农药厂新房VS艮北次新房，到底该选谁？ | 程立问答NO.4

编者注：

我们推出全新栏目“程立问答”，由主编苏阳将收费平台“知识星球”中的有代表性的内容分享给粉丝们。

不出意外的话，每逢周二和周四，会在这里和大家见面。也可以加入“知识星球”，由创始人程立“一对一”专属解答，提供更具针对性的建议。

同时，我们还会推荐一些“值得购买”的新房楼盘，并附上简短点评。希望我们的文字，能在这纷繁复杂的楼市之中给大家带来一些温暖。

▷本期主编 | 苏阳

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Question 1

﹝2成0伟1业3 ﹞提问：请问临平山北前段时间交了3万定金，160万房东到手价，包所有总价175万，毛坯三房二厅二卫。入手合适吗？是上车的时机吗？

答：前段时间其实山北新房的选择余地还挺大的。现在栢悦中心、中铁九逸、嘉丰万悦城都陆续清盘了。这几个都是摇号热门选手，想要买到确实挺看运气的。

悦见山的高层也快卖完了，还剩下排屋的部分。接下来可以重点关注荣安柳岸闻莺、上坤山语四季和华润御山道壹号。

按照你175万的总价计算，90㎡左右的房子，毛坯单价在19500元/㎡的样子。如果新房市场一直摇号摇不到，二手房也算是一个不错的选择。

如果是自住，有不得不买的理由，那就不要过多纠结上车的时机了。至于入手合不合适，建议还是关注房子本身，看价格、位置、周边配套能不能符合你的现实需求。

炸弹哥有句话说得对，一套房都还没有，就别学人家抄底了。

Question 2

﹝Sunshine﹞提问：德信碧桂园印江南和金辉蓝光星奕云著，哪个更值得购买？

答：不知道你说的“更值得购买”，是更值得自住，还是更值得投资？

印江南位于南部卧城，距离2号线曹家桥站大约1.2公里。星奕云著位于星桥，3号线星桥站就在家门口，以后还会有嘉凯城综合体。

从价格上来看，印江南是均价22000元/㎡的毛坯，而星奕云著是19700元/㎡的精装。

表面上看，金辉性价比更高，因为离地铁近，价格低，但滨江附近板块一直都比较贵，这是受到滨江强大购买力外溢的影响，所以，今后谁的空间更大真不好说。

如果是自住的话，建议跟工作的衔接性和匹配度来选择，毕竟这两个盘位置差的还挺远的。如果是投资的话，选择星奕云著吧，总价低是优势。

▷相关链接：起价18253元/㎡，南卧最高性价比！

Question 3

﹝wujh﹞提问：金色时光、天城府的新房，还有雍和府的二手房。非自住，也不着急出售，选哪一个未来的空间更大？

答：之前，金色时光和天城府的价格大约在35000元/㎡，都是毛坯。

雍和府，最近的二手房挂牌均价大约在38000-39000元/㎡，成交价36000-39000元/㎡。而且雍和府去年才交付，税费应该也是一笔不小的数目。加上税费，估计可能会和艮北新房的单价差不多，可惜公园1872和天悦江湾都没有90㎡左右小户型。

其实从区位上来看，三个楼盘都在城东，地段差不多。城东新城的金色时光和天城府，最大的影响因素应该是农药厂。艮北新城的雍和府就会离市中心稍微远那么一点。

其实在二手房市场上，不同楼栋、楼层、朝向、装修情况的房源，价格能有非常大的差距。对投资需求来说，选择本就是一场博弈。何况这三个盘差距并没有那么大，哪套房子的未来空间更大，谁都说不准。

如果非自住，不着急出手，从目前的价格来看，金色时光和天城府可能会有更多的空间。

▷相关链接：268万元起的市区三房今日开始登记，刚需们别矫情，摇吧！

Question 4

﹝理想﹞提问：远洋西溪公馆怎么又没有动静了？它和华夏四季、华夏之心该怎么选？

答：华夏之心应该已经卖完了吧？至于西溪公馆和华夏四季，都是随时会领证的状态了，建议时刻关注，保不准哪一天就突然入市了。

远洋西溪公馆是准现房毛坯，而华夏四季是精装的。从位置上来看，华夏四季有比较明显的地铁优势，远洋西溪公馆则距离地铁站比较远。

华夏四季之前的价格大约是2.6万，最新这一批也一直没开出来，而远洋西溪公馆同样迟迟未开，对外的价格口径是2万8的毛坯。

不过大概率上，这两个楼盘都还会受到限价的影响，感兴趣的话就密切关注吧，等具体价格出来后，才能进一步判断。从地铁这一点来讲，自住还是应该考虑华夏四季多一点。至于投资，就看哪个总价更好控制吧。

Question 5

﹝呆若木鱼 ﹞提问：在杭州工作，最近要换租的地方，房东要押一付三，但是手头有点紧。听说可以提取公积金用来付房租，公司交的是市公，现在余额有16000左右。提取公积金用来租房有什么要求吗？会不会对我将来买房有什么影响？

答：如果是杭州市公积金的话，是可以提取公积金用来租房的。目前只有两项要求：第一，连续缴纳公积金满3个月；第二，你本人和配偶在杭州限购范围内没有房子。

提取额度上，如果你租的不是公租房，那么每个月最高可以提取1000元，每年只能提取一次，提取限额不能超过12个月。换言之，你最多可以一次性提取12000元。

如果要说对你以后买房的影响的话，可能会影响你的贷款额度。因为，职工个人可贷额度 = 职工住房公积金账户月均余额×倍数，最低可贷15万，最高只能贷50万。

月均余额是你过去12个月公积金余额的平均值，倍数杭州限购区都按照15倍计算。

按照16000元的余额估算，你现在买房应该可以贷24万左右的公积金。现在租房把公积金花了，那么你的可贷额度就会减少了。

如果短期内不考虑买房，那么花掉公积金对你来说应该没有太大的影响。如果在考虑买房，也打算用公积金的，那么建议还是不要提取了。

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热门楼盘·程立短评

▶德信·碧桂园印江南

▷项目地址：萧山区蜀山路与向旭路交叉口往东约100米

▷开盘信息：296套，主力户型89㎡、96㎡、120㎡

▷均价22000元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线曹家桥站约1.2km

程立短评：最近几乎每天都有人咨询印江南，15号正式开始登记。跟南部卧城的其他楼盘相比，最大的不同在于毛坯，性价比高。不光单价下来了，而且还免去了日后精装维权的可能性。

▶融创·微风之城

▷项目地址：富阳区东桥路169号

▷开盘信息：高层266套，主力户型97㎡、113㎡、132㎡；叠排29套，主力户型171-231㎡

▷均价：高层11800元/㎡，叠排18000-24000元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：暂无

程立短评：高层价格讨喜，总价百万出头，最大的短板是没有轨道交通利好。如果有私家车，滨江和之江的外溢客户可以考虑。

▶融创·江南壹号院

▷项目地址：萧山区钱农东路与竞潮路交叉口

▷开盘信息：13套，主力户型170-196㎡

▷均价45000元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：7号线盛东站约4.0km

程立短评：江南壹号院的排屋部分，总价不低。目前来看，萧山科技城还是稍显偏僻了一些，不过以后的规划蓝图是很好的，只是兑现时间不确定。周边地缘性的自住客户关注即可。

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