怎么可能！这个马上现房交付的叠墅，竟然比高层还划算

文 | 程立

杭州第一个现房销售的楼盘，马上要开盘了。

这个楼盘叫作「远洋路劲·上河宸章」，今天我要重点推荐一下。据说是绕城内单价最低的楼盘，我抽了半天时间亲自去打探了一番。

1.

一进售楼处，先前台登记，然后分配了一位销售给我。

刚站在沙盘前给我介绍区块情况，前台又带了两位看房的顾客过来，说要销售一起接一下。于是我们两组客户一起听这位销售介绍。

还没到三句话，前台又带了一组客户过来，也一起接待。

我就问这位销售：你是不是这边的金牌销售啊？所以顾客都让你来接。结果他说：这样的状态，每天如此，基本上工作日一天120-150组客户，每个销售都要同时接待3、4组客户。

◎上河宸章样板房开放，周末两天客户来访1200多组

正说着呢，那边前台又带一位客户过来，结果我们四组客户围着这位销售一起了解项目。

看样子，「现房销售+绕城内最低单价」的标签，使得上河宸章名声在外，未售先热。

2.

有人要问了，现房销售到底有什么好呢？

上周末，一位很想买上河宸章的小姑娘和我探讨了这个问题。我来分析给大家看。

参照周边在售的楼盘，我估计上河宸章高层的售价很可能在1.8万元左右。那么一套89方户型，总价大约160万左右，首套房，首付差不多是50万左右。

◎远洋路劲·上河宸章楼盘鸟瞰图

小姑娘为什么很想买现房呢？她自己作了如下计算，虽然不能说很精确，但我觉得很有参考意义，分享给大家。

1、她觉得现房买了就能出租，89方户型，一年租金至少能有3万。如果按房价160万计算，年化收益只有1.88%，少的可怜。但因为是三成首付买的房子，对于你付出去的50万首付来说，实际收益6%。

2、她觉得如果买期房，一般要2年左右时间交房。付出去的50万首付是有资金成本的，一年大约5%。

3、在拿到房子前，一方面租金收入没有，一方面首付的资金成本要损耗，根据上面两点，一进一出，一年大约要相差首付款的约11%，保守一点估计至少也要相差10%左右。两年相当于首付款的20%，按50万算，就是10万元。

4、当然，按揭部分也是要产生成本的，但因为无论是不是期房，你都有这个按揭成本，因此，这一部分就不计入了。

按这个方式算，现房的性价比明显要比期房高得多！

如果折算到房价上去，10万元对应89方的房子，现房比期房的购房成本将近便宜1200元/方左右。

这就是为什么特别多人喜欢现房的根本原因。

3.

上河宸章这么火热，除了是现房以外，还有其他重要的原因。

我参观样板房后，对照图纸发现，这里的下叠竟然比高层更划算。

我按自己的逻辑算给大家看是怎么回事。

叠墅的价格，开发商这边问了，并没有确切的回复，因为还没通过房管局审批。但我可以根据之前高层1.8万的价格来推算。

参照杭州其他项目，叠墅洋房与高层之间的系数差不多是1.4。也就是说，1.8万的高层价格对应的叠墅价格约2.5万左右。

◎远洋路劲·上河宸章叠墅效果图

上河宸章的上中下叠建筑面积相差不大，我们就用一套下叠来举例。

下叠的建筑面积约为138方，总价约350万的样子。

从样板房参观来看，实际上下叠在二楼有一个15方左右的挑空是属于业主后期自行改造的部分。地下室夹层有约40方左右，不算在产权面积内。虽说属于公共部分，但因为只有下叠的业主通过自己家的楼梯才能走入，所以这一空间在实际使用中，别人是走不到的。

这两项相加的面积大约是55方。

根据我的估算，下叠实际可以使用的面积为138+55=193方。按总价350万折算，350/193=1.813。实际可使用面积，折算下来的单价为1万8左右，几乎持平高层售价了。

