买临安是不是踩到坑里了？| 地产小王子

文 | 程立

这么多投资客冲进临安，会是一个坑吗？

与去年三四季度行情相比，今年临安楼市全部翻身。行情很火爆，好多楼盘都要摇号了。成交量方面，连续高位，甚至一举夺得十区榜首。

但不同的声音，同样不绝于耳。

有人说：现在临安楼市全是投资客，现在入场就是高位接盘。也有人说：买临安就要买青山湖，至少这里还有产业支撑，还有更多人的人表示：还是买主城区更安全一些，行情一旦进入横盘，至少还有地缘性质的原住民可以作为支撑。

这些是临安楼市全部真相吗？对此，我有不一样的看法。

1.

杭州5月份成交了1.3万多套一手房，其中临安成交3177套，力克余杭、萧山，在杭州十区中成交套数排名第一，占比高达24%。

值得注意的是，临安已经连续两个月成交量超3000套。而去年下半年，整个杭州楼市转冷的时候，临安好多楼盘已经到了卖不动的地步。

从遇冷到逆袭火爆，究竟是什么原因？

2.

在我看来，造成临安楼市大热的原因主要有4个：

1、最基础因素——不限购。

因为购入没有门槛，全国人民都可以直接买，因此，购买力的基数，临安是远超杭州其他区的。国家层面都市圈概念的提出，让更多进不了杭州的人想要在这里占据一席之地，再怎么样也是杭州第十区的名头。

农历回来，一波凶猛的小阳春，杭州限购区域也热得不行，大量来自全国的购买力被吸引过来，唯一不限购的临安区承接了很大部分需求。

▲正在扩围的未来科技城

2、外溢——未来科技城。

未来科技城的GDP总量接近滨江区了，在余杭区乃至全杭州都是最亮眼的存在之一；而国家级别的科技城定位，省政府主导的背景，使得这里内外兼修，名利双收。光是靠未来科技城外溢，就能够带给临安，尤其是青山湖科技城区块，大量自住的真实需求。

3、低单价、低总价。

敲黑板：临安是很多人没有退路的选择。尽管很多人觉得临安卖到1.7-1.8万的价格，性价比不高，但事实情况是，总有那么一些真实居住需求的人，需要的是买到一套房子。余杭区、萧山区，能买到的房子绝大部分都在2万以上了，2万以下能选择的房源，主力变成了临安区。

4、这里信息对称差一些，开发商控盘能力较强，中介分销力量也比较强大。

临安楼市的成交量确实很大，但和杭州很多人抢一个楼盘比，热度还是要低不少的。单个楼盘，多次开盘，通过中介蓄客，刻意营造热销的销售手段还是随处可见的。这也是造成临安楼盘热销场面多见的原因之一。

3.

面对这样的临安楼市，我们应该保持怎样的认知呢？说一说我的看法。

1、要承认临安真实的巨大成交量。

尽管有开发商人为操盘的因素在内，但这么大的成交量是真实存在的，不能以偏概全，否定事实。

▲临安青山湖科技城

2、有大量投资客购买临安，也是事实，不用回避，也不用害怕。

历史告诉我们，一个区块热起来，是少不了投资客的。钱江世纪城、临平山北，都是被投资客买起来的。分析一个板块的好坏，有没有投资客不是重要指标，有没有人能流入才是重要指标。

3、跟其它专家看房不同，我认为临安不会有大问题。

我认为，不限购不仅不是缺点，还是大优点。有人认为，诱使那么多人来这里买房子，就是要割韭菜。但事实上，道理很容易理解。我们拓宽视野，曾经上海买房就能落户，杭州也是，敞开大门欢迎大家到来。城市的发展，都有这样的过程。

如果说割了大家韭菜后，拿着钱是用来进行区域建设的，让区域更具有吸引力，给我们创造更好的居住条件，那么我们欢迎割韭菜。因为我们知道，等吸引的人足够多了，那扇门是会关上的。

4、临安，青山湖要好于临安老城区。

这是我的判断——原因就是，未来科技城强大的产业力量，使得人群外溢的首站就是青山湖科技城站。

▲临安青山湖科技城

5、今年年底杭临轻轨要开通，1.7-1.8万的均价，使得临安成了大量总价承受极限在150万左右的刚需唯一的选择。

6、在我看来，自住需求，临安完全要靠未来科技城外溢，但这也够了。

我的判断，临安在杭临轻轨通车后，还有一小波涨幅，不会太大，大约到2.2-2.3万左右。这个价格和未来科技城3万+，老余杭2.5万+保持了良好的梯度。但之后，蛮长一段时间临安都缺乏上涨的动力了，除非自身的产业能够有质的飞跃。

4.

