莫欺少年穷——越秀招商·天悦江湾跑盘记

最近一直在跑大城东区块，昨天的文章回顾了上周末的城东看房团活动。

今天我们再来介绍一个城东艮北核心区块的品质楼盘——越秀招商·天悦江湾。

 ▶开盘公示摘要：

本次开6#、9#、16#三幢，共168套，均价40200元/㎡，其中装标3300元/㎡

无房家庭倾斜比例：30%

登记方式：线上登记

登记时间：2018年11月15日8:00-2018年11月19日20:00

补登时间：2018年11月20日20:00前

验资要求：指定银行冻结资金100万元

▶点击查看开盘公示全文

本文·导读·目录

⒈ 楼盘信息汇总表

⒉ 楼盘、区位价值分析

⒊ 楼幢、户型分布展示

⒋ 户型图点评

⒌ 售楼处现场掠影

⒍ 样板房实景

⒎ 项目及周边环境拍摄

⒏ 文末结语

- 内容较多，请大家选择章节阅读 -

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第一部分

楼盘信息汇总表

第二部分

楼盘、区位价值分析

大城东区块包括了艮北新城、城东新城、钱江新城二期、九堡以及部分的钱江新城一期。其中城东新城、钱江新城一期和九堡已经开发的差不多了。

整个大城东区块核心的艮北开发才进行了一半，而钱新二期则是拆平后处于整体待开发的状态。

楼市中板块是有生命周期的。

我们把整个周期粗略的分为三个阶段，分别对应板块土地开发的三种状态。

起步期：政府规划出来，土地未拆或待开发。

发展期：板块内已开发、待开发、正在开发的地块各占一定比例。

成熟期：板块建设接近尾声，大部分地块已开发完毕，余留少量地块。

杭州的每一个板块其实都对应着这板块生命周期中的某个阶段。

譬如申花、桥西、文教、蒋村、钱江新城一期对应的就是成熟期；大江东、空港新城、南部卧城、三江口、未来科技城南湖片区、萧山科技城对应的就是起步期；而大城东和钱江世纪成以及未来科技城区块明显对应的就是发展期。

对于成熟期板块中的楼盘来说，各种配套都已经到位，故事讲完了。除非有很特殊的机遇，否则基本定型。因此房价一定是处于相对稳定的高位。

对于起步期板块中的楼盘来说，一片空白之地，可以讲的故事很多，未来的美好让人向往。但经历过的人都知道，很多事情可能只是纸上谈兵，故事讲着讲着可能就太监了。

最好的板块一定是发展期的板块。各项配套如火如荼的建设中，故事讲了一半，其实大家已经能够展望到未来的美好结局。很多东西的确定性就会比较高。

相对起步期的房价来说，发展期板块楼盘的售价相对会高一些，但由于市政配套等投入落到实处，明显能能降低板块成型的风险系数。

而相对于成熟期的房价来说，发展期阶段的房价却还有较大的上涨空间，确定性比较充足，少的只是成型的配套。

我们来举一个比较具体的例子，譬如申花板块。

当初万家花城销售的时候房价1万不到，申花当年拍的地也不少，一直是艰难消化中。在这发展的5-8年中，有各种否定的声音。可是这么多年过去了，回头一看，5万上下的房价，让人不得不唏嘘。

现在的艮北板块与当年的申花板块是何其的相似？

整个片区都已经拆整成了平地，建成的小区不少：如亲爱里、雍和府、雍华府、杨柳郡一二期、世茂茂悦府、交通晓时代；在建的项目也是很多：天悦江湾、公园1872、杨柳郡三四期、武林郡；还有更多整平未拍的土地。

随着杭甬高速公路的抬升，整个艮北片区将和城东新城无缝连接；而规划中艮山路高架的南面则是钱江新城二期的大手笔规划，在那里将会有一个超过40万平方米的地下隐形城市。

政府卖地也是有节奏的，一定是先卖宅地，导入居住人群，然后拍商地，引进配套，配套成熟后房价上涨，再将剩下的地在高价位慢慢拍出去，提高土地出让金的整体受益。

其实只要看穿这一点，大家就能明白什么区块是值得买入的板块了。如果什么配套都齐了，什么缺点都没了，那么价格贵一定就是最大的缺点了。

发展期的板块就好比一个刚步入社会的毛头小伙子，有着无限发展的潜力，却也有着什么都未拥有的现状。

莫欺少年穷，有一天他可能让你高攀不起！

我们要把握好进入城东区块的时机，那就一定是配套尚未成型的阶段，这是宏观上我给大家的提示。

具体进入的时机，则需要大家多看多了解，根据实战经验再作判断。

至少天悦江湾这个楼盘还是值得好好了解的。我简单讲讲这个楼盘的特点：

1、均好性。位置处于艮北的核心，有四周距离高架都有地块相隔，周边有明确的商业配套，距离地铁非常近，还配有李宁体育公园。

2、品质呈现。城东里早期的楼盘大部分都是刚需盘。而这里和隔壁的1872其实是双胞胎地块，越秀和招商都拥有股份，各分了一半进行开发。两个地块的商业互补，相当于共同打造了一整片改善的住宅区块。

