地价又一轮上涨，房价还剩多少退路？| 楼先生问答NO.388
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上月中旬，我和同事们去了一趟温岭和瑞安，省内三四线城市的房价真贵啊。温岭的某个楼盘，位于相当于杭州蒋村这样的位置，其中高层的楼王套均总价七八百万。
想想看，这七八百万，在申花、城东和滨江这样当红的改善板块，也是随便可以买得到。你要是运气好，澄品也可以摇一套。
很多同事都是浙江省内：老家的房价真的不便宜。
我之前说过，目前杭州开发商最头疼的麻烦是：行政性亏损风险，而不是其它。也就是限价。我们做个假设：浙江省内全面放开限购，杭州是第一个房子被抢空的城市。
这次落户门槛放低，正如我第一时间所说的：会有很多人先落户摇号，其它的事，不重要。
所以，到现在开发商还是愿意「赌下去」。两方面原因：一，土地是房企最重要的生产资料，没有土地，就没活路。你不拿，别人就会拿走。二，现在政府、开发商、购房者、银行全都在同一条船上，这条船不能翻。
这段时间，省内其他城市的地价也疯了。
昨天温州一宗宅地拍了4个小时，地价封顶且配建保障房，最后折算下来，已经创下了温州市区近8年来新高。更早一天，宁波也拍出新地王，更值得关注的是，万科击退十多个对手，才抢到的。
同样拍出新地王的还有绍兴。在今年三四月份，宁波更是以「连续刷新地价新高」而备受舆论压力。
浙江以外，莫不如是。
山东烟台最新地王楼面价突破1万1，溢价率85%，竞价587轮，比去年又涨了两千元。还有安徽阜阳，4月15宗地块的溢价率都涨过了30%。克而瑞对299个三四线城市统计，今年4月土地溢价率上涨了近10%。
毫无疑问，各地政府都想把地价拍得高一点，这样房价可退的余地就少一点。这个套路虽老，但经典，还不过时。
1.
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250万、良渚/大溪谷/和光尘樾、高铁新城
@元芳
请问良渚这么多新盘如何挑选？预算250万内，未来城和白鹭郡的二手房怎么样？大溪谷的新房看着设计蛮好的，但是目前交通不便，在犹豫要不要买。求层楼老师指导。
楼先生：现在看起来，位置好像有点偏，属于良渚文化村的边缘，这一带的城市界面也比较一般，但尽管这样，这个楼盘也还是需要摇号的，而且中签率都很低，上一次是13%。确实，这个楼盘在我们这里的提及率还挺高的。
主要是两方面原因吧，一是2万出头的价格，还是比较友好的，刚需确实也没太多其他地方可以选。二是这个板块未来还是可期的，比如北面的瓶窑新区规划出来了，说明也要开始发展了，比如南面的高铁新城来了之后，这里会成为未来科技城的一部分。
至于良渚的二手房，价格比较不好把控，目前二手房的信息散乱无序，还有不少房东也并非真诚想卖房，总的来讲，想买一套实惠的二手房，还是挺难的。另外，二手房没有上涨动力，供大于求的状态会持续很长一段时间，可以观望一下。所以一定三选一的话，还是大溪谷，或者说，回头考虑二手房也来得及。
良渚还有一个选择——和光尘樾，相比大溪谷，古墩路这边的城市感要强得多，已经是非常好的居住氛围，可以看见的地铁、购物中心、医院、学校和写字楼，逐一齐全，更容易被自住刚需所接受。
2.
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首付150万、工作在西湖大道、西湖世纪
@雨滴
本人刚刚工作不到一年，工作地点是市三院西湖大道，首套房，手头有150万，请老师帮忙推荐周边有品质新楼盘，或者二手房也可以，谢谢。
楼先生：附近唯一的新楼盘就是滨江金地·御品，稍微再远一点就是南星桥的保利滨江·上品，还有一个仁恒滨江园的定位更高，户型起步就要165方。所以不管哪一个新盘，你的预算都够不着最低的那一道门槛。要么只能关注周边有很多的老旧房子，作为医务工作者，会有比较严格的通勤要求，也是一个选择方向，只不过跟「品质」就搭不上边了。
其它的选择就只能往其它方向。比如往北面，可以重点关注天城府和金色时光，直接距离6公里多一点，综合距离和性价比，应该是最合适的。还可以往之江方向，有云境和西湖世纪两个新盘，目前还有未知数，单价没出来。如果单价比较合适，也可以考虑。另外过江到南岸，比如悦虹湾，或者萧山市北的锦宸和拥潮府，家门口都有地铁。加上城东新城和艮北新城的小户型，比如杨柳郡，大致上就这几个选择。
3.
