海德公园、天都城领证，预算200万的刚需请注意！ | 程立问答NO.3

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即日起，我们推出全新栏目“程立问答”，由我们的大主编苏阳将收费平台“知识星球”中的问答内容分享给朋友们。

不出意外的话，每逢周二和周四，我们会在这里和大家见面。

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同时，我们还会推荐一些“值得购买”的新房楼盘，并附上简短点评。希望我们的文字，能在这纷繁复杂的楼市之中给大家带来一些温暖。

▷本期主编 | 苏阳

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Question 1

﹝奔波儿灞 ﹞提问：小王子你好，海德公园和天都城都领证了。会不会摇的人很多？这两个盘的价格，你怎么看？

答：昨晚这两大“笋盘”领了预售证以后，后台就一直有人咨询。

海德公园均价21000元/㎡，跟之前的新房价格持平。此次开盘一共174套，有超过半数的90㎡小户型，总价在200万元以内。

虽然近期二手房价格下滑明显，但数据显示，11月，周边万家名城、北宸之光等小区的二手房成交价仍然高达33000-36000元/㎡。

而天都城均价则在16200元/㎡，比之前微张了一些，一共580套，其中90㎡以下房源共计490套。目前，天都城二手房的成交价在18000-23000元/㎡不等，仍然存在明显的价格倒挂。

两个项目总价非常划算，预算在200万以内的刚需都可以关注。报名人数肯定不会少，大家拼运气的时候到了。如果放在几个月以前摇号，一定是“万人摇”的种子选手。

Question 2

﹝Coco﹞提问：小王子，在滨江上班，考虑到娃过两年要上小学，是买滨江的安置房还是买萧山的？比如印江南或是璞阅？六成首付，预算200万出头，自住。

答：真犯不着去买滨江的安置房，这样的房子住几年你或许可以将就，但今后还是要置换的，安置房毕竟是安置房。

其实萧山的学区真不差，一些比较有名的学校比滨江都有强一些。你的这个预算，想买名校的学区房是不现实的，但一般的学区，你又无需太计较。

对你来说，应该考虑是买新房还是买二手房，因为考虑到小孩两年后读书的问题。现在的新房大多交付挺晚的，如果赶不上，那就考虑二手房吧。只不过现在二手房还没什么性价比，可以再观望一阵。如果有合适的新房，也可以关注，毕竟新房更有竞争力。

另外，印江南应该是2020年年底交付，璞阅交付时间未定。

▷相关链接：起价18253元/㎡，南卧最高性价比！

Question 3

﹝陈两两 ﹞提问：请教小王子，目前价格比承受值略高一点，但勉强可以接受，是现在上车还是等下次开盘？等待的话，公积金还可以多存一点，利率明年可能下调，但怕售价会涨。

答：目前来看，等待可能会有两种结果，一种是等来明年银行利率的下调，另一种是等来限价放开、房子涨价。

近期银行利率上浮已经有了明显的改变，相比之前首套动辄上浮20%，已经好很多了，首套基本以上浮10%居多。

而随着高价地的陆续入市，杭州的限价似乎暂时也没有松动的意思。根据我们从业内得到的反馈，大部分开发商都已经“认命”，觉得短期内限价不会放开。

当然，以上都是我们从市场反馈中分析得到的，并不保证100%准确。

究竟等还是不等，要看哪一种后果你更不能承受。祝你能够顺利上车！

Question 4

﹝屋檐上 ﹞你好，可以帮忙点评一下江南府的排屋吗？价格不算高，比桃源小镇还有良渚的排屋便宜一些。主要是担心买了以后只能自住，这里的排屋值得买吗？地段发展和性价比怎么样呢？

答：江南府的排屋组团名叫网诗园，中式合院面积在185-260㎡，新中式排屋面积在145-170㎡。

目前网诗园还没有具体的价格信息露出，如果按照项目高层价格的2倍测算，那么单价应该不到5万。

说实话，像这样的产品，比较适合自住，不太适合投资。

虽然由于“限墅令”以及城市土地资源的减少，别墅排屋产品变得越来越稀缺，但是在二手房市场上，排屋别墅的流动性远不及普通住宅。如果一定要兼顾投资，建议还是选择市面上的小户型平层。

单就地段来说，网诗园所在的闲林板块，靠近未来科技城，以后的发展不会差。板块最大的短板是配套稀缺和交通不便，短期内也没有距离较近的地铁能兑现。

Question 5

﹝SZXSLS ﹞提问：在钱江新城上班，刚需自住，总价260万以内，有哪些楼盘适合入手？谢谢！

答：如果按照市面上主流的90方户型计算，你能承受的最高单价大概在28000-29000元/㎡，还是有挑选的余地的。

主城区的话，选择不会特别多。近期入市的金地宋都·都会钱塘均价在22000元/㎡左右。如果是开车上下班的话，从大学城北到钱江新城还算方便。不过项目离地铁站相对远一些，如果要坐地铁上下班就不太合适了。

不局限于主城区的话，可选的余地会大很多。

比如余杭区，这几天最红的德信·海德公园和天都城沁源公寓，相信都不用多说，以后也都会有地铁兑现。还有近期入市的金辉蓝光·星奕云著，单价还不到20000元/㎡，而且就在3号线星桥地铁站口。

过江往萧山去选，也是一种解题思路。比如南部卧城的德信·碧桂园印江南，均价大约22000元/㎡，离二号线曹家桥站大概1.3km。

▷相关链接：主城区里被学校包围着的楼盘是怎样一种体验？

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热门楼盘·程立短评

▶德信·海德公园

▷项目地址：余杭区星辰路与兴国路交汇处西北角

▷开盘信息：174套，主力户型89㎡-141㎡

▷均价21000元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：4号线与10号线杭行路站约1.3km

程立短评：刚需和投资客都盯着的一个“超级笋盘”，价格相比之前的房源没有变化，总价200万以内的房源占多数，跟周边二手房存在着较大的价差。摇号的竞争应该会很激烈。

▶新希望滨江·锦粼府

▷项目地址：萧山区建设一路与通惠路交汇处东侧

▷开盘信息：78套，主力户型102㎡、118㎡、126㎡

▷均价32060元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线建设一路约1.9km

程立短评：“库存重灾区”市北又一个入市的楼盘，首开推出的是洋房产品。毛坯32060元/㎡的均价，相比融信·杭州世纪的37000元/㎡（含精装3500元/㎡）还是有一定的价格优势的。

▶金隅中铁诺德·都会森林

▷项目地址：江干区艮山西路与钱潮路交汇处

▷开盘信息：174套，主力户型124㎡、143㎡

▷均价58600元/㎡，含5000元/㎡精装

▷距离最近的地铁站直线距离：4号线新塘站约350米

程立短评：最近讨论很多的一个项目，均价相比前一期没变，但是部分低楼层房源的价格被压到了50000元/㎡以下。对于改善型的客户来说，最低的入门门槛降低了一些，或许是一个下手的好时机。

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