没有流动性的房子，尽量别买 | 楼先生问答NO.390
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记住一句话：没有流动性，就没有价值。
房子失去了流动性，就只剩下「有价无市」。换句话说，流动性越强，资产价值上升的机会就越大。同一类产品，「总价」是一项重要的衡量标准。目前市场上，那些低总价的楼盘，中签率就低得多，相对难买。
总价要控得住，跟户型面积也有关系。当偷面积已经越来越难的时候，为了舒适度和利润考量，开发商倾向于做大户型。这就造成了当下一种困局：小户型奇货可居。
今年以来，后台很多留言问：哪里还有小户型？
如上图。前天我们盘点了一轮「主城区最后的89㎡」，竟然发现只剩下了1499套，包括6个在售楼盘和2个纯新盘。要知道，这些总价可控的小户型，加上限价因素，还有无数投资客在跟你竞争。
那些资金有限的刚需们，遇到小户型就爱了吧。
在同一座城市里，一般来说，资产选择的先后顺序是：限购区域内的住宅→非限购区域的住宅→低总价的酒店式公寓→核心地段稀缺型的酒店式公寓→商铺→写字楼。
然后再去关注其它条件，先后顺序是：地铁→购物中心→学校→医院→产业→沙县→水果店。
一定要指出哪些类型的话，比如没有二手房市场交易的区域，尤其短期投资，一定要谨慎，大多数十八线小县城就符合这种特征。再比如非商品住宅、产权不清晰以及特别小众的另类房产。
注意，肯定有人问，老破小算不算？在杭州有机会冲向一线城市的情况下，老破小不算，它有它自己的小天地。比如上海老破小的交易一直很活跃。只不过，杭州还没成为一线城市呢，现阶段还是建议关注偏郊区一点的新楼盘。
还有比如政策锁死的流动性。最直接的就是限售，限售周期过长的城市，不要轻易炒房，要炒，跟上现金流。
1.
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学区老破小、限价新房、灵活性的资产
@Dee
老师您好，关注层楼很久，终于鼓起勇气留言。我的情况先说一下：我和先生两人婚前均有自购房，目前住在EFC。我自己的房子在文新某老小区（目前单价4万1左右，小两室62方，出租中）。我的纠结在于：是否有必要卖掉我的小房子，置换一套学区好一点的老破小为宝宝做准备（预计明年生娃）还是买投资房？基于我们家庭这样的情况，我的思路应该怎样考虑？
楼先生：如果文新的老小区没有学区这一项附加值，那这样的房子只会走下坡路，放得越久越会觉得可惜。从资产角度来看，有机会还是应该果断出手。卖掉它，去换一套接受面更宽一些的房子，完全是可以的。
至于换什么样子的房子，主要还是因人而异。像你说的换一套带有学区的老破小，一个方向，也还是进步的。同样是老房子，有学区的总要比没有学区的更加保值，放到市场上，也更容易流通，是活的资产。
前提是你经得起诱惑，毕竟现在市面上还有不少限价新房。再进一步比较，学区老破小不大可能给你带来很高的经济收益，整体二手房还是在下行的，而限价新房，至少还是眼前一亮。总之，如果你对楼市心里没底，那学区老破小，比较稳。但想赚钱，新房限价至少是一个机会。
2.
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市区老破小、2万内新盘、二手房天花板
@soso
你好，楼先生。我想咨询一下：和睦新村（以后地铁5 和10号线交汇，附近商圈也比较成熟了）和翠苑一小、二小，这两个老破小，哪个更值得购买 ？ 手头还有房票一张。
楼先生：似乎两个都没什么必要。如果你是预算有限的刚需，且对通勤有比较严的要求，那可以考虑看看。但如果因为有房票，还要做一些房产类的投资，那还是再权衡一下吧。正如我们反复强调的：今年杭州二手房整体压力很大，次新房的上涨动力都很弱，何况是产品十分过时的老破小。说得严重一点，二手房的价格天花板已经看得到了。
从纯投资角度来讲，市场上有大量的限价新房可以关注，再怎么样，还是有不少板块有2万内的新房，比如富阳、临平北以及大江东，甚至可以关注不限购的青山湖科技城，从中长远看，还是这些新房，更有想象力。实在买不到新盘，再来挑选老破小，也来得及。
3.