但是改善到什么地步？对于购买期房的朋友来说心里总是有些惴惴不安的。而天悦江湾地下会所及入户园林的实景呈现，给参观的人先吃了一颗定心丸。

3、客群精准。现在很多楼盘都会把高低楼层的差价拉得很大，这样可以拓展往高低两端的购买客户群体基数，更有利于快速的把房子卖完。对于改善型的楼盘来说，精准的定位客群其实是蛮重要的事。

天悦江湾同一小区的房子保持了较为合理的差价，使得整个小区的客群被控制在相近的阶层范畴内，更有利于邻里的交流互通。这些可能也是一种看不见的优势吧。

如果非要说点缺点的话，我想这个楼盘可能就是不够便宜吧。

但对于低价地卖光之后的杭州，这是一个普遍存在的问题，也可以说不是问题的问题了。

那些逐利的投资客退场后，真正有居住需求的人群选择有潜力的板块入驻，是对人生财富最好的投资之一。

缺乏了投资客的小区却也能摆脱交付后住满出租人群的尴尬。

第三部分

楼幢、户型分布展示

楼幢分布：

整个小区共有29栋高层，10栋联排。其中：

1#-5#这5栋为商业楼；

6#-29#这24栋为高层住宅；6#-9#、15#-20#这10栋为住宅一期。

10#-14#、21#-29这这14栋为住宅二期，具体规划未出。

30#-39#这10栋为联排。

本次加推楼幢：

6#、9#、16#楼，共3栋，168套。

之前售罄楼幢：

15#、17#-20#，共5幢。

户型分布：

6#：1个单元，2梯2户。西边套为117㎡的A2户型，东边套为131㎡的B4户型。

9#：3个单元，2梯2户。西边套为139㎡的C 户型，东边套为113㎡的A1户型，中间套为130㎡的B1户型和131㎡的B2户型。

16#：2个单元，2梯2户。东、西边套均为139㎡的C户型，中间套为129㎡的B1户型，这一幢处于楼王的位置。

说明：小区主力户型就三个，A1、B1和C户型，其他户型均为这三个户型的变异，详情请咨询售楼处置业顾问。

第四部分

户型图点评

A1户型，9#东边套，113㎡，三室两厅两卫。

该户型为边套，户型方正，南北通透，U型厨房，双卫全明，主卧套房带飘窗，南向双阳台；厨房、餐厅、客厅尺度较好，生活气息浓厚，动静分离，房间尺度一般，主卧南向化妆间较为奢侈，且容易受客厅影响。

B1户型，9#和16#楼的中间套，128㎡，四室两厅两卫。

该户型为中间套，户型方正，南北通透，全明双卫，进门玄关设置，厨房、餐厅尺度宽裕，南向三开间，客厅次卧双阳台，主卧隐私性较好，带独立衣帽间，但面积较小。

C户型，9#、16#西边套、16#东边套，139㎡，四室两厅两卫。

该户型为边套，户型方正，南北通透，进门玄关设置，全明双卫，三开间朝南，两房双阳台，一房带飘窗，房间尺度适宜，餐客厅一起带大飘窗台，尺度宽裕，景观视线良好，功能分区及动线非常合理；但由于照顾了公共空间的尺度，使得主卧衣帽间空间较为局促，儿童房尺度也不够宽裕。

第五部分

售楼处现场介绍

我们去现场看看。

接待台。

项目已经建成的局部园林景观。

项目已经建成的地下会所外景。

沙盘展示区，南向北拍摄。

沙盘展示区，北向南拍摄，最前面这一排就是商业建筑，包含了酒店式公寓与写字楼。

本次开盘的6#、9#和16#在沙盘上的位置。

项目沙盘上小区的三个主入口。西面靠南侧的主入口。

西面靠北的主入口。

东面的主入口。

休息区。

区位图。

部分公示内容。

第六部分

样板房实景

第七部分

项目及周边环境拍摄

售楼处门口向东北侧拍摄拍摄地铁一号线7堡站的位置。远处的建筑就是地铁大楼以及杨柳郡。

售楼处门口想东南方向拍摄李宁公园的位置。

下图中左边是项目在建的17#楼，右边是18#楼，这两幢均已售罄；中间是本次加推的16#楼。

下图中间是本次加推的6#楼。

工地现场图，工地比较整洁，材料堆放也比较整齐。                

第八部分

文末结语

这个楼盘又是一个全面发展的好学生，基本找不到硬伤。

楼盘处于整个艮北区块的中心。交通便利，高速、高架、地铁、高铁都近在咫尺，却又保持了很好的距离，毫无干扰。

整个区块的面貌现状是大工地，待开发和正在开发的地块数量都不少。正因为如此，板块的前景非常值得期待。

我看好大城东区块，看看政府在这里砸下去的钱就知道今后会有怎样的结果了。

建议想在城市核心区块配置资产和需要自住的朋友们还是亲自跑一趟多去了解一下。

软文也是可以事实求是讲道理写的，我们继续致力于跑盘，挖掘楼盘价值呈现给大家。

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