从万人摇沦为流摇，义桥只用了3个半月 | 实“立”分析

说起义桥这个板块，大家第一个想到的就是曾经“万人摇”的铁建万科江湾城。那是今年8-9月份的事儿了。

如今的义桥，早已不再有那时的风光。

最近刚登记完的中天卓越风荷锦庭135套房源，仅有61组登记，“流摇”！

这是为什么呢？行情真的差到大家都失去信心了吗？还是说背后有其他的原因？

今天我拿着这个案例，细细剖析给大家。

PART 1 

我们先来说价格上的问题。

江湾城当初的均价是16523元/㎡，而风荷锦庭的均价是18600元/㎡，两者相差2077元/㎡。

可能大家会觉得，2000元左右的差价不算很大嘛。但事实上，我们在看楼盘价格涨跌的时候，不能只看到绝对数值的变化，而是要看涨跌幅。

我来建一个简单的数据模型：

假设4万元的房价，涨2000元，则涨幅为5%，而对于1万的房价，同样涨2000元，涨幅则要达到20%。

同样涨了2000元，后者涨幅达到前者的4倍。

同属于义桥区块的房子，风荷锦庭18600元/㎡的价格，对比江湾城16523元/㎡的价格，涨幅达到12.6%。

这样的涨幅在限价严格的当下，其实不算小了。因此，对于低单价的楼盘来说，看着一两千不大的涨价，其实是不小的涨幅。

我们可以参考另一个类似的楼盘——天都城，之前的均价在1.5万左右，这次开盘均价到了1.6万多，虽然绝对价格只涨了1000元多点，看似没多少，但实际涨幅将近7%了。

群里不少粉丝一边摇着号，一边纠结的问题，涨了那么多，好像感觉性价比也不怎么高了。

因此，作为涨幅已经达到12.6%的风荷锦庭，性价比远远不如之前的“万人摇”江湾城。

PART 2

江湾城和风荷锦庭同样处于绕城外，都属于大滨江的外溢，两者其实相差也只不过3公里多一些。

江湾城位于时代大道的边上，从滨江核心区域出发，通过这条时代大道到达江湾城大约是13公里的距离。

说到这里有人就要问了：江湾城离滨江13公里那么远，再多了3公里就到达风荷锦庭，感觉一样是十来公里路，差距不算大嘛？

但正是这三公里的距离，让两者的地位有了巨大的差异。

如果你和我一样，是从滨江开车一路往南到达风荷锦庭的，你就会发现这样一个现象。

冠山隧道出来之后，经过东方文化园到江湾城，这一路两边虽然还有些未开发好的土地，但整个面貌还是呈现城市的状态。宽阔的大路，市政路灯整整齐齐，两边都是高楼住宅。

可是过了江湾城之后，去到风荷锦庭的路上，走的则是120县道，再转往油虎线，两边的风景可是比城乡结合部都有所不如。只有达到风荷锦庭附近，周边的环境才有所好转。

这两个楼盘虽然说起来都是属于义桥板块，但其实这中间是有城市割裂感的。

回过头去想想，从浦沿到江湾城这一路初具城市面貌的地方，都还有大片土地需要建设，这江湾城到风荷锦庭之间的整片农村何时起来，真还是个不确定的事儿。

在市场火热的状态下，这割裂的三公里就是地图上几厘米的事儿；而在市场冷静的情况下，这三公里就成了购房者一步步用脚走出来的路了。

PART 3

我们发现这次风荷锦庭房源的面积段是120㎡；而之前江湾城的房源面积则是85-115㎡。

这摆明了江湾城当初“万人摇”的时候是刚需户型，而风荷锦庭这次开的是改善户型。

江湾城85-115㎡面积段，16523元/㎡的均价，对应的总价大约在140万-190万左右。

而风荷锦庭120㎡的面积，18600元/㎡的均价，对应的总价要达到220万上下。

两者之间30-80万的差价，对于买得起300-500万房子的人群来说，可能还不算大数目。但对于只能买得起200万左右的人群来说，这可不是一个小数目哦。

说实话，30万-80万很可能占到这些人购房总价的20%-50%以上。

这样想想我们就能明白为什么现在很多楼盘89㎡的小户型很抢手，都要摇号抢光，但大户型却往往不能开盘当天卖完。

就连三开三售罄的红盘悦虹湾，虽然都是当天售罄的，但每次最后卖出去的都是边套大户型。

南卧不少楼盘也一样，小户型每次一开盘就抢光，剩下大户型明显去化会慢很多。

也有人会说，那可以贷款的呀，30万-80万如果按首付三成算，其实就相差了9-24万而已嘛。

对于你来说，10万可能是小事，对于凑个首付借遍亲戚的刚需来说，往往是连多拿1万都是困难的。

刚需真的很多，人家不是不想买，是真的钱不够，买不起！

PART 4

如果要说其他影响的因素，也还有不少。

譬如开发商的品牌，小区的布局、绿化，周边的配套，今后的物业等等。

市场火热的情况下，不少人都失去理智，购房的时候不拘小节。而市场冷静的时候，每个购房者都成了处女座，每一条细节都可能牵动购房者的神经，影响他们的判断。

所以说这次义桥由之前的“万人摇”沦为本次的“流摇”，真没什么好大惊小怪的。

市场的冷静给了大家思考的空间，而楼盘本身的各个条件则是影响大家判断的点点滴滴。

这些林林总总汇聚成了楼市中一个个鲜活的案例。

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其实我想提醒大家：每一个楼盘的热销或者流摇，背后都有可以分析的道理。我们不一定能够看全，但可以尽量多的去分析和了解。只有这样才能在复杂的市场条件下作出有利于自己的判断。

找出逻辑，学着思考，不会被市场情绪所左右。

当然，碰到问题，最偷懒的办法就是关注我的公众号或者加入我的知识星球，让我来告诉你们应该怎么办。

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