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郊区小排屋vs市中心大平层、流通率/升值
@叶玲琍
老师好。城东一楼盘，实用面积180方，楼层和户型都非常喜欢，升值空间好，地铁近，但离我们夫妻上班都有半小时的车程，同样的钱，可以在城北买一个小排屋，但户型花园不大气，我不喜欢，先生可以走路上班，怎么选择？
楼先生：既然城东这个楼盘，可以看到这么多明显的优点，那选它就对了。在买房子这件事上，大多数时候，还是要相信女主人的第一感觉。当然，很多人都有排屋梦，向往有院子的生活。但事实上，排屋也有自己的弊端，比如潮湿和虫蚁这些，还有就是地段问题。
还有很重要的是，从市场的接受面和流通率来看，同样的总价，市区的大平层还是会远远高过郊区的排屋，而且看未来升值速度，也是前者要快得多。任何资产都有一个共性：没有交易，其实就没有价值。再从一个角度讲，除非是市中心的顶级排屋，有极其稀缺性，郊区的排屋，原则上讲，一二手排屋，任何时候都不用发愁买不到。
4.
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500-600万、自住+投资、工作自由度高
@DQ呀呀
自住加投资，工作自由，所以对方位要求不高，需要适当考虑学区。预算五六百万左右，最好四房，三房也可以接受。近期看了中城汇、东城金茂府和都会森林，不知道哪边会更好一些？还有其他推荐吗？现在是不是新房比二手房值得入？这个价位，如果看滨江区或者拱墅区的二手房如何？
楼先生：先问答你的第二个问题。二手房也不用完全排斥，在直逼8万套的二手房挂牌之下，总有一些实惠的房源出来，加上随着年中的交付潮，一部分投资型房源会准备套现，可以重点关注。只不过，整体市面上，还是限价的一手房更划算。更关键是，一手房的价格信息更公开透明。
再来问答其它两个问题。对于居住和房价，区域一定是很大的支撑面，而你关注的这些板块，基本面都已经非常扎实，未来的生活场景也都可以想象得出来，接下来这些板块还会继续奔涌向前。从市场层面来讲，也是目前改善区域比较集中的板块。至于怎么选择，看你更喜欢住在哪个方位，以及跟预算的匹配程度。
总价五六百的预算，城东、申花、桥东这些板块，有大量的新房，比如钱塘天誉、古翠隐秀、杭州大家，除此之外，你还可以关注澄品，4万7的均价，还是有一定诱惑力的，只不过还是会比较难摇。至于二手房，整体的价格竞争力还不是特别强。
5.
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未来科技城/独立城市、瑞成熙园、富力中心
@世慧
三墩北的水晶郦城4月份刚买的毛坯二手房，首付六成，主要是预留着给两年后儿子上小学，在西湖区有公办兜底。在良渚还有一套89方，已还清贷款。以后小孩能不能考上民办还不知道，不知道现在把良渚房子卖了置换到未来科技城（新房二手都可以），你看这样操作可行吗？可以推荐吗？
楼先生：当然可行。从置换的角度看，只要把房子换得更好，比如房子本身换得更主流，或者地段上换到更核心一些，都是没问题的。从良渚换到未来科技城，区域上还是进步不少的。现在看未来科技城，像是一座独具魅力的科技岛，又像是一座独立运作的城市，每个人能感受到它向上的力量，从房价上看，未来完全有可能跟城东新城、申花、桥西这些一较高下，甚至不排除可能超越。
只要这个大方向能把握得住，那就卖掉去努力试一试呗。接下来，未来科技城也会有上市的新盘，一个是西溪公馆，一个是耦园，还有最后一批洋房。等到下半年，杭州富力中心的住宅部分、天空之城都会隆重上市，另外还有一些小排屋产品，总价可控的有瑞成熙园。总价一千万左右，还可以关注湖畔雲庐、镜溪绿汀和新湖菲林墅。
6月16日·厦门湾·杭州品鉴会
时间：6月16日（本周日）13时30至16时
地点：瑞莱克斯大酒店15楼钱江厅(望江东路333号)
推荐理由：
[1] 70年产权住宅
[2] 首付15万起，不限购不限贷，老人票接力贷
[3] 去年8月26日，万人争抢，30秒，3000套告罄
[4] 90天，狂销15亿，超2.1万组客户到访
[5] 总占地12000亩，总体量1100万方，自成一城
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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