杭州7.7万套二手挂牌，只是开始！数万套“次新房”压顶，抛售潮要来？
一件令人担忧的事情，正在发生。
正如《层楼》去年所分析：2016年起杭州新房成交天量，一旦交付，二手房将形成踩踏，甚至冰冻。
理由很简单，过去三年，投资比例非常高。对许多投资客来说，交付即等于出货。
当然，现在的杭州二手市场，还远未到这么夸张的程度。但不可否认，竞争环境越来越残酷。
截至昨日，杭州二手挂牌量高达7.7万套，再次刷新纪录。
挂牌量大的小区，单盘就超过百套。换句话说，如果你想成功卖房，必须从几十，甚至上百个邻居中“杀出重围”。
挂牌量不断走高，新交付次新房，扮演了重要角色。
据我们测算，新盘交付半年内，换手率基本5%左右；交付近一年，可达10%上下；若是投资红盘，比例高达15%-20%。
想想2016年至今，杭州卖掉了创纪录的86万套房子，按10%算，也有8.6万套。你还能淡定吗？
PART 1
“抛售较多，大概有三四十套，价格低的基本卖完了。”
不久前，《层楼》发布了一篇文章：“一二手房倒挂减少，刚需买房再算算账吧”。结果，有位江南之星业主，写下了上述留言。
我查了下透明售房网的好找房平台，发现江南之星挂牌量只多不少，达51套。
毛坯房源为主，主力89㎡三房，报价350万-470万之间。另有少量122㎡、127㎡大户型房源，挂价基本500万起。
在此基础上，我又结合兔博士发现：截至目前，江南之星已累计成交49套二手房。
其中，第一套成交房源，发生在今年2月24日，成交单价43841元/㎡。而最近一套122㎡大户型，成交单价36817元/㎡。
江南之星位于萧山奥体南，总体量超34万㎡，由9幢高层和10幢小高层组成（毛坯、精装均有），主力户型89-138㎡，共2352户。
一期已于今年1月交付，1800多套。2016年底江南之星首开时，高层毛坯均价约2万5。
也就是说，交付4个月，江南之星换手率约5.56%（100/1800）。
对于一个交付时间不算长的楼盘，如此强烈的卖房意愿，和极高的交易频率，应该算挺高了。
为进一步验证，我又仔细对比了多个“去年底或今年初”交付的楼盘。
比如，长睦的湾上风华，去年底交付918套房源。到现在，挂牌和已成交房源共37套，换手率约4.03%。
还有德信君宸，目前换手率约3.41%。
倒是提前交付的西湖国际城和锦绣之城，换手率出奇的低，只有1.49%和0.95%。
PART 2
相比交付量，这点流动性，似乎不算什么。
但别忘了，楼盘交付后，并不是立马就能上市交易的。通常情况下，还需要几个月时间，才能办出不动产证。
江南之星速度算快了，今年1月交付，2月底就有成交。
像西湖国际城就慢很多，虽然去年底“提前一年交付”，但大多数业主，直到今年5月才办出产证。这也是西湖国际城交付近半年，只有4套成交的主要原因。
因为“证件不齐全”，很多想出货的房东，根本无法卖房。
从这个角度看，任何一个楼盘的实际换手率，都要比表面公开的数据高。
所以，我又找了两个2018年6月左右交付的红盘——龙湖·水晶郦城和宝嘉誉府，用更长的时间，来说明抛盘率。
水晶郦城位于三墩北，主力户型89-138㎡，2016年11月首开，毛坯均价2万1。
2018年6月整体交付，共878套。截至目前，挂牌量24套，已成交量58套，综合换手率约9.34%。
宝嘉誉府位于三墩、申花交界地，共1023户。2016年1月首开，折后起价不到1万6。2018年6月底，推出最后三幢房源，毛坯均价3万2，中签率仅12.8%。
近一年时间过去，如今累计挂牌和成交房源73套，占总房源量7.14%。
或许换手率还不是很高，但若把时间再往前推，寻找那些价格不高、投资比重更大的楼盘，如招商·雍和府和交通·晓时代。
你会发现，交付一年左右，换手率高达20%。
PART 3
收益肉眼可见，投资客当然赶着套现离场啊。
以水晶郦城为例，若买入价按2万1计算，对比现在3万3的成交均价，一套89㎡获利约100万。
再看宝嘉誉府，即便以3万2为买入价，按现在约4万成交价，也有8000左右价差。还有江南之星、湾上风华等，皆是如此。
但在新房供应充足，及二手挂牌量持续走高的双重影响下，杭州二手房价很难保持强势。换句话说，未来一段时间内，套现收益大概率会缩水。
拿西湖国际城来说，目前成交价3万2，对比2万3售价，价差仅9000，远不如之前宣扬的1万5。
其实，这再正常不过了。
首先，楼盘未满两年，税费成本高昂；其次，板块潜在供应足，云和湖、银城云谷天境，及2宗金辉地块，均有不少新房。
而且，按照目前限价，即便低密精装叠墅，均价也才3万3-3万4。新房还是第一选择。
锦绣之城也是同理。只是，让人意外的是，首套成交单价不到4万5，低得让人不敢相信。可能是人为做低总价了吧，后续成交应该会给出答案。
下个月即将交付的江湾城，或许是最好的案例。
去年9月，江湾城一次性领出最后608套房源，精装均价16523元/㎡，中签率4.66%，成就杭州第6个 “万人摇”。
众人哄抢的主要原因，就是惊人的一二手倒挂。
当时，一路之隔的御景蓝湾，89㎡最高成交价超过3万。但之后价格逐步下滑，去年底最高还能到2万5，现在只有2万3左右。
综合考虑御景蓝湾超高赠送面积，及板块超万套潜在二手房，江湾城市场价到底多少，还真是大大的疑问。
不过不用等太久了，再过几个月，自有分晓。
PART 4
随着新盘陆续交付，二手挂牌量纪录，很可能不断被刷新。
比如，今年5-6月，仅杭州市八区，计划交付住宅房源，就有近万套，包括江湾城、雅居乐国际花园、闲湖城等低价投资红盘。
据透明售房网统计，2019年全年，杭州市区交付楼盘，高达145个。
按照常规2年开盘交付周期，2017年低和2018年入市的楼盘，基本要到明后年才能交付。所以，这将会是一个漫长而持续的过程。
现在看来，7.7万套不是终点，更可能只是开始。
而随着二手供应大增，加上新房分流，二手房价想要保持坚挺，就非常非常困难了。
可能有人会说，既然卖不出好价钱，业主们可以选择不挂牌啊。对自住客的确如此，但对相当一部分投资客来说，即便不想卖，也不得不出货。
他们本身就是冲着短线投资而来，购房资金大多来自积蓄、亲友借款，及信贷等各种渠道，资金成本极高。
另一方面，过去两三年，除去2018年摇号后的幸运儿，大多数人都逃不开全款买房的命运。同时，往往还需搭配一个高价车位，甚至再加一笔茶水费。
大量高成本资金的占用，不允许他们长期持有，只能尽快套现。
由于基数庞大（交付量），哪怕只有一点点房源流入市场，绝对值也不小。而一旦行情变差，由此引发的抛压现象只会更严重。
在不可预计的风险面前，及早离场，不失为正确抉择。
那么，杭州二手市场有没有可能逆袭？
杭州二手房价，就像一只高价股票，已经过一段时间比较大的涨幅，正处于价平量缩阶段。这时，价格想继续突破，要么多方明显占优；要么放量成交，用巨量资金强行拉升。
显然，目前的二手市场，并不具备任一条件。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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