刚需自住，200-400万，城北都有哪些选择？ | 程立问答NO.5

编者注：

我们推出全新栏目“程立问答”，由主编苏阳将收费平台“知识星球”中的有代表性的内容分享给粉丝们。

不出意外的话，每逢周二和周四，会在这里和大家见面。也可以加入“知识星球”，由创始人程立“一对一”专属解答，提供更具针对性的建议。

同时，我们还会推荐一些“值得购买”的新房楼盘，并附上简短点评。希望我们的文字，能在这纷繁复杂的楼市之中给大家带来一些温暖。

▷本期主编 | 苏阳

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Question 1

﹝Wanlu ﹞提问：王子哥，在未来科技城恒生科技园上班，最好有好点的幼儿园小学配套，700万以内有推荐吗？谢谢。

答：看了一下2018年余杭各个街道公办学校的学区划分，说实话，未来科技城周边目前还没有特别好的公办幼儿园和小学。

所以提供两种方案：

第一种方案，选择未来科技城附近的私立和民办学校。比如，位于中泰的人大附中杭州学校，涵盖了幼儿园到高中，今年9月已经开学。

另外，杭州未来科技城双语幼儿园、阿里巴巴乐园、杭州文澜未来科技城学校（小学、初中）之类的民办学校，也都不错。当然，学费一定是个不小的数目。

如果选择私立和民办，那买房子就可以不用拘泥于学区，就近寻找价位合适的房子就可以了。

700万预算在未来科技城，除了个别排屋别墅，新房基本上都在你的预算之内。最近华夏四季、阳光城·未来悦和远洋·西溪公馆都会有动作，可以关注。

第二种方案，如果觉得读公办更稳妥一些，那可以选择西湖区西溪一带的二手房。这样到未来科技城上班也算方便，而且学区优势也更明显。比如西溪诚园的二手房，目前90㎡小户型的挂牌总价普遍在600万元左右。

Question 2

﹝橙子 ﹞提问：你好，我想问问，未来大江东的发展前景怎么样？明年准备买，自住。

答：最近几年大江东的地位发生了比较明显的变化。虽然大江东行政、统计数据上还是归属萧山，但是基本上是市里直接管。

大江东原来可能是一个由萧山人围垦而成的边缘地区，而现在已经蜕变为一个产业聚集区了。不同于滨江和未来科技城的高兴产业和互联网产业，大江东主攻的是智能工业。

政府做好大江东的意图还是比较明显的，这几年污染企业关停了不少。原居民的居住区也是经历了大拆大建。

未来几年，大江东的交通和商业配套会有比较明显的提升。2条地铁线、有轨电车、新高铁站，都说明了想要做好大江东的核心。龙湖天街、宝龙城市广场也都已经动工了。

大江东的房价也还算是杭州的一个洼地。如果在大城东工作、生活，那么置业大江东应该是不错的选择。

Question 3

﹝王丽丹﹞提问：金辉蓝光·星奕云著值得买吗？我朋友摇中了比较犹豫，二层的比较便宜的还能承担，其他楼层好一些的要180多万比较有压力。

答：星奕云著就在3号线星桥站附近，以后周边还会有嘉凯城综合体。精装修的均价只要19700元/㎡，应该算是杭州的地铁盘里面，价格最划算的项目之一了。

既然已经摇中了，建议还是去开盘现场看看，听听其他购房者的意见。说不定在现场，还是能选到总价低一些的房源呢？如果总价确实超过了预算，那弃选也无伤大雅。

不过要注意的是，如果中选后放弃的次数达到2次，那么以后3个月内就不能再参与摇号了。

我的建议是，再好好盘算一下预算，多对比几个楼盘。弃选之前可以问一问自己，还能选哪些楼盘？符合预算的项目，自己一定能中签吗？即便能中签，那些楼盘的综合条件又怎么样？

