房价的短期趋势有哪些关注点？| 楼先生问答NO.387
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先说说杭州。
那个「5%」的涨幅红线，会默默执行起来。如果上半年限价有点放水，那下半年限价会严格一些。比如滨江区价格体系就突破不了，城东还是按两年前政府允许的价格在卖，至于艮北，已经等了半年。
有不少开发商放话：突破不了，就捂着不开。最后百分百会撞上铜墙铁壁，当初都是一时气话。
二手房的价格已经从高台全面跌落。
不得不说，杭州已经有一批买了二手房的人正在站岗。面对7.8万套的二手房挂牌数字，要有一点危机感。另外今年又是交付大年，许多投资性的房子，一交付就会出货套现，如果行情低迷，抛房潮也不是不可能。
目前二手房是卖房难，买房更难。
落户门槛降低至大专，对城市是利好，对房地产也是利好，毫无疑问，一定会增加需求，但无法改变楼市的大趋势。也就是说，楼市该怎么样，还是怎么样。
楼市明显两极分化。上个月一共有100次开盘，上万套的供应量，虽然有和光尘樾、华夏四季这样极低中签率的红盘，但仍有52次开盘没有摇号。整个市场还在高位阶段。5月共有47634人次参与摇号。
政策拉抬效应、购买力、市场预期和信心，都呈现边际效应。所以，下半年，市场会进一步分化。
再来看看宏观层面。
房价跟货币的关系：只要货币宽松，楼市量价齐升；紧缩时，量缩明显。从今年4月，重申房住不炒之后，信贷政策又从松向紧。
但这个紧，是对房地产定向收紧，非常有特色。在非常时期，不会一棒子打死房地产，毕竟目前是经济的压舱石。2019年会偏紧，但不至于被勒死。
所以结论很显然：房价不可能大规模降下来，连续上涨两年多，房价必然有阶段性泡沫。政府施尽智慧的目的是：以时间换空间，尽量控住涨幅，不急不躁地消化泡沫。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
600万、地铁+商业综合体、滨江区政府
@RJ
你好，总价预算600万左右，希望买到120方左右的三房或小四房，要有地铁+商业综合体，学区无所谓，最好是知名开发商。下半年会开的楼盘有哪些值得推荐？目前居住在滨江区政府附近，希望选一个近一点的地方。
楼先生：目前能选到最理想的楼盘就是保利澄品，高层的均价4万8不到，这个楼盘有比较多的127方，总价刚好600万左右。不过它是今年杭州的超级红盘，第一次开盘中签率就比较低，接下去也肯定继续摇号，你可以去拼一拼运气。
下半年还会上市的一个楼盘叫晓风印月，地铁、商业、地段和产品，包括开发商品牌也都有了，但是总价控不住，最小140方，按5万单价算，也要700万。其它附近就只好选到萧山市北，比如锦宸、拥潮府，一个是新希望操盘，一个是滨江操盘，工程方面都是滨江负责，这两个楼盘的中签率也都比较低，均价三万七八。
除此之外，类似的要求，还可以重点关注城东，现在大量的房子都在这个区间内，比如东城金茂府、森林海尚、钱塘天誉，城东的交通是很方便，接下来商业也会起来，比如十字天幕街、万象汇、西子国际等等。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
工作在拱宸桥附近、300万内、首套婚房
@YueYue
层楼，你好。目前在准备婚房，首套。总预算300万以内。老婆在拱宸桥附近工作，希望上班方便些，可以推荐下吗？二手房也请推荐下，摇不中就考虑二手房了。提前谢过。
楼先生：在拱宸桥附近，300万内挺难买的，周边能买到的更多是老旧二手房。目前到勾庄一带，稍微品质高一点的次新房，还是要三百万出头，比如万家名城、瑷颐湾。从挂牌的价格来看，实惠一些的二手房可以留意星汇尚城。总的来讲，二手房不算便宜，不是很值得。
其实今年整个运河新城会挺热闹的，要上市的楼盘也很多，可以把更多的注意力放在新房上，比如在售的有博翠府和尚合府，接下去还有璀璨澜宸，是世茂在杭州的首个璀璨系产品，还有城北万象城，今年也会上市。还有融信和德信在周边也都有项目。
你也可以往桃源和丁桥，300万左右也有不错的选择余地，比如桃源这边有臻蓝府，下半年会加推高层，单价在3万内，还有联发有一个现房销售项目，到丁桥则有武林上城和芳菲与城，听说武林上城限价比较厉害，可以重点关注。
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
