苏州限售，跟杭州暂时没关系 | 楼先生问答NO.379
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苏州限售，说明一件事。
即在这一轮楼市调控中，大棒重新举起来了，随时会重重落下。尤其当下又面临贸易摩擦，房地产这头大象必须能稳住。所以，谁一冒头，就被「打」。
这几天碰到业内同行或开发商，都会讨论下半年的行情走势以及调控是否会加码。对于下半年，谨慎一点总没错。而关于是否会调控加码，普遍认为杭州没有这个必要。
到目前为止，也没有任何这方面的风吹草动。
我们注意到，5月14日杭州住保房管推送了一篇文章《完善住房市场和保障两个体系，杭州住房供应充足、供应结构相对合理》。
这篇推文想要向下和向上传递这些：
一，杭州坚决拥护「房住不炒」，不动摇；二，各种调控手段已经应有应尽，限购限贷摇号，调控已经不小了；三，还在继续加大供应，让供需更合理。四，结论则是：目前挺好的，继续加码调控，就没必要了。
与此同时，还摆出了一些数据：2019年1月、2月、3月新房价格涨幅+0.4%、+0.5%、+0.4%，二手房涨幅+0.1%、0、+0.7%。
相对来讲，杭州楼市还是比较「平稳」的，没有失控。或者说，现在政府掌控力太强大了，真正的情绪操控大师。
我们认为，下半年也会差不多，大概率会是这样子：个别明星楼盘中签率会比较低，中间有一部分楼盘，凑凑数，会刚刚够得上摇号，更多该流摇的楼盘就流摇了。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
首付70-80万/三成、刚需、三墩或转塘
@不说心事
你好，目前在转塘上班，有可能会转到三墩，单身暂未买房，有首套房资格，手上有70-80万的首付款，摇过西湖国际城和华夏四季都没中。每天都会看层楼的文章。想请教几个问题：1、现在租房，有必要今年买房吗？2、买哪个位置合适？转塘的云都汇和良渚的和光尘樾，哪个更合适？得考虑通勤，有车无浙A，自住刚需。
楼先生：既然每天都看层楼的文章，那应该很清楚我们一直坚持的观点：任何时候，只要有能力，刚需上车不要有太多顾虑。你是自住，短期内房价或许会有波动，但所有的波动都会被时间抚平的。所以，回答你的第一个问题：今年有必要买房。更何况，目前看，限价还是被收紧的，大部分楼盘的价格相对还是被摁住。
至于买哪里，主要看你工作调换的概率。如果大概率是要换到三墩，那买在转塘就不合适了，虽然开车走绕城高速到三墩上班，一天两天可以坚持，长时间会很艰苦，要花大力气克服才行。选择很简单，在转塘工作，就买云都汇，其实在转塘之江一带，其它也没有太多可选；到三墩工作的话，那就去摇和光尘樾，或者关注三墩北的两个在售楼盘，云和湖和云谷天境。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
300万内、工作在钱江新城、精装or毛坯
@YQ
刚需首套，预算300万内，在钱江新城上班，之前摇了悦虹湾、锦粼府都没中，最近去看了璟隽公馆，边套户型挺喜欢的，但是看到网上对于这个盘负面评价很多。本人是不太介意高铁盘的，就是怕开发商坑人，而且周边配套也不太有优势，精装入手还不如毛坯就闹心了，是早点上车还是再等等，现在纠结中，希望得到您的建议。
楼先生：任何一个楼盘，刻意去搜网上的负面评价，无一可以幸免。我一直不建议大家用这样的方式去了解一个楼盘。好还是不好，喜欢还是不喜欢，实地去看一看，周边去转一转，感受会更真实一些。
璟隽公馆最大对抗性，其实就是周边的高铁现状，挨得有点近，很多人对此有不少顾虑，这很正常。但既然你连这一点都不介意，那剩下的都是小问题。至于周边配套，目前看市北东还是普普通通的，不过买房要有发展的眼光。
精装还是毛坯，也不用纠结，精装的楼盘，交付的时候，多多少少的问题肯定会有，哪怕绿城、滨江和融创这样的专注品质的房企，也不可能完全避免。当然由于限价，减配也是确确实实存在的。如果你特别担心这一点，可以选择市面上的毛坯盘，比如隔壁的锦粼府，不也还有房源吗？摇过的悦虹湾，后面光小户型也还有600多套呢。
另外，关于刚需上车，可以再说一百遍：刚需就应该早点上车。一方面心态要摆平，不要计较短期得失，另一方面也要记住，踏空比一时追高更加不可承受。
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
