再发房价预警，直接公开点名，楼市高度紧张 | 楼先生问答NO.381
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5月18日，住建部再发房价预警，对佛山、苏州、大连和南宁4个城市进行公开点名。
最近的「出头鸟」苏州就名列其中。
原因是：近3个月房价涨幅较大。4月的房价数据显示，67个城市新房价格上涨、55个城市二手房上涨，部分城市已经连续3个月持续上涨。
一个月前，类似的预警已经发布过一次，有6个城市被预警，但没有具体指出哪6个城市。这一次预警与上一次不同在于，这次是直接点名。其中态度的变化，传达出来的信号是非常强烈的。
听说房价同比涨幅10%左右，环比平均上涨1%，或者地价有明显上涨的城市，都有可能被警告。注意，新一轮调控，可能会比想象中还严厉。
我们能真切感受到：楼市高度紧张。
最值得关注的一个现象就是，多个超级红盘同时领出预售证，绝对不是偶然，很明显，意在分流市场热度。
与此同时，银保监会也频频出招：一是指出房地产融资乱象，违规资金变相用于拿地和购房；二是强调要继续遏制房地产泡沫化，要严控居民杠杆率。
我们还关注到了另一些数据，即统计局公布4月社会消费品零售数据，在几大类商品零售中，服装鞋帽、针纺织品类，汽车类，建筑及装潢材料类出现了负增长。
如果越来越多的人不敢消费，那就真的该警惕了。
1.
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600万出头、滨江区、置换自住+学区
@归去来
老师您好。四月初我把现有的房子卖了，目前准备买房，预算600万出头，主要考虑滨江，并且3年后小孩上小学，需要考虑学区。卖完之后发现现在房东普遍预期很高很难谈了。我现在等晓风印月，好像赶不上小孩读书，您看我先等滨江几个新楼盘看看，再考虑二手房，会不会好一点，或者说，这几个新楼盘对二手房会有什么影响？二手房真不好买啊。
楼先生：晓风印月会在亚运会前交付，按照亚运会公布的时间，照道理是刚好可以衔接得上。这一点很重要，要问清楚才行。如果刚好匹配，那晓风印月是最理想不过的选择了。只不过，目前看，晓风印月应该会超出你的预算挺多的，要么你就扩大标的，再增加百来万预算才好把握。还有，如果价格仍体现出限价政策，很有可能得摇号。
至于新盘对二手房的影响，很难讲清楚。其实新盘的价格被摁住，理论上来讲，对二手房没什么太大影响，反而是地价一旦拍高了拍热了，很容易改变二手房东的预期。实际上，年后这一波回暖，跟地价就很有关系。目前与房东议价的难度不小，所以当下想要买一套实惠的二手房，确实不好买。
既然是这样，那就再等等呗。一方面，滨江今年会开盘的新盘都仔细打听一下，是否跟孩子上学时间匹配，能买到新房最好，至少价格还是划算的。另一方面，二手房的挂牌量高居不下，价格再上涨的可能性，理论上是没有的。今年是改善大年，很多房东为了改善肯定要置换掉手上的房子，可以密切留意。只是二手房信息极其不对称，想要买到实惠的二手房，要多花时间和精力。
2.
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不超过370万、金色时光/天城府、刚需
@童达达
首套刚需置业，总预算不超过370万左右，本人在滨江上班，老婆在新塘地铁站附近上班，主要考虑江干或拱墅，开车到滨江半个小时内（不堵的情况下）的范围，请问有楼盘可以推荐吗，二手也可以的。谢谢。
楼先生：有些时候，我们很容易忽略眼皮底下最合适的房子。对你来讲，有370万的预算，选择有不少，但最合适的两个选择，应该还是天城府天著和金色时光。这两个楼盘距离新塘地铁站附近不到3公里，能很好的兼顾到另一半的通勤时间。而且从这里出发到滨江，高架也还挺方便。另外，天城府门口会有一个机场快线的站点。
之所以在这里推荐，还在于它们的价格，3万5左右的均价，在相对这么市中心的位置，已经不容易找得到。另外，4月16日绿城以29736的楼面价拿下了三里亭宅地，与金色时光就隔着一条秋石高架路。
从通勤角度来讲，拱墅区的房子不是很理想，而江干区这边，能买到的新房或二手房，主要集中在城东新城或者七堡九堡一带。杨柳郡的第四期房源可以考虑，户型面积的选择余地也大，只不过要到下半年才能加推。二手房的话，德胜快速路北面，品质不错的有阳光城普升、远洋心里这些。想要地铁方便一些的，往九和路站和七堡站附近方向。
3.