大运河新城-桃源板块、350万内、丁桥/勾庄
@燕子飞飞
你好，想买一套三房100方左右二套改善，350万内，老公上班在城西，我在半山，希望房子有配套有地铁。目前比较中意臻蓝府和边上的联发楼盘，但有点犹豫：一是天子岭，二是桃源板块发展很慢，听说宝龙城市广场也没有了，三有点拿不准积极摇号，还是等联发现房，或者继续攒钱看有没有更合适的楼盘？能否给些建议，或者推荐下其他合适的楼盘。
楼先生：目前来看，不管是期房还是现房，价格是被牢牢摁住了。这一点，看上河宸章就知道了。等联发桃源现房项目上市，照样会摇号，照样会比较难买。今年的情况一定是：刚需或偏刚需楼盘会比较难买，反而是改善型或豪宅楼盘，供应量大，容易买到。所以，中意的臻蓝府或联发桃源项目，谁先开盘就先摇谁。
天子岭的气味问题确实存在，一时半刻也解决不了。如果说这么担心，也实在不能够接受和面对，那就果断放弃。350万的预算，可以有其它选择，比如往西到运河新城，或往东到丁桥，可以适当避开。楼上的新盘，你都可以关注看看。但其实你会发现，你在犹豫的楼盘，很快就会卖完的，甚至你也摇不中。
再回头说说桃源板块。这个区域一直在发生变化，虽然它的发展没有江南岸比如奥体这么气势汹汹，但发展也是一步一个脚印在推进，桃源板块属于大运河新城的一部分，是拱墅区重点发展的区域。如果用发展的眼光看，这里有产业、名校、购物中心，与市中心也保持紧密的距离。
最后一个问题。除非有「量变到质变」的可能，比如短时间内可以攒到足够多的钱，让自己的改善有一定的跨越，比方说，年底前一下子把预算拉到总价五六百万左右，不然的话，等待的意义并不是很大。
4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
瓶窑新区、未来科技城后花园、良渚申遗
@氧化钙
我在瓶窑有一套88.9方的毛坯房，空置多年，最近有人185万想要，卖出到手现金150万，目前未婚，在庆春广场工作，由于通勤时间较长，所以目前租房在庆春广场附近。未来可能换工作，现在考虑置换这套空置多年的房源，但不知道现在这个时间段，要不要置换？适合先卖出再入市这样的操作吗？你对瓶窑怎么看？
楼先生：瓶窑还是不是杭州人的瓶窑，往西面发展，到良渚一带就戈然而止了。现在瓶窑的城市界面来看，也还是普普通通。不过瓶窑会有一个新区概念的规划，中法航空大学已经公布落户瓶窑，良渚申遗，加上地铁3号线也往北延伸到吴山前村站，板块发展会往上走。从实际距离来看，它很靠近南面的未来科技城，等高铁新城来了，很有可能也会成为未来科技城的后花园。
至于要不要置换？其实面临的现状还是比较严峻的。首先，单身未婚被限购，只允许购买一套住房，如果拿不出其余房票，只能先卖后买。其次，还有限贷政策也要留心，有过贷款记录，再购买要算作二套，首付最低六成，对资金能力有一定的考验。只要这两点都没问题了，然后再确定了切实可行的换房目标，那就换呗。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
700万左右、工作在九堡、城东/滨江/改善
@张十三
在九堡上班，现在住在钱塘山水89方江景房，未来科技城还有一套映月台118方出租。考虑置换其中一套，使用父母的首套房票，总价控制在700万左右，希望保留两套相对靠近的房子，父母过两年可以帮忙接送小孩上幼儿园，请问有什么合适的推荐吗？
楼先生：卖出映月台，这一点没什么疑问了。只不过置换到哪里，可以有不同的思路。一个方向是置换到城东，城东新城和艮北有大量的新房，都在你的总价内，今后到九堡上班就非常近了。只是今后可能还要再置换一次，比如等新房交付入住后，再来考虑置换钱塘山水。
另一个方向就锁住滨江区。像中海云宸、晓风印月这些楼盘，都是大家比较关注的改善型楼盘，相较年初，下半年新房的限价会更严格一些，能承受700万左右的总价，应该够得着，可以好好考虑一下。相对来讲，中海云宸离你们现在住的地方要近一些。其实有一个还未亮相的楼盘，更适合你们，那就是世茂浦沿项目，听说规划了高层和小高层，预计四季度上市。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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