小心,杭州二手房踩踏要来了 | 地产小王子
文 | 苏阳
1.
撇开错综复杂的楼市情绪,数据是最真实的。
今天上午,透明售房网数据显示,经过官方认证的二手房挂牌量69372套,逼近7万套。如果算上没有经过正规渠道核验的“隐性”房源数量,这个数据只怕更加触目惊心。
我估计,其实早就失守7万套大关。
记在我的工作本上的两个数据:去年10月底,二手房挂牌量61211套;今年2月底则是67390套。与今天数据相比,仅20天,二手房的显性库存又增加了将近2000套。
时间追溯到去年3月底,挂牌的二手房只有2.5万套。
2.
更值得警惕的数据是,从3月开始,杭州市区二手房挂牌增幅的速度大约是每天1000套。
即使3月的二手房成交量,真的能够像机构预测的那样突破7000套,每天的消化量也只有两三百套。
这是一个进水量远大于出水量的蓄水池。
再这样下去,水池里的水只怕迟早会溢出来。
◎来源:杭州我爱我家市场研究中心
3.
接下去,二手房价格怎么走?
正值杭州楼市小阳春之际,很多人非常迷茫。迷茫的背后是焦虑,焦虑之下必然有产生情不自禁的冲动和盲目。
我们知道,去年六七月份,多少人站在二手房高岗上。
4.
上周末,每次下楼,总能在我家小区里,看到不同中介公司和不同面孔的中介人员,带看的频次明显增加。朋友圈里,更是各种煽动买方情绪的文字和截图。
事实上,苦熬半年之后,中介这个月日子好过不少。
过去一周,杭州二手房成交1678套,是近8个月以来成交量最高的一周。有机构预测,3月成交量可能破7000套。
5.
焦虑是最坏的东西,没有之一。
3月17日,某中介公司反馈:锦绣之城以总价870万与一买家签订了一纸意向合同,还未正式网签,如果到时以这个价格网签,算上8.7万的个税和13万的契税。折合下来6.93万/平方。
即使最后房东再给一点让价空间,也是惊人的单价了。
6.
很多前几个月把挂牌价调低的房东,最近又自信爆表地调高了挂牌价。不过,对于房东来说,目前的二手房市场也是相当残酷:走量,不走价。
据各大中介给我的反馈信息:聪明理性的房东,都想抓取这一波焦虑行情,愿意降价出货。
总的来说,价格基本持平,成交量上去了。
预期摇摆不定之下,出现一阵供需两旺的行情。
7.
但是,限购不放开,需求端不可能源源不断。
我之前就说过:没有投资需求持续入场,单凭刚需和刚改,无法支撑起整个杭州楼市新房和二手房成交。而事实上,今年是最缺投资客的一年。
后续购买力很可能疲乏。而供应端,不管一手房还是二手房,仍有巨大的进水量。
8.
这些二手房都是哪里上来的?
其一,是不少改善需求的购房者,都希望能在这一波行情中完成置换。而他们之中,有很多并不是非常急切的换房需求,只不过在行情调动之下,提前透支了未来几年的置换需要。
受制于资金以及限购、限贷等调控政策,先卖后买是大部分人的操作。所以,市场上出现了一批抛售置换。
其二,从2016年开始,杭州卖出的新房实在太多了。
我粗略估算了一下,过去三年,杭州一共卖出了53万套房子。当然,可以预见的是,其中有不少,都是出于非自住需要而买下的。
2018年,杭州交付了近百个楼盘。让不少前几年卖出去的房子,流入二手房市场和租赁市场。
而今年,杭州预计要交付的楼盘有140多个。
接下来,二手房挂牌量持续井喷几乎已经可以预见。
9.
同样是小阳春,相比去年,我们能直观感觉到的另一种数据变化,是一、二手房价格倒挂的减少。
去年开启摇号前后,杭州绝大部分板块的新房和二手房都存在着倒挂的现象。
夸张一点的,倒挂个万把块都是有的。
而现在,市面上的限价红盘越来越少。二手房价格也逐渐回落,趋于理性。毕竟,挂价虚高的二手房源,在真实市场中,确实很难成交。
10.
当然,未来几年内,杭州楼市的价值仍然是整体向上的。但是二手房市场盘整,也是大势所趋。
对于购房者来说,二手房市场如果真的发生踩踏,一定是好事情,能够带来更好的买房机会。
二手房买卖,本就是卖方、中介、买方共同博弈的过程。在相对冷静克制的市场里,买方才能占据心理优势,能有机会以一个较低的价格,买到真正合心意的房子。
11.
当然,市场也有可能瞬间反转。
一切都取决于预期和“看不见的手”。如果出现极端政策,7万套二手房,可以顷刻间消失。
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