为什么二手市场上，大户型卖不过小户型？| 实立分析

大家好，我是程立，也就是大家熟悉的杭州跑盘小王子。

从今天开始，正式开办全新栏目——实立分析，将针对楼市中的案例、观点、政策等展开详尽分析，发表独特见解。用实力，用实例。

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昨天在群里看到有人贴了个截屏的图，说是临平新城二手房大降价。我们来先来看看原图。后文我再根据这个案例做一个发散型的探讨。

PART 1

我们先看看这套房子所在小区的二手房情况。

水景城新房的均价目前在2.3万左右。根据兔博士软件查询，可以看到二手房的挂牌价格最低为1.9万元左右，最高为3万元左右，中位的价格约为2.5万左右。

而二手房的成交价则略微低于挂牌价，两个价格基本接近。

从挂牌到成交都体现出相同的差价，那么说明这并不是一个特例。造成价差那么大的原因会有多种可能，有可能是真的急卖，有可能是户型不好，也有可能就是因为户型大了。

下面我们就这套房子来做更具体的分析。

PART 2

从表面上看121方的房子，238万，单价为19669元，还带了精装修，的确很便宜。

但大家要牢记一句俗话：只有买错的，没有卖错的。

捡漏当然有。只是一方面概率低，另一方面我们要想清楚，既然已经被中介到处在推销，那估计也没什么太大的漏可以捡了。

因为如果真的性价比很高，老早被各种有路子的熟人私下拿走了，还能轮得到你来捡便宜？

有的时候逻辑上的反推比表面上所谓的事实要更加真实。

果然，过了一会就看到群里说这套房子是一楼的。

PART 3

现在我们再来看看另一方面的分析。这套房子如果仅仅是一楼，也不会和正常均价相差那么多，这其中还有其他方面的原因。

这套房子是121方，三室两厅两卫的户型。两房和一厅朝南，餐厅的位置非常局促，基本只能和客厅算在一个厅里。但这不是致命的缺点。

房子最大的问题是面积大，总价高。

除了房间可能略微大一些以外，在功能上和那些89方的户型是完全一样的。很多新房子的89方，同样是三室两厅两卫，两房一厅朝南。

在二手房市场上，客户会考虑一个很重要的问题：要满足同样的居住功能，实际需要花费的钱是多少？

因为121方也是三室两厅两卫，89方也是三室两厅两卫。所以作为这套房子的总价238万，如果按89方的面积去折算，单价折下来是2.6万。

加上这是一楼的房子这个缺点，同样的功能，大家觉得买家会选择一个中等楼层不到2.5万均价的89方还是会选择这个121方的一楼呢？

我们再统一一下标准，假设89方三室两厅一楼单价也是1.9万，那么买家要花的钱可能只有170万左右，比这套房子足足会低近70万。

就算房间宽敞一些，舒适度高一些，会有刚需愿意多花那么多钱去买一个大一点的三室两厅两卫吗？

PART 4

实际上，市面上大部分的小户型到了二手房市场溢价都会比大户型高。

为什么？

因为对于刚需来说，功能的需求远远大于舒适度的需求。

另外很重要的一点，面积越大，总价就会越高。

有时候刚需买房差的真的就只是钱。

同样一套三室两厅两卫的房子，121方单价1.9万，总价要近240万。而一套89方三室两厅两卫的房子，哪怕单价贵30%以上，达到2.5万，总价也仅仅是222万左右。

这两套房子之间会有15万以上的差价。

不要小看这15万，作为有钱的人来说自然无所谓。但对于刚需来说，更多的时候，这15万可能就是一道鸿沟，无法跨越。

因为很多刚需买房前，已经把能借的钱，能用的人情都用尽了。

家家有本难念的经啊。

PART 5

我们再来说说二手房市场大户型不如小户型背后的另外一层逻辑。

那就是市场定位的变化。

很早以前，由于房价的基数比较低，房子产品的开发比较落后，因此好的房子和差的房子差价并不是特别的大。

一般有钱人和普通人大家住在同一个小区里。区别就是有钱人住大户型，或者顶跃，普通人就住小户型。

所以以前大户型在一手房市场里一直是卖的比小户型贵很多的。二手市场中大户型价格也是比小户型高的。

后来情况发生了变化。

普通人开始变得相对富有。大家的生活水平都上升了。更多的人住进了商品房。

而有钱人则越来越有钱，贫富差距不断加大，市场中出现了新的产品——豪宅。

于是真正有钱的人就不再和普通人住一起了。

而那些普通小区里的大房子真正有钱的人是看不上的。作为同一个小区，享受同样的公共空间和物业服务，会让他们觉得房子的溢价并不能与他们享受的服务相匹配。

他们需要有脱离底层生活环境的私密空间来维持自己的圈层。于是买普通小区大户型的人群就由原来的富人转换成了普通人中的改善人群。而真正的富人，则去了豪宅。

因此普通住宅中的大户型就变成了一个高不成低不就的产品。有消费能力的富人看不上，没有足够消费能力的人群又不足以承担其额外的溢价（也就是比小户型高出来的那部分价值）。

从此，在二手房市场上大户型就再也卖不过小户型了。

结 语

投资客也不青睐大户型。因为能够接盘的人群数量少，周转困难。

因此大户型就越来越没有市场。而小户型溢价高，周转快，刚需接盘能力强。于是，成为了大部分投资客的首选。

当然，对于资金量充足的人群来说，合理的配置大户型可以有更多操作的空间，这个就不属于本文讨论的范围了。

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