投资客杀回！不限购的临安该怎么买？| 立问立答NO.31

Original 苏阳地产小王子 2022-05-16

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

摇号热门·楼盘短评

▶宝龙旭辉城

▷项目地址：临安青山湖科技城科技大道与崇文街交叉口

▷开盘信息：3幢高层住宅共362套，主力户型95-142㎡

▷均价约18000元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：杭临轻轨科技城站零距离

短评：作为杭州十区中唯一不限购的城区，面对面积广大、新盘众多的临安，我们到底该买哪里？一直以来，《地产小王子》的临安置业建议都一以贯之：青山湖科技城再加轨道交通。

目前临安在售的众多项目中，宝龙旭辉城是最符合条件的一个，无缝对接杭临轻轨科技城站，而且自带约8万方商业MALL及约1万方商业街，北面就是约20万方滨河公园。

作为杭州总价门槛最低的TOD项目之一，宝龙旭辉城接下来将会推出3幢高层住宅。小户型不到200万的总价，是目前城西方向的置业优选。

▶融创金成·臻蓝府

▷项目地址：拱墅区桃源街与观桃路口

▷开盘信息：共35套，主力户型109-130㎡

▷均价31100元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：4号线桃源路站约500米

短评：开发商用毛坯来搭配改善的产品和户型，成功把臻蓝府的总价门槛降了下来。这是一个适合改善家庭自住的楼盘，环境好，府系产品定位改善。通过留石快速路和秋石高架，也能够非常方便地通勤，而且周边配套丰富，家门口有地铁、购物中心、产业，也有学校规划。

▶金地·玖峯汇

▷项目地址：江干区九福路与杭海路交叉口

▷开盘信息：177套，主力户型106-142㎡

▷均价34797元/㎡，含3500元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：1号线客运中心站约1.4km

短评：目前在大城东，除了钱塘新区之外，金地·玖峯汇是单价门槛相对较低的一个，洋房均价在3万4-3万5，叠墅价格在4万左右，而且都是精装修交付。目前来看最大的遗憾就是距离地铁站略远。其它也没什么可选择的了。

精选提问·立问立答

Question 1

﹝loti﹞提问：苏阳主编你好。有个问题一直困扰着我。本来打算置换亲亲家园的房子，买个500万左右的改善房，并且有中等左右的学区。但是一直卖不到我想要的价格，差10多万。后面有另一种方案就是等到9、10月份凑到第2套的首付，再买个小一点的300万左右的学区中等左右的房子，这两种方案哪种比较好？如果第一种较好我就要降价将房子卖了，如果第二种比较好我就不着急卖房子了。

答：我们一直强调，自住改善的客户，一定要越换越好，不然宁可不改善。改善还是尽量去选一个更好的、自己真正愿意住的房子。

亲亲家园是2005年的房子，有些年头了。对你来讲，除了能够住到更新的房子之外，300万预算的新房，在其他方面来看提升的空间不会非常明显。按照你的情况，如果再换一个小一些的，中等学区左右的房子，可能意义不是很大。

其实亲亲家园最近几个月都是稳定有二手房成交的，价格也比较稳定，大约29000-30000元/㎡左右。你可以参考这个价格，再研究一下你的挂牌价格。如果确实比市场成交价高了，那可以略微降价，以更符合市场实际情况的价格把房子出掉。

如果是以改善为目的，还是卖掉再买更好。今年是改善的机会年，仍然有机会在限价之下，买到相对舒适的房子。

如果选择第二种方案，你得先想好，现在亲亲家园的房子用来做什么？是用于出租，还是等机会再卖？如果再卖的话，钱是用来做什么？

Question 2

﹝一条鱼﹞提问：你好，最近在看翁梅的二手房，首套房，看了未来街区差不多2.4，是否值得入？旁边的绿地上期摇号均价2.2，还在考虑丁桥，大概首付70万，谢谢。

答：朗诗未来街区其实去年下半年二手房价格还挺低的，成交都在2万2左右。最近3个月的成交价已经接近2万6了。目前2万4左右的单价，还是值得入的。

目前乔司翁梅一带，一二手倒挂并不明显。再加上绿地艺尚府是毛坯，旁边精装的金辉江山云著精装修价格大概2万6。如果朗诗加上各种税费，单价低于2万6，那就入手好了。

丁桥的居住环境和城市界面，会比乔司翁梅更好一些，丁桥以前的短板是缺商业配套，接下去天街来了，会慢慢形成一个聚集中心。不过按照你的预算，90㎡小户型单价2万6左右，想要买新房会比较困难。二手房类似红郡、云锦城都还是能买到的。

