一年30万变15万，杭州有小区车位价格“腰斩”！都怪以前行情太好？
当潮水退去，才知道谁在裸泳！
随着杭州楼市逐渐回归正常市场，那些跟着癫狂行情升天的“鸡犬”，纷纷露出本来面目。
比如，曾经动辄上万的一二手价差红利，日渐缩水；同样跌落高台的，还有号称“只涨不跌”的投资利器——小区车位。
“现在全款只要15万，去年最高可是卖到快30万了。高价买的，估计心在滴血了。”
最近，金都夏宫业主群，因为小区车位降价，讨论得不可开交，并逐渐分化为两派。一派以“进坑”业主为首，愤恨不满、主张维权；没买车位的另一派，则想再熬一熬，等进一步降价。
长久以来，刚需属性极强的小区车位，一直被视为优质价值标的。投资客打包购买十几个，甚至上百个车位的新闻，也并不少见。
坊间甚至有种说法：炒房不如炒车位。因为相比房子，车位门槛低，且基本不受调控影响，稳赚不赔。
但越来越多的事实证明，如果觉得所有的车位都只要买进就包赚不赔，恐怕是最大的误解。
PART 1
在临平山北，金都夏宫绝对是元老级楼盘。
整盘体量50万㎡，涵盖高层、洋房、排屋等多种物业，2007年10月拿地，距今超过11年半。
始于2016年的这波超级行情，夏宫可谓出尽风头。
G20前夕，高层预售均价还只有7500元/㎡；但峰会后短短10天，随着外地投资客涌入，房价“四连涨”，最终实现令人咋舌的翻倍式跳涨。
作为当时板块为数不多的新房供应，此后夏宫房价一路上扬。
2017年4月，高层均价1万5-1万6，洋房均价2万；2018年5月，高层和洋房均价，已变成2万和2万5。一个月之后，板块内还出现了2万8的巅峰二手成交价。
也是那个时候，夏宫顺势推出了一批高价车位。
洋房30万，阳光里高层23-28万（分楼层），东桃院、北山大院，及荷苑等高层组团，25万一个。价格不仅位居板块前列，与主城区高端楼盘也不相上下。
由于当时行情过于火热，许多着急的业主，在明知价格不低的情况下，还是购入了车位。
但短短一年时间，车位价格即遭遇断崖式下跌。
“阳光里组团车位开始卖23万，最高到28万，后来变成20万，又降到了18万、17万及以下。”有业主表示，现在小区车位17万，还有得谈。
更多业主则表示，目前最低15万全款，就能买到一手高层车位。
为进一步求证，我又咨询了当地中介朋友，对方给出的回答是：之前一般高层车位最贵卖到25万，现在二手车位18万左右。
由于车位具体位置不同，价格难免有所差异，但可以肯定，夏宫车位真的降了，而且幅度不小。
PART 2
不仅是夏宫，过去两三年，杭州盛产高价车位，尤其是2017年。
当中，最为知名的还是临平。
2017年7月，临平新城的理想康城国际，爆出了80万的“天价”车位，令人叹为观止。
以当时一套159㎡户型为例，备案价231万（单价14500元/㎡），搭配一个车位后，就变成了308万。而且光买房子不行，必须连车位一起买。
换句话说，相当于买了一个77万的车位。据说，楼层好、面积大的房源，单个车位价格将近百万。
当时，采用类似操作的楼盘，不在少数。
康城国际附近不远的梧桐蓝山，车位售价高达80万；还有临平山北的众安·理想湾，也把车位人为提高到了30万左右（彼时二手车位六七万）。
一个郊区楼盘车位卖80万，是什么概念？
要知道，同时期的杭州“第一豪宅”武林壹号，车位售价也仅60万左右。真可谓碾压全杭城！
相比之下，主城和其他区域车位，尽管也不低，但相对收敛一些。
比如，当时崇贤某项目，以前车位最低每个5万，直接加价到20万元；奥体某楼盘车位涨到了40万元左右；萧山科技城板块的东南钱江蓝湾，一个车位45万元……
总之，在那个时期，但凡楼盘位置还行，一个总价三四十万的车位，几乎是标配。
