房价越来越「四平八稳」，短炒投机请当心 | 楼先生问答NO.380
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很明显，「因城施策」和「因盘施策」的答案在于，即给出房价一定的浮动空间，又牢牢控制住，不让房价失控。
这一轮周期内，还远没有结束，甚至调整都还没真正开始。我们不一定能见到房价大跌，但一定见不到房价大涨。一是市场本身能量不够，供需结构趋于合理；二是中央「房住不炒」高悬头顶，有一条红线谁也不敢碰。
与普通购房者从市场层面感知的完全不一样：接下来政府在限价方面会变得更严格，甚至可能多数楼盘会出现零涨幅。
我总结一下过去一段时间给出的一些观点：
一，下半年，明星楼盘中签率比较低，大部分楼盘凑凑数，更多的楼盘该流摇就流摇。
二，地价和房价，仍被限价切割开来。
三，楼市周期的一般规律是：涨是短波段，跌是长波段。要相信一般规律。所以，在楼市没有完全调整好之前，谨慎一点总没错。
四，刚需购房者，在现金流安全的情况下，要努力上车。另外今年特别适合改善。
五，买房的内在逻辑甩不掉「价格、供应和需求」。
六，7万多套的二手房里，一定存在买房机会。当然，有一部分房东，特别逗，真的只是挂着看看行情。
七，不要相信「年轻人不要急着买房」。
八，央行放水，总归是好事。房地产是最好的去处。接下去一段时间内，信贷会相对友善。对刚需友好的事情，都要支持一下。
九，房价稳定下来，就应该趁机上车。如果谁让你不要着急。那个人一定是个大坏蛋。
1.
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1000万、上品vs仁恒滨江园、钱江新城
@Sissi
关注层楼三年了。请问总价预算1000万，买上品合适还是等仁恒滨江园？如果等仁恒，又很又怕错过上品，然后最后又买不到仁恒滨江园，那就麻烦了。好纠结。这两个楼盘请帮忙分析一下。
楼先生：不用多说，这两个楼盘都属于杭州豪宅的第一梯队，是很多人都愿意买一套改善自住的房子。而且，两个楼盘都是与滨江房产合作，我们知道，这两年，滨江房产几乎称霸了钱江新城的豪宅市场，很有号召力。所以，面对这两个楼盘之间的选择，每个人都会纠结一下。
只是没有十全十美的楼盘，认真比较起来，事实上，两个楼盘也都有自己明显的优缺点。比如保利滨江·上品，临高架，有一批房源要担心噪音问题，但这批房源会便宜一点，不过门窗系统现在也能很好的把噪音隔离，还有它没公租房，未来邻居会纯粹一些，而且起步125四房，门槛更低，对很多想住南星桥的人，很有诱惑力。
再比如仁恒滨江园，有公租房，不知道这批房源今后住着什么人，不确定性也是有的。它的起步面积是165方，撇开公租房这一点，整个楼盘的定位又往上拔了一拔，而且操盘的仁恒，又是全国最注重品质的那一批开发商。所以，就看你更介意哪方面了，或者说，哪个点更打动你。
2.
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晓风印月vs保利澄品、改善、滨江奥体
@刘丹
我工作在采荷这边，老公在滨江区政府那边，我们有一套天鸿君邑86方两室两厅（父母名下）和一套长寿桥学区30方老破小，以及一套都市阳光乐苑62方2室2厅。现在想改善成四房户型，目前关注橙品和晓风印月。二套首付六成，如果橙品，首付款只要卖掉天鸿君邑就够得着，晓风的话，估计要卖天鸿君邑和都市阳光。长寿桥未满两年、我孩子还要用学区，不能卖。您说我应该怎么操作？选哪个？
楼先生：今年江南岸两大红盘，基本已经锁定了。不过二选一的话，更建议考虑晓风印月。目前来看，两个楼盘晓风印月的改善属性更强一些，相对之下，虽然澄品的定位也是改善类型的楼盘，但由于它天生的独一无二的优势，依然具有较强的投资考虑。另一方面，晓风印月的学区，对你来说，也算是可以多一手准备。
但实际上，这两个楼盘也不冲突，保利澄品先开，高层均价4万8不到，晓风印月要等到三季度才会上市。所以你可以先卖掉其中一套，先去试一试澄品，马上开始登记了。如果首批开盘没有摇中，那再卖掉一套，准备三季度的晓风印月。总的来讲，只要把资金都准备好，想要买到其中一个，随便哪个都好，机会还是挺大的。毕竟两个盘的体量都不小，今年销售指标也高，推盘量挺多。
3.
