最低起价199万！它让主城区房价一夜回到G20前

现在想在杭州主城区买房的话，购房者要准备多少预算？

30000元/㎡，几乎已经是最低门槛。

之前丁桥某精装高层的价格，差不多30000元/㎡刚出头。最近刚开出来的桃源某毛坯小高层的单价，也要超过30000元/㎡。

如果预算还要降一降，那选择就更少了。如果说，现在主城区有一个盘能以一个2字头的均价入市，那对于购房者来说一定会是一份巨大的新年礼物。

现在，运河新城的碧桂园金科·尚合府即将首开，均价为25500元/㎡。其中，最便宜的一套94㎡，总价只要199万元。

这样的价格，将让杭州楼市直接回到G20峰会以前。给那些还没有下手的购房者，一次以低总价上车主城区的机会。

本文·导读·目录

⒈ 楼盘信息汇总表

⒉ 楼盘、区位价值分析

⒊ 楼幢、户型分布展示

⒋ 户型图点评

⒌ 售楼处现场掠影

⒍ 样板房实景

⒎ 项目及周边环境拍摄

⒏ 文末结语

- 内容较多，请大家选择章节阅读 -

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第一部分

楼盘信息汇总表

第二部分

楼盘、区位价值分析

在主城区，大部门板块的置业门槛都已经达到了3万、4万、5万甚至更高。 新房断供3年多的运河新城，将成为一个有利的机会点。

尚合府就位于拱墅区运河新城，地处北片居住服务区块的核心位置。按照政府的规划，这里将在2022年以前，建成一座杭州的城北新中心。

运河新城往南不远处，就是拱墅区着力打造的“智慧网谷”。新浪、华为、360、顺丰等企业都已经确定落户这里，还举行了开工仪式。

今年，杭州又决定将杭钢新城与运河新城联动开发，形成一整片“大运河新城”。在不久的将来，这里的交通、商业、教育、医疗配套都会一一兑现。

尚合府效果图

“可以主城，何必副城？”这句口号虽然有点老土，但说的其实很有道理。尚合府地处拱墅区，可谓生来自带优势。

有人可能会有疑问，在“同城一体化”的今天，为什么我还要强调主城区的重要性？

举几个直观的例子。

即便能够享受相同的配套，拱墅与余杭最大的区别，其实在于教育资源。中考时，余杭、萧山、富阳、临安的学生不能随意报考主城区的高中。每年只有少量学生，只能竞争“双向定额招生”的名额，才能到主城区的指定学校就读。

2018年杭州中考“双向定额招生”方案

再比如，我有一位住在老余杭的朋友。每当她需要处理一些重要手续时候，就不得不到临平的市民之家办理。其实就算她直接从老余杭出发，到钱江新城市民中心也比到临平更近。

如果你在杭州的大部分区域买房，基本上都可以提前缴纳契税，这样将来可以尽快“满两年”。但是，唯独余杭不行，必须等小区交付以后，才能缴纳契税。

某一个著名的“万人摇”楼盘，横跨江干与余杭两区。项目位于主城区的几栋楼，单价要比余杭区的高出3000-4000元/㎡。这比价差，就是主城区与副城区差距的直观体现。

刚才说的都是区域，我们接下来算一笔账。

一般情况下，开发商的保本房价×（1-15%，税费）=地价+财务成本+建安成本。

当时，尚合府拿地的价格为18860元/㎡。一般房企，一年期财务成本大约7-8%，我们给尚合府算少点，两年算12%。目前，杭州主城区建安成本最便宜的也要4000元/㎡。