Question 3

﹝芷茵﹞提问：你好，最近加入摇房大军的小白求指点，夫妻二人刚需自住，一两年内要小孩，父母在外地常过来。工作地点在学院路站附近，预算600万，目前想摇的有古翠隐秀、中城汇、三湘印象森林海尚。二手的话也看过，喜欢运河边的房子，不考虑太旧的。但目前尽量想享受摇号政策福利，不知何时适合入手二手房？基于我们的情况，是否有更有升值空间的板块值得我们考虑？是否需要同时摇滨江、萧山一带的房子？求解答！拜托拜托！眼睛都要看瞎掉了！

答：古翠隐秀最小的是105㎡，现在价格还不知道，参考沁园最新54000元/㎡的价格，估计总价560万。再往上125㎡就会超出你预算比较多了。不过105㎡户型是三房，如果预留出一个书房的话，房间数量对你们来说可能有些不够用。

中城汇目前高层单价4万左右，最后一幢高层已经推出，接下来会主打小高层。你们的预算应该能够买到一个改善大户型。

三湘印象的话，最大亮点还是城东新城少数的89㎡。你们的预算可以直接买大户型，另外也你可以关注一下更偏向纯改善的首开东城金茂府，或者都会风华、钱塘天誉，也会很合适。

滨江和萧山不建议你们大规模去看，锁定保利·澄品这样的项目就可以了。滨江的新房预算要在700万左右，而萧山距离你们上班远了一些。你们的预算能买得起主城区的，没有太大的必要舍近求远。

你们会看的这么累，其实是买房范围锁定过大的缘故。首先，你们要先想好，要不要把预算用足。其次，你们准备要孩子，那就要考虑学区预期。在这个大前提之下，缩小范围，再去看房子。

Question 4

﹝徐奕﹞提问：小王子：你好！我在萧山南部卧城持有三套住宅，之前为了孩子上高桥小学和高桥初中，分别买了潘水南苑和高桥小区。潘水南苑是一手，高桥小区是二手。现孩子升入高中，想处理这两套房产。高桥小区卖掉没问题，潘水南苑是顶楼带阁楼，环境、配套各方面都不错，而且靠地铁。如果卖吧，家人反对，不卖吧，占用了我的购房资格。如果后期小区能安装电梯，我还是想持有该房产。这个问题想咨询下您的意见。还有就是置换的方向，从投资的角度，400-600万左右的房子，选择哪个区域合适？萧山南面桂语朝阳马上高层开盘了，北面杭州世纪也还能买，但目前价差在1万左右。期待您的回复，谢谢。

答：房子是你和你的另一半的，你们两个人商量好就行了。买房这种事情不是“人多力量大”的，有时候提意见的人太多了，反而没有头绪。

如果潘水南苑觉得确实不错，值得保留，那就不要卖。不过，但是这样你就腾不出房票。既然已经打定主意要投资置换，那就果断把两套房子都出掉，才有房票再来谈买房。

400-600万的预算，其实可以等一等澄品最终的价格，可能会在你的预算之内。投资的话，奥体当然还是最好的，未来也最后想象空间。今天澄品的售楼处已经开放，人山人海，你也可以先去看看，感受一下。大概率还是要摇号的。

如果等不了澄品，杭州世纪也是一个不错的选择。桂语朝阳这个项目相对来说，还是比较偏自住的。投资的话，同板块内单价低、户型小、毛坯的那些楼盘，可能更适合一些。

Question 5

﹝Cynthia﹞提问：苏阳老师，你好。我想问下翡翠江南和锦宸哪个更适合入手，自住+投资。心里的疑惑也挺多，这个距离这个价差，然后户型的合理性分析，还有宁围这个地段有人说很尴尬，两个板块交界，到底是利好还是真的会很尴尬？期盼您专业的分析。感谢！

答：从板块来看，翡翠江南属于宁围，但是不在钱江世纪城范围内。锦宸属于市北东，两个楼盘的直线距离大约2km。板块交界处，可能是利好，也可能是尴尬。这点无需太在意，把握好各种配套更重要。

从这个角度来看，锦宸比翡翠江南距离地铁站更近，距离宝龙之类的商业的距离，也比翡翠江南更近。

从楼盘整体规划来看，锦宸盘比较小，只有5幢高层。而翡翠江南体量大一些，有5幢高层和6幢小高层，园林景观也相对更丰富。如果是自住的话，翡翠江南整体的规划更舒适一些。

价格方面，翡翠江南小高层均价3万5左右，高层均价3万3左右，含4000元/㎡精装修。而锦宸目前单价未出，精装修交付。参考同板块在售新盘的价格，预计要3.7-3.9万。

户型的话，以翡翠江南的89㎡和锦宸府95㎡为例，两个户型的结构其实是非常类似的，只是面积段不同。都是三开间朝南，南向两个房间，然后客厅外带阳台。所以很明显，拿地更早的翡翠江南，在户型上更有优势。从开发商品牌来看，两个都是滨江集团联手其他外来房企，不相上下。

最后买哪一个，一是地铁+配套PK规划+户型，看你更在乎哪方面，二是看你预算，如果要控制预算，翡翠江南更好把握。