多看，多比，总是没错的。

▷相关链接：50万首付，在杭州能拥有一套地铁口带综合体的房子是真的吗？

Question 4

﹝蕾 ﹞提问：城北区块有没有什么新盘推荐？

答：城北这个范围比较大，我们还是按照板块来推荐。

祥符，可以关注中城汇MIDTOWN。TOD地铁盘，高层均价40000元/㎡，精装标准4000元/㎡。小户型84㎡已经全部入市，接下来基本上都是大户型房源了。

桃源，可以关注融创金成臻蓝府，毛坯小高层均价31100元/㎡，最小户型104㎡。

运河新城，主要关注尚合府和博翠府这一对兄弟盘，都是由碧桂园和金科合作的。尚合府毛坯小户型更多，博翠府则是精装大户型为主。目前具体价格还没出，但是应该会是主城区最划算的区域了。

崇贤，祥生·绿城京杭府和路劲远洋·江南苑子的精装高层均价都是19200元/㎡。

良渚的选择就更多了，保利融信·和光尘樾、北大资源·颐和江南等等，都可以关注一下。

▷相关链接：很多楼盘偷偷做减法的时候，这个楼盘做起了加法

Question 5

﹝N.D ﹞提问：小王子，我想问下你对笕桥两个板块的看法？天悦江湾一直没买到心仪的房子，在考虑璟宸府的139、136㎡。主要对板块未来存疑，其他都觉得挺满意的，还有听说他们叠墅也滞销，有点堪忧。

答：我想，你说的两个板块应该是笕桥和艮北新城吧。

两个板块都属于大城东，很多配套都是共享的，其实板块的差距可能并没有那么大，还是聚焦到个盘的实际情况来选择吧。

笕桥的话，主要是依托城东新城。而整个艮北新城是整体开发的，地铁配套先行，目前已经兑现，而且毗邻钱江新城2.0，可以接收一部分的外溢客户。

天悦江湾后续还有房源，如果等得起的话可以再等等。等不起的话，璟宸府也是一个不错的问题。

至于你提到的璟宸府叠墅的问题，其实前段时间也和一些开发商讨论过，既有客户对产品类型接受度的问题，也有板块供应的问题。

根据开发商收到的一线客户反馈，其实城东客户对叠墅类产品的接受度不是特别高。而且前段时间城东十多个楼盘集中入市，分走了客户的注意力。

产品还是好产品，市场冷下来了，客户反而可以更理智地去选择。

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热门楼盘·程立短评

▶融创·宜和园

▷项目地址：拱墅区登云路与莫干山路口向西200m

▷开盘信息：合院59套，主力户型200-270㎡

▷均价98000元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：5号线莫干山路站约500m

程立短评：杭州市中心仅有的4个中式合院项目中的一个。短期内看来市中心不会再有类似的产品出现了，卖一套，少一套。

对比凤起潮鸣、江南里来看，准入门槛要相对友好一些。位于新兴豪宅区申花，周边配套都已经非常成熟。

上周去跑盘的时候还有20多套合院在售，今天上午得到的消息，只剩16套了。市中心的高端改善客户重点关注。

相关链接：真·市中心合院！错过这20多套，你不知道要等到何年何月

▶祥生绿都·京杭府

▷项目地址：余杭区崇杭街与里洋路路口

▷开盘信息：240套，主力户型93㎡-132㎡

▷均价：20200元/㎡，含3200元/㎡精装

▷距离最近的地铁站直线距离：4号线拱康路站约3km

程立短评：崇贤又一个新盘，相比之前“崇贤三兄弟”微涨了一点，不过价格还是比较友好的，大城北的购房者可以关注。之前祥生已经在崇贤做了群贤府，而京杭府就在运河边上，最大的短板是崇贤短期内没有地铁兑现。

▶中天卓越·风荷锦庭

▷项目地址：萧山区义桥镇新峡路油虎线交叉口

▷开盘信息：135套，主力户型120㎡

▷均价18600元/㎡，含3000元/㎡精装

▷距离最近的地铁站直线距离：暂无

程立短评：最近义桥的讨论度明显不如上半年了，风荷锦庭跟之前东旭府的价格基本持平。中天在产品和施工上的口碑一直都是很不错的。本地客户以及滨江、萧山预算较低的外溢客户可以关注。

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