◎远洋路劲·上河宸章下叠户型图（从左向右滑动）

更何况，每一户下叠南面都有一块公共绿地，由绿篱阻隔。我们不能说这是下叠业主私有的，但实际上就是下叠日常使用的家庭花园。

这部分面积我大略估算了一下，每户约有35方左右。

如果你把下叠名义上的家庭花园，也折算进实际使用面积中，350万的下叠，实际业主可以使用的面积约有228方左右。

350/228=1.535。也就是说，实际使用面积的单价竟然只有约1.5万，远远低于高层的售价。

◎远洋路劲·上河宸章叠墅效果图

◎上河宸章叠墅样板房实景图（6张gif动态）

所以我才会说，买这个叠墅实际上比买高层更划算。

只不过因为叠墅的面积段大，所以总价门槛会高，可能会拦住一部分预算不够的刚需。但如果作为改善自住来说，肯定是首选叠墅，你可以用更低的客单价来获取更多的面积。

4.

而现房“所见即所得”的优势，在这个楼盘展露无遗。

等楼盘开盘的时候，房子已经造完，你基本不用担心期房存在的一些问题。譬如交付与当初样板不同，与合同约定不同，与广告介绍不同等等。

说到这里，我倒是要说说我对上河宸章的一个误会。

我多次路过崇杭街，一开始也不知道这是哪个楼盘，就看到这新楼盘外立面全是灰的，还是那种普通涂料的感觉，我就想，这个什么楼盘啊，怎么造的那么土兮兮的。

结果今天跑这个楼盘才发现，我完全搞错了。

◎一次「所见即所得」的买房，外立面实景展示

现在现场看到的那些灰色的外墙，呈现的不算最终、最完美的效果。真正的外墙今后是仿石材的真石漆，而且还是对石材还原度很高的那种。

样板房阳台上有做好的样品，去的朋友可以自己看一下。

超级逼真，很有档次。而且，每幢楼的楼顶还都用真材实料的铝板做了充满仪式感的压顶，可以说在外立面上绝对是这一带的翘楚。

5.

现房楼盘的优势不仅仅在外立面和房子上，还存在于已经呈现实景的小区公共区域。

整个小区一进门就是四个大盒子建筑体。南面第一个盒子是个商超，给小区的居民提供日常生活所需。北面这个大盒子，则是今后的访客空间，同时也是小区的入户大堂。这里会保留水吧台等。南北两个盒子之间的东西两侧各有一个盒子，西面是健身房，东面则是书堂。

这些都是给今后的业主们提供生活享受的配套。

此外，小区里的高层架空层下面，配有业主休息区、老年健身区、儿童活动区以及楼宇之间的阳光草坪、亲子果园、一米菜园、都市邻里等等充满生活气息的活动空间。

这些配置在这个小区周边的二手楼盘中是没有的。

也就是说，这里就是崇贤这一带改善客户很好的选择了。来这里入手一套叠墅，不仅可以拥有宽敞明亮的大房子，还能够享受品质的配套。

去年卖完的几个楼盘，因为是期房，反而要到更后面才能交房！因此，这些明显高于周边二手房的小区配套，目前崇贤区块只有上河宸章有。

6.

讲了这么多，估计很多朋友已经在去看房的路上了。

一个好消息是，「上河宸章」全部636套现房将一次性开盘。相比那些挤牙膏式的开盘，买到的机会还是要大一些。打个比方：哪怕6000人摇号，能中的概率还是有10%左右。大家千万被错过。

当然还是会摇号，也不是很容易就能买到，但不管怎么说，一把梭哈，一次性摇号，不仅仅是霸气，还需要十足的底气，更体现出远洋的大气。

想想上一次如此霸气的开盘，是去年底城东的某个楼盘，同样是性价比超高的楼盘。

绕城内2万以下的房源，真的极度缺少。

根据房价扁平化理论，最终绕城内这种城区的房价，会随着城市建设的推进，慢慢拉近价差。因此，崇贤最大的投资价值，就在于其绝对低的基础价格和相对在绕城内的城区位置。

何况还是买到就交付的现房，这个楼盘，无论投资、自住，都值得！

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