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市区酒店式公寓vs非限购住宅、大牌房企
@落花终有时
老师你好。去年在临安城区购买了一套108方的住宅，今年打算再买一套房子，考虑杭州的酒店式公寓，和临安的青山湖科技城，这样可以吗？另外自己在杭州租房每年花费5万块左右。
楼先生：都在关注非限购的区域和酒店式公寓，是因为没有房票吗？如果是的话，那也只能这样，要么市区的酒店式公寓，要么青山湖科技城的住宅，但两者之间的选择，还是要好好权衡一下。从投资角度看，更建议你关注青山湖科技城，单价还算便宜的，总价也相对可控，加上青山湖科技城的发展还是向上的，未来老余杭、闲林以及未来科技城的一部分刚需，很有可能外溢过去。前段时间，行情回暖，加上杭临轻轨年底通车的刺激，投资客又过去了一波。
但从你的自住角度考虑，市区的酒店式公寓也不要完全排斥，尽管短期来算回报率，真的没什么吸引力，不过短期你可以用来自住，而杭州有一点好，只要周期足够长，什么房子都能涨。到时等你有房票了，可以选择置换，也可以选择出租。无非在选择酒店式公寓时，要注意一点，尽快选择那些熟悉的开发商、大牌的房企。
话又说回来，要是现在其实就有房票，那就是另一番建议，应该考虑购买杭州的住宅。
4.
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城东房价的安全气垫、买定离手、现金流
@听齐秦的歌
老师好，去年买了天悦江湾，130方，贷款100多万，想问问老师，这个楼盘以后的发展前景怎么样？艮北这个板块价格会不会往下走？毕竟还款压力有点大，心里没底。
楼先生：本来用一句话就可以回答你：买定离手，尤其期房，行情再怎么样跌宕起伏，跟你都没什么关系。涨也好，跌也好，接下来只不过是纸面上的浮盈浮亏而已。所以心态要好一点，尤其用来自住的房子，更不要计较一时得失。当然，如果自己是一个很敏感的人，那就暂时少关注一点房价行情，多注意自己的现金流。
至于艮北的发展，那一定是大步向前的。首先艮北和城东新城对比，仅隔着一条已经在抬升的杭甬高速，接壤之后，对艮北是重大利好，而两者之间房价相差6000元左右，这个价差就是你的安全气垫。再跟申花对比一下，在我认为，申花和城东新城是两个同等地位的改善区域，而这两个之间还相差4000-8000的价差，又是一个安全气垫。
另外，城东跟杭州的拥江发展，也更加密切。虽然跟奥体、亚运村相比，发展没有那么汹涌澎湃，但城东的发展，经过多年前的一次大跃进之后，后面就一直扎扎实实的，现在城东已经进入成熟期，房价相对也很夯实。当然关于房价还要多说一点，房价并不是永远在涨，短期的涨涨跌跌，是常见的事情，只要长远看，是向上的就好。
5.
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在校学生、300-500万、城东/艮北新城
@朱朱asuka
层楼老师你好。我是一名在校学生，在滨江就读，想在杭州买房，因为工作未定，希望买在交通比较便利的地方，总价在300-500万的楼盘，求推荐。重点问一下：锦宸3万8的价格吗，值得买吗？
楼先生：那就先重点解答你的重点提问。关于锦宸，当然是值得买的，它和边上的拥潮府其实是非常相似的竞品，但两个楼盘都是新希望和滨江合作，无非一个是新希望负责营销，一个是滨江负责营销。而拥潮府的这几次中签率，说明市场已经认可这个板块和这个价格。如果工作在江南岸，资金方面又够不着奥体、滨江，那市北无疑是最好的选择。当然还有一个亚运村板块，只不过目前的城市界面来看，还不如市北。
至于具体推荐，考虑到你还是学生，工作也没定下来，有点为难。从地铁这个角度来筛选，除了锦宸和拥潮府，悦虹湾也是一个方向，而且单价要实惠不少，300万可以买到89方，500万的话，可以一步到位买到四房。
还有艮北新城和城东新城，一个4万出头，一个4万6，也都在你的总价内，比如艮北的三个在售楼盘，以及一个纯新盘，可以买到120多方。比如城东新城，可以重点关注森林海尚的小户型。城东最大的特点就是有四通八达的交通网路，既然有高铁、地铁，也有高架和快速路，到哪都很方便。
在城东这边，还有两个楼盘也值得关注看看，虽然地铁不是很方便，但至少这个地理位置，很靠市中心，而且有比较不错的性价比，分别是金色时光和天城府。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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