义，可能到时价格和行情都完全不同。不过再怎么样，梧桐郡的价格摆在那里，就有很多人想买。梧桐郡还有600多套房源，6月会开一次，10月再开一次。
再来问答你的第二个问题。年后回来，行情是有所回暖，主要是政府有意在拉抬楼市热度，但理性一点讲，行情没有到火爆的程度，全年去看，今年行情还是会企稳的。另外就像前面说的，二手房明显供大于求，不具备再次上涨动力，不用急，回过头再来买也来得及。
4.
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湖畔雲庐/叠墅、仁恒滨江园/大平层、自住
@古月水水
自住改善。现在对比湖畔雲庐和仁恒滨江园。纠结于叠墅和大平层的选择。都在预算内，考虑222方叠墅和240方平层，综合地段、学区、未来升值空间，建议买哪个？或者还有其他好的改善推荐？
楼先生：这两个楼盘摆在任何人面前，都会很纠结。毕竟这两个楼盘，是很多人梦寐以求的，把各种指标都摊开来逐一比较，都是金光闪闪的。但仔细看看，又有许多明显的不同之处。
比如，除了产品本身，地段上就有明显的差别。目前看，从距市中心近这个角度，仁恒滨江园占一定优势，位于杭州传统的豪宅区，这个位置会有诸多的便利性，它的城市感也会更强，而且仁恒和滨江，是全国品质房企的第一梯队，可以说，是在最好的地段上，做最拿得出手的房子，所以，这个楼盘将会是非常值得期待的。也可以这么说，下一轮杭州房价上涨时，仁恒滨江园这样的楼盘，一定是首当其冲的。
至于湖畔雲庐，毫无疑问，会把未来科技城的高端改善群体，全都圈在一起，这是绿城在未来科技城的第一个项目，产品、地段、品牌都很OK，这种诱惑力也是不可阻挡的。
当然，你买哪个，其实见仁见智，说好选，也不难。比如对楼上楼下的生活很有憧憬，那就选择湖畔雲庐，但如果更喜欢都市感，选择仁恒滨江园肯定也不会错，整个区域的居住人群也比较纯粹，而且住在钱江新城有一点好，去哪都很方便。
5.
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工作在上海、400万首付、之江/精装叠墅
@天涯
我们现在全家在上海工作，租房，两个孩子，大孩子即将读一年级。受限户口问题，想举家迁往杭州。但是现在工作机会需要慢慢找，去杭州是一个两年或者三年计划吧。手里有400万现金，有读书需求，希望学区尽量好些，周边配套好些，该买哪里？如果先投资一套到时再换学区房，合适吗？杭州我两眼一抹黑，很多纠结困惑，求给些建议。
楼先生：不用纠结困惑，有这么好的资金实力，建议直接买一套今后来杭州愿意住的房子。对于杭州来讲，长期还是应该继续看好，既然是看好的城市，房价肯定还是会上涨的，与其今后再置换徒增成本，不如现在就一步到位。而且现在买的新房，等交付也得两年左右，刚好来杭州就可以用上。
有400万现金可以作为首付，可承受的总价在千万级的，那选择就可以往钱江新城靠一靠。比如目前在售的上品，可以考虑买一个大户型，接下去还有仁恒滨江园这样的纯新盘，定位更好，户型起步165方。还有定位金融城的望江新城，是上城区要重点打造的板块，这里有滨江金地·御品。
如果单价要实惠一点，可以往滨江奥体，比如关注度很高的晓风印月，以及在莲花碗边上的杭州壹号院，再往奥体过一点点，澄品高层和洋房的最大户型都有198方。或者往之江板块，八九百万的预算，可以买到精装叠墅，比如祥生云镜、仁恒西湖世纪。总之大方向就是钱江新城南星桥或三堡、滨江奥体或者之江一带，这些可以多看看。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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