再算上税费，那么毛坯保本房价将近29500元/㎡。

即便我们算上将来卖车位的钱，平摊到每1㎡可售面积，大约3000元，尚合府的这笔账也算不过来。况且，开发商还自持了16%的部分，不可售。

而尚合府最终的均价是25500元/㎡，购房者买到就是赚到。

尚合府效果图

限价是无奈，一些楼盘只好选择在精装上动脑筋。先通过精装来提高单价，再减配降标来减少亏损。

所以，最近杭州出现了越来越多的“精装维权”，房子还没交付，业主就开始为精装的装标忧心。

在严格的限价环境下，开发商为了快速出货，于是在精装项目上做减配。而尚合府则选择直接做毛坯，既能够保证品质与口碑，也让购房者省点心。

就以3000元/㎡的精装标准来算，94㎡的户型价差有28.2万，139㎡户型价差就有41.7万。如果你自己拿着这三四十万来装修，已经可以“豪装”一把了。

尚合府效果图

尚合府的最小户型为94㎡，占比也较高，可以很好的控制总价。主城区的小户型，现在真的是卖一套少一套了。

尚合府一路之隔的大家运河之星，二手房成交价普遍在26000-33000元/㎡。大部分二手房价格都形成了倒挂，只有偶尔一两个捡漏的机会。

同样是运河新城，11月底，融创拿下的两宗地块地价分别为24321元/㎡和21614元/㎡。算起来，尚合府的售价，也只不过比融创的地价略高了一点点。

第三部分

楼幢、户型分布展示

楼幢分布情况：

小区由8幢高层组成，其中一幢25层高层自持。

楼盘销售情况：

计划首开7、8#楼，主力户型94、126、139㎡。

第四部分

户型图点评

1、建筑面积约94㎡，三室两厅两卫

94㎡户型为两梯两户设计，分布在楼栋东西两侧，为纯边套户型。

方正户型格局，南北通透；其中两房开阔朝南，采光、通风条件非常好！主卧采用套房式设计，配有独立卫浴和阳台。次卧配有观景飘窗，双明卫、干湿分离、大L型厨房设计，大幅提高空间利用率。

2、建筑面积约126㎡，四室两厅两卫

在高层120㎡左右的户型中，能做4房的非常少见。而且尚合府的126㎡还做到了四开间朝南，非常难得。

约13.5米大南向面宽、短进深，更大通透，是少有的全明阳光大户。直厅设计，餐厅、客厅连线，空间格局阔绰，视觉通透；北对生活阳台、南对横宽约6.6米南向大阳台。

双卧室全配飘窗设计，北向书房空间阔绰，可以根据实际需求灵活拓展。

U型厨房，双明卫。而且客卫居中做到了干湿分离，方便使用，也减少了过道面积，提高空间利用率。

3、建筑面积约139㎡，四室两厅两卫

约139㎡，整个南向面宽达到了约14米，大开间设计具有很好的采光面，能够获得更多的阳光照射面，而且南北进深短，客厅、餐厅联通设计，室内外空气充分对流、通风效果极佳。

北向生活阳台，南向近4米超宽景观阳台。双卧室朝南设计，全配观景大飘窗。套房级主卧，专设独立卫生间。南向书房空间非常阔绰，后期改造成小卧房空间绰绰有余。

方正餐厅，动线设计科学，右侧厨房迅速出菜，北向生活阳台采光，南向与客厅联通，餐厅空间阳光大气。厨房采用 U 型布局。客卫干湿分离，设计在户型居中位置，方便照顾到各个房间的便利使用，也减少了过道面积，提高空间利用率。

第五部分

售楼处现场介绍

我们去现场看看。

品牌馆。

洽谈区。

沙盘区。

沙盘展示区，从南向北拍摄。

沙盘展示区，小区顾扬路一侧出口。

区位图。

部分公示内容。

第六部分

样板房实景

约94㎡样板间实景图，仅展示户型格局，不作为后期交付标准。

约139㎡样板间实景图，仅展示户型格局，不作为后期交付标准。

第七部分

项目及周边环境拍摄

项目工地实景图。

从高处俯瞰工地。

售楼处外围实景。

第八部分

文末结语

作为一个老杭州人，我从小在运河边、湖墅路上长大。相信很多人跟我一样，都有拱墅情结。

但是，对于拱墅区的购房者来说，其实价位适宜的置换区域，真的是少之又少。尚合府给这些老拱墅人，提供了一种置换的新思路。出手一套市中心的老破小，就可以在运河新城置换一套舒适的新房。

对于投资者来说，尚合府也是一个好选择。

无论是项目本身的地价，还是周边“地王”的地价，无论是周边新房的售价，还是周边二手房的价格，都给了尚合府很好的支撑。若以这些因素为参照，那么尚合府确实是一个“买到即赚到”的选择。

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