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学区vs居住品质、500万、工作在近江
@亚
老公在昆仑中心（近近江地铁站）上班，女儿下半年上小班，总预算500万，第一需求是要好一点的学区，再是面积，再是离上班近。近期看了近江附近的老房子，也准备看南星桥附近的次新房。老房子有点担心八九年后出手问题，次新房确实有点贵，预算还得提高点，或者是不要局限在这个区域，再考虑考虑别的区域？
楼先生：就看你想要多好的学区，以及对居住品质有多高的追求。很多时候，两者之间要有一个合理的权衡取舍。如果你奔着学区，在南星桥一带，就只好关注比较老旧过时的房子，学区是确定的，上班也近，无非今后居住品质要打个折，将就一下了。
知道很多家长都很重视学区，这是人之常情，可以理解。但理性地讲，在学区和居住品质这两方面，最好能兼顾得到。虽说好的教育是很重要，但对于孩子来讲，好的居住环境，对身心的培养也是必不可少的。
如果能想通这一点，就能拓宽你的视野。其实，掏得出500万的预算，大可以往城东新城、艮北、之江以及萧山市北，不管是二手房还是新房，都有更好的选择面。比如采荷教育集团，是江干区会重点打造的。
4.
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城北万象城、闲置100万、置换/投资
@元小满
现在家里有两套房，一套东方福邸169方跃层自住，一套万科拱宸68方两室一厅出租，现在手上有闲置资金100万，一直觉得拱宸升值空间有限，想置换掉。一个方案是换到蓝孔雀板块华师大附属学校的学区房，感觉会比东方福邸的申花小学学区好，但是单价都要接近五万块了，不知道是否合适。另一种方案想等成为万象城的住宅开盘换到那去，双地铁更有升值空间。请老师指点一二。
楼先生：申花最大的遗憾就是学区不够好，其它方面，不管交通网路、居住环境还是商业配套，申花已经算得上当之无愧的改善板块。至于学区的短板，很多家长会选择到西湖区再买一套老破小学区房。所以你家也有学区方面的需求，出于这个目的，当然可以考虑第一个方案。
但如果纯粹为了追求不错的升值空间，或者出于比较多的投资需求，那又另当别论。应该来讲，现阶段去买二手房投资，几乎不大可能有正确的选择。尽管限价逐渐「因盘施策」，肉眼可见的限价红越来越少，但二选一的话，投资肯定还是优先考虑一手房。
纯投资的话，就简单了，在总价预算内，根据中签率去摇号就可以了。至于城北万象城的住宅，参考一下钱江新城的万象城，就足够有吸引力的，不过到底值不值得买，是否可以闭着眼睛买，到时再看价格吧。
5.
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现金100-150万、置换、化被动为主动
@allenlee
老师好。我们一个工作在临安，一个工作在下沙。已经有一套申花一套闲林。没有房票了。手上有约100-150万现金。想再买一套城东的房子，因为女方在下沙上班近。请问是置换还是等取消限购？有没有楼盘推荐的。纯自住不投资，所以想小区整体都要好。
楼先生：现在的楼市是非常复杂的矛盾体。地价下不来，房价上不去，中央一直在抑制楼市热度，地方政府的心里不见得希望这样。市场的力量在使劲，行政意志也在不断地表现。所以，目前还没有看到限购取消的时间表。如果等限购放开，一是遥遥无期，二是真到放开那一天，行情到底会怎样，谁也不知道。
与其这样十分被动，不如主动想办法解决。像你们这样的情况，如果手头上的房子都还是挺不错的，是市场上很主流的房子，留在手上也没问题。然后利用手头上的闲置资金，去买一套不限购的酒店式公寓，基本也可以解决自住问题。往城东方向，有不少挺不错的地铁旁的酒店式公寓。如果手上的两套房子，很多方面都有些过时，或者说有比较大的瑕疵，那完全可以趁机置换掉。总之，把差房子换成好房子，不会吃亏的。
至于楼盘的推荐，得看你想选择多大的标的，城东新城和艮北新城在售和待售的楼盘，整体定位都挺高的，各家房企也都拿出了体系内的最高产品系列，比平时的配置都要好。价格要便宜一点，那就往九堡、乔司，甚至到下沙北，金地和龙湖两个楼盘，也可以留意看看。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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