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换房+资金200万、申花桥东城北、改善四房
@李文鹏
老师，你好。现有城北体育公园附近一套房子，价值300万左右（其中房贷90万），小孩在附近小学，自有资金200万左右，想置换改善住房（三房或者4房，有学校），能否帮忙推荐一下新楼盘或好一点的二手房？
楼先生：从距离上看，有两个楼盘会很适合你们，一个是杭州大家，在舟山东路，原来传媒学院的地块，另一个是金茂首开国樾，在科园路和湖州街那边。这两个楼盘基本能与你现在的生活圈保持步行能到的距离。总之，这两个楼盘可以密切关注。
如果能够把范围放得远一点，你还可以留意申花庆隆，这里有古翠隐秀这样的大师作品，高层的均价5万4，你可以考虑120多方的户型。还有首开杭州金茂府最后一批高层，若是限价不松动，按原先5万不到的价格，最大的难题就是能不能摇得到。
还有一个方向就是往北面，比如中城汇的小高层，或者融创在运河边的两个项目，分别是运河one和天阅运河源。像中城汇的小高层均价4万2，可以买到非常宽敞的大四房。桥西和城北一带，好的二手房也有，比如铁建国际城、大河宸章、运河宸园、远洋公馆这些，只是现在二手房的价格，你会觉得很不甘心入手。
4.
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澄品vs杭州壹号院vs晓风印月、七八百万
@yiyi
属于婚前购房，主要考虑地铁或者方便去机场，户型120方以上皆可，总价预算七八百万，首付三成。请问澄品、杭州壹号院、晓风印月，哪个性价比更高？可以分析逐个分析一下吗？还有其他值得推荐看看的吗？
楼先生：买不买得到才是最大的问题。比如澄品，尽管它已经到了4万7的价格，依然会很难摇。当奥体成为全杭州人的奥体时，区域内唯一在售的楼盘，是很多人都愿意拿出最后一张房票，去努力试一试运气的。这个价格，对于纯粹的投资客来讲，吸引力有点减弱，但对于想自住改善的人，还是会很冲动。
杭州壹号院的价格变化不大，但它最小的面积是170方，而且只做了三房，尺度空间要宽敞很多，但功能性会弱一些。如果能够接受，这样的TOD项目也可以把握一下。毕竟像这样体量的项目，今后杭州也不大会再有。对于杭州壹号院，对它的认知，如果仅仅停留于普通住宅，那是一种严重低估。
至于晓风印月，还存在未知数，它的单价还没有出来。据我所知，开发商也还没有放弃，最后还是想通过各方的努力，突破一下价格体系。按照目前滨江的价格，会限在5万内。若是这样，这个楼盘根本不用愁。这么说吧，我有两位同事等着它上市，房票和钱都准备好了。综合条件来看，七八百万的预算，江南岸这三个楼盘可以排进前三。如果买得到，三个任选都行，先试试再考虑其它吧。
5.
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600万内、调控进一步收紧、楼市高度紧张
@Julia
我们夫妻婚前各有一套房，且都有按揭，一套临平的康城国际，一套江干的静怡花苑，现在宝宝要出生了，想置换一下，我们这种情况需要卖了一套再按揭买吗？总价可以承受600万内，请问是买二手房还是新房？置换掉哪一套比较好？我们对学区要求不高，老破小不考虑。
楼先生：那就换掉静怡花苑呗。再怎么样，它也是回迁房，而且十多年的房龄，加上房型格局也明显落伍。相比之下，撇开地段，康城国际各方面都更进一步，在临平新城，虽然不像康诚一品、绿城玉园那样数一数二，但至少还还实实在在，属于中等偏上的水平。二选一，留下康城国际吧。另外，限购是以家庭为单位的，你们的情况已经被限购，想要置换只能先卖再买。
不考虑老破小是正确的。从成交的数据来看，老破小的下行压力有点大。至于一手房还是二手房，原则上，建议把更多的关注度放在新房市场，毕竟限价之下，新房的价格更稳定，市场预期也更可控。总价六百万的承受能力，城东、申花、桥东以及奥体、市北，都有很好的楼盘在售。
自从今年重提「房住不炒」以来，加上住建部公开点名，各个地方政府都高度紧张，接下去楼市调控会进一步收紧。比如杭州，会向市场施加一些看不见的约束力。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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