但用脚趾头想想也知道，正常行情下，一个车位怎么可能卖这么贵！中介告诉我，目前康城国际和梧桐蓝山的二手车位，在20-25万之间。
PART 3
不过，话说回来至少以当时看，买卖双方“一个愿打、一个愿挨”！
G20后，杭州行情高昂，地价大涨，但因为限价，新房价格不得上调。
如此背景下，开发商为收益最大化，只能在捆绑车位和精装修等方面做文章，以填补价格上的差额。
由于当时尚未出台规范住宅小区车位价格的法律法规，更无需备案，定价基本上开发商说了算。这才出现后来这么多惊人的“天价”车位。
这时候，大家其实都心知肚明，开发商是为了补贴房价，购房者是为了买到房子，没有谁真觉得那是车位的真实价值。
但后来政府出了“车位限价令”，开发商全部顶格定价，车位市场价反倒真的迎来一波涨幅。
因为按照“住宅单价×10”的车位限价法则，若顶格备案，虽然天价车位很难再出现，但绝对价格并不低，动辄20-40万。
所以，等到市场回归正常，那些行情火热时期购入的高价车位，一旦流入二手市场，基本难逃调整。
而像临平山北这样经过大涨的郊区，价格下滑也就不意外了。
不仅是临平。我住在阳光城·普升的同事，现在也表示很庆幸：“2017年买房的时候，车位要卖30万（没有捆绑），现在便宜的只要21万。”
而她的邻居就郁闷了，当时高价买了车位。如今只能把地下车位，380元/月租给别人，自己100元租地面车位，以此平衡失落的内心。
PART 4
当然，我们不是说车位，就不具备投资价值了。实际上，车位刚需属性强，价值显而易见。
相信大多数人都有过这样的经历：“小区流动车位少的可怜，每天找车位如同中彩票。周边没有停车场，只能停在马路上。最惨的是周末，必须早起挪车，否则很可能等来一张罚单。”
随着私家车保有量的逐年上升，停车难现象，必然长期存在。
《2018年杭州市国民经济和社会发展统计公报》显示，2018年末，社会机动车辆保有量288.1万辆，增长3.1%。其中，私人汽车207.8万辆，增长4.0%，位居全国前列。
另一方面，交通管理的愈加规范，也在加剧这一现象。
所有一切都表明，任何一个小区车位，都有价值。事实上，一个正常小区，随着入住率的不断提升，车位价格大概率是坚挺或上涨的。
比如，今年4月，丽江公寓南区一个车位司法拍卖，最终成交价高达50.8万。
再拿金都夏宫来说，虽然较之前车位价格下滑明显。但在最开始，车位也就卖几万。对那些业主来说，出行便利和价值增长，都享受到了。
而经过爆炒的车位，超出正常行情太多，不少人宁愿选择每天和交警躲猫猫，也不会买入。
如果仔细分析，我们可以发现，车位价格下滑，主要集中于两种类型楼盘。
第一类是远郊或入住率低（大多数是刚需盘）的车位，价格坚挺指数不高。一旦有抛盘，容易断崖式下跌；
第二类是搭售车位，卖的价格本就不是市场价，跌价时要考虑整体房子的涨幅。综合算起来，可能也不算真正跌了。
车位价格的坚挺与否，最终取决于供求关系。
比如，类似滨江这种产业聚集、人口众多的区域，车位总是供不应求，往往一经推出就遭抢购。
不久前，我的朋友刚刚在滨江某小区租了一套房。当时，有两个选择摆在面前（相同户型），一套8000元不带车位，一套9200元带车位，他毫无犹豫选了后者。
原因很简单，小区外面只有两排收费停车位，一天24小时几乎全天满员，没有车位几乎无法生存。
而一个专属车位，足以让生活幸福指数倍增。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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