小区LED屏“插播”小升初成绩？自在城业主说：二手房价就靠它了啊！
PART 1
“4个推荐生，全都进了杭外，看来我们这房子得卖5万+。”
4月中，随着杭州外国语学校招生名单相继公布，金地自在城小学家长群里乐翻了天。
小区内的电子显示屏上，播放着：祝贺XX幢业主女儿，XXX小朋友被杭外录取。
除了整体升学率，衡量一所学校在家长心目中的排名，有一个可直接量化的指标，就是小升初环节，究竟多少学生被杭外录取。
杭外录取难度之高，一度是各家长心中的痛。
尤其最近几年，杭州主城区学校只能推荐720名学生报考。推荐的学生名额，需小学4年级开始各科成绩均优，方有资格被推荐。
720名推荐生，统一参加杭外考试。最终录取240名，录取率33.3%。
正因报考难度高，每年的杭外录取率，奠定了各大学校在家长心目中的排名。
金地自在城对应的文三街小学文理校区，办学已有多年。但今年，是真正意义上第一届完整的小学毕业班。去年恰好处在交接环节，小学毕业生班只有一个。
从杭外公布的录取信息看，2018年文理小学推荐1人，录取1人，或存在偶然因素。今年，文理小学报考4人，录取4人，录取率100%。
甚至比本部录取率，还要高50%。
也难怪业主群里兴奋不已。从公开的数据来看，2019年小升初报名杭外的学校，一共155所；其中百分百录取的，仅11所。
除绿城育华（报考6人，6人录取）外，文理小学的报考人数最多，有4人。
高于江南实验、崇文、胜利实验等知名名校。
PART 2
更HIGH的，或许还是金地自在城的业主们。
学校升学率/杭外录取率，在某种程度上意味着房价未来的升值潜力。
2004年，为进一步加快基础教育均衡化、优质化，杭州全面推进名校集团化战略。
之后，学军、求是、文三、采荷等诸多老牌名校教育集团，纷纷开设分号。2015年，因名校开设分号过多，教师招聘时，部分岗位甚至出现因报名不足而不能开考。
然而，在大部分家长观念里，名校本部各方面都成熟，分校类似于新学校，师资力量跟升学率，自是拼不过本部。
房价升值角度，本部学区房空间也更大些。
在三墩，自在城“名号”虽然响当当——头顶文三街小学文理校区的头衔，名副其实的学区房。
但文理小学是文三街分校，跟本部并非同一概念。更何况，都没有毕业生验证过该分校的实力，又如何能撑得起房价涨幅呢？
好在这一轮楼市行情集中回涨，自在城房价从最低一万三四，一路猛涨到4万。
但区域内的中介告诉我，早几年自在城的房价，跟周边同样是商品房的中海紫藤苑、协安紫郡（学区为西湖小学分校）差不多。
没有因为文三街分校，房价高出很大一大截。
303城市广场开业、地铁2号线开通后，紧挨着地铁口跟商业的自在城，房价上拉开一定价差。
好找房数据显示，中海紫藤苑小区近月的签约均价36480元/㎡；协安紫郡最近成交4万3。金地自在城贵一些，均价3万8到4万5不等。
“放在整个三墩板块，我们会强调自在城学区多好；但跟周边商品房比较时，着重提户型优势。”中介说。
随着文理小学第一届毕业生班出现，意味着初步考核结果已出。家长间的口耳相传，或许很快，名校学区房的价差会在自在城显现。
这不，已经有业主准备高价出售。
PART 3
最近热播的新剧《我的真朋友》，因学区房话题上了热搜。
剧中买家杨先生杨太太是一对典型的上海中产夫妇，孩子马上上小学，夫妻俩准备买套上海重点学校的学区房。
中介试探性地说了一句：好点的学区房总价至少一千五百万，是否能接受。杨太太回答：学区房的钱，刚怀上孩子时，就早早准备好了。
这场景是不是莫名地熟悉？不知从何时起，越来越多杭州家长也痴迷重点名校学区房（主要集中在名校本部学区房）。
砸锅卖铁，牺牲居住环境也要买，甚至孩子还没出生，买房就在考虑学区。仿佛落后一拍，孩子就输在了起跑线上。
这很好解释了，不论楼市行情如何骤变，名校学区房始终能一枝独秀。
两年前，学军本部学区房单价破10万；去年更夸张，一套老破小成交单价超15万。哪怕现在，学军本部的学区房，总价300万以下的，只要挂出来，基本被秒。
别说学军本部，就是文三街、行知本部的学区房，动辄六万一平，单价堪比豪宅。“一表生”生源年年爆棚，买房的家长趋之若鹜。
前两天，合创地产列了一份杭州小学第一梯队二手房总价门槛：
西湖区，主流价格段求是竞舟最低，总价300万；学军紫金港最高，总价800万；江干区采一、采二，总价300-350万；下城区的长寿桥小学略便宜些，总价200万左右。
同样价位段，买名校本部学区房，只能在一众老破小里挑，房子面积又小；但远一点的分校或新校区，却能买到还不错的次新房。
早年，经济实力一般又不愿降低居住条件的，只能自我安慰，名校分校、知名度一般的学校也不差，考进重点学校的人数一点不少。
甚至搬出了“家长经”：孩子的成绩，50%看学校，50%靠家长。
但并没有过多实例可以验证，如今不一样了。
PART 4
从今年杭外录取名单看，不单是文理小学，不少知名度不高的学校，杭外录取率一样很高。
像是九莲小学，报考3人，录取3人；学林街小学，报考4人，录取3人；闻涛小学，报考6人，录取3人；上海世界外国语学校，报考2人，录取2人……
跟周边更知名的学区房相比，这些“学区房”的房价，明显便宜不少。
归根结底，支撑学区房房价的，还是各校每年的升学率。更准确地说，是生源好差。
数学界有一个理论叫“均值回归理论”。
1875年，英国科学家弗朗西斯·高尔顿发现：孩子身高逐步向人类平均身高靠拢。这一理论常用于股票市场，如今在学区房价上，同样适用。
同一教育集团旗下，师资力量共享；哪怕新开办的学校，为了长久立足势必会投入更多人力物力资源。
“分校/新学校的硬件条件，怎么着也比本部老校区要好。”
最经典的是北京中关村附近小学，原本只是北京众多平平无奇小学中的几所。
随着大批IT界人士进驻，愣是凭借生源，将中关村第一、第二、第四小学，升级为北京知名名校，二手房价10万+。
再加上，越来越多的家长也不愿意为了小孩读书，而牺牲居住环境。
我一朋友，三年前宁可多花几十万，去买采荷二小分校的万科大家钱塘府，也不愿将就再去采荷一带买套老破小。
他的理由很简单：分校离家更近，住的也宽敞，为何要委屈自己，委屈孩子。
现在不少新开学学校，生源来自周边新交付小区，业主素质各方面都不差，免去生源忧虑。
杭外录取率只是其中一项参考指标。但随着办学时间日久，升学率不断提高，名校差异化缩小。
业主与学校之间，实现双赢。
就著名经济学家薛兆丰说的：当我们做决策时，要充分考虑那些暂时还看不见的因素。买学区房也是同理，红利尚未兑付前入手，性价比最高；一旦红利释放，房价蹭蹭往上涨。
就像金地自在城的文理小学一样，时间是最好的验证。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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