要打破「临安不行」的认知障碍。

只要临安是杭州唯一不限购的区域，只要杭州有强大的光环笼罩，以及「朝中有人好办事」，那临安就像是免门票的西湖，成为全国人民的临安。

因此，临安看似巨大的供应量，就看你站在什么角度去看待。这也就难怪，杭州整体一热，临安马上大量出货。

对于没有杭州购房资格的人来说，临安是抢占杭州这座城市资源的一张通行证。

临安的故事，可以说，目前基本面没有太大的改变，自身产业发展缓慢，房价却在之前6000-7000的基础上翻了一番还多。供应量巨大，投资客横行，这么看，似乎临安的确问题多多，好像是个巨大的坑。

▲临安滨湖板块

但故事也有可能是另外一个版本。

听说杭州临安不限购，临安并入杭州是第十区，想到杭州来的朋友，这里先搞一套房子，占个位子再说。以后有机会就来享受杭州的医疗、教育、就业配套，来进入这个强二线城市的都市圈。在外地人眼里，既然并入了，今后这些一定是同城待遇啊。

这样的故事，曾经杭州反复上演。

5.

大家有时间可以关注临安市区的拆迁和道理整治，跟多年前的行情很像——整个临安区都在蜕变，这是政府主导下的变迁。

1、作为第一条城际铁路，杭临轻轨（地铁16号线），今年年底就要开通了。2、杭州牌照的车，走杭瑞高速杭州到临安段只要办了ETC都是免过路费的。

这些，其实是临安区政府的努力，在融杭的路上，临安无疑是最积极的那个。

很多人试着「临安pk富阳」。

1、我的看法是富阳限购，临安不限购，不在一条赛道上，没有可比性。

2、遵循“限购的比不限购的好”这个原则，基本面上明显富阳更好。但富阳的房子很难卖过临安。因为富阳除了本身的购买力外，只有杭州的外溢了。

3、临安除了杭州的外溢，还有全国没有杭州房票的购买大军，数量级别完全不一样。何况富阳目前的价格，萧山、余杭也有不少选择。

6.

说了那么多，最后还是要给大家一些实际操作的建议。

1、临安并不算坑，可以买，但仍应把投资临安排在杭州之后。还是那句老话，把限购的买满了，再考虑不限购的。

2、轻轨开通后的临安，还有一波涨幅，之后短期内见顶了，但在目前政府控盘情况下，不见得会大跌。后续要看未来科技城进一步的涨幅以及自身产业的起步了。说实话，青山湖科技城本身的产业，搞了10年，其实还没真正起步呢。

3、购买顺序是沿着杭临轻轨，从未来科技城往西依次递减。

4、另一个购买顺序是轻轨站口，轻轨站300米，轻轨站500米，轻轨站800米。超过800米，不建议考虑了。

5、小户型、小户型、小户型！重要的事情说三遍。这里大户型，你转给谁去？买不起房子的刚需才是今后接盘你房子的人。不要头脑发热，去买个大的。

▲临安滨湖板块

6、如果你杭州买不起，沿着轻轨买在临安，比不买一定好，比在杭州买个酒店式公寓也一定要好。

7、不要被中介牵着鼻子走，临安库存很大，不会买不到房子，按我说的原则去挑选，不要担心买不到房子，不要担心房子被人抢光，不存在这种可能性。

8、如果你无法拿捏，6月22日（周六）有一场由楼市专家带队的专场看房团，我们会提前精选楼盘，一路上大家可以一起讨论分享。

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