250万内、女生/婚前财产、西溪公馆
@candyls
本人女生，婚前就想给自己买一套房。现在工作在华电弄，未来可能搬去仓前，今年想买掉。预算在250万内。目前考虑英特尔湾、和光尘樾的高层，还是西溪公馆的53方？或者朝晖老破小或是南湖板块二手比如世茂西西湖之类的。自住+投资，未来也可能给妈妈住。
楼先生：特别特别的支持。要么自己有能力，要么父母可以提供一定的支持，女生就应该在婚前为自己置办属于自己的房子。任何时候，经济上有自主权，生活中就有话语权。有句话特别毒鸡汤：只要房产证不会抛弃你。看着很俗，却不无道理。
言归正传。如果确定今后工作会安排在未来科技城，那买房的重心就应该向西面偏移，你可以关注南湖、良渚、闲林或未来科技城，总价250万内，其实还是有挺不错的选择余地，也能买到比较主流的房子。当然二手房也是一个选择，只不过，比如中泰一带，加上杂七杂八的税费，一二手房之间大概还有两三千价差，如果不着急住，新房更划算一些，中泰这边的新房还有一定的折扣。
具体说到西溪公馆这个楼盘，今年肯定开盘，只是时间还未确定，我估计六七月份的样子，有2000多套房子，尽管会摇号，但体量大，买到的机会也是有的。按目前的限价情况看，价格估计还会很惊喜，关注它的89方吧，53方不要去考虑，那宁可买闲林南湖良渚这些地方。
4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
先卖后买or先买后卖、2019宜改善、升级
@卧龙影
在滨江区有一套100方品质比较差的房子，目测能卖300万，还完款后大概还有200万。因为孩子读书，近十年内都不会去住新房，换房投资意味更大。现在是换房的好时机吗？选择未来科技城还是临平更有投资价值？因为上班，精力上不能兼顾，应该先卖掉再去看新盘摇号，还是先摇到了再卖？
楼先生：感觉你的思路有些混乱，或者说你表达也不是很清楚。先回答你第一个问题。今年肯定是置换的好年份，尤其是改善置换这类需求，应该要抓住今年的机会，供应量很大，改善型楼盘很多，有很好的挑选余地，换房也可以比较从容。
然后再来理一理你的问题。这套房子是否属于唯一住房，如果是的话，你应该考虑买一套可以用得上的房子，或者跟你关联比较密切的房子，朝着这个方向努力才是正确的。如果这不是唯一住房，打个比方家庭名下有两套房子，那又谈不上先摇再卖，你必须得先腾出房票才行。
也有一些特殊情况，比如这套房子在你父母名下，你来处理而已。那理论上，如果行情向下，那就先卖再买，如果行情明显向下，那就先买再卖。我看今年的行情，还是前者的可能性大一些。但不管怎么说，品质比较差的、落伍的房子，可以果断置换升级一下。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
首付450万/6成、改善/澄品、亚运村
@痴痴
碰到一个棘手的问题，我是萧山瓜沥人，最近将唯一住房金色钱塘卖了，目的是摇澄品，有450万首付，6成，考虑169方，但预测价格太贵，是不是有点不大合适？除了悦虹湾的合院，还有其他可以推荐吗？希望兼顾舒服和品质，学区没要求，一家三口住。不考虑城南、江对岸和萧山科技城，市北西、世纪城或者往亚运村可以吗？不知道有哪些楼盘即将上市或者今年哪些楼盘我们可以关注？
楼先生：澄品这样的楼盘，不要轻易打退堂鼓，更何况为了摇它，你是卖了唯一住房的，更要坚守到最后。说不定价格还蛮惊喜的。从目前的场外信息来看，澄品的价格还是受限价的影响，至少跟你准备的预算，上下不会相差很多。只不过会比较难摇，摇不到的概率倒是真实存在的。
江南岸的排屋，悦虹湾的性价比是相对比较高的，而且各方便都比较成熟，环境、地铁、商业、地段都有了，离核心区足够近，这样的排屋一交付后就可以入住，符合「第一居所」的筛选标准。如果你考虑排屋合院类改善，可以重点考虑。
亚运村的项目还没那么快，现在土地问题还没完全解决，至少要等到三四季度。不过华润、万科和绿城的项目都有「亚运会时间」这样的一个deadline，今年还是要要上市的。其它的话，晓风印月会在下半年上市，最小户型140方，在你的总价内。市北有拥潮府、锦宸，市北西没什么选择，绿城刚拿了一块地，估计也没那么快。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络