卖二手房，中介建议降35万，该降还是等？ | 程立问答NO.2

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同时，我们还会推荐一些“值得购买”的新房楼盘，并附上简短点评。希望我们的文字，能在这纷繁复杂的楼市之中给大家带来一些温暖。

▷本期主编 | 苏阳

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Question 1

﹝金甲教主﹞提问：尊敬的小王子，我在新城红郡有一套90方三房两卫的房子。7月份有客户报价250万，但没有卖。现在中介说，只有215万左右才有可能成交。这样的房子有必要出售吗？

已经满两年没有税费，丁桥长睦那边有很多利好，包括地铁商业配套，杭州市中医院，龙湖天街等等。希望老师帮我做一个决断，你看我有没有必要现在降价处理？资金方面没太大的问题。

答：其实你自己已经把红郡二手房的优势分析得很清楚了。产权满2年，区域有地铁、商业、医疗各种利好。

最近杭州二手房价格下行的比较明显。你应该也感觉到了，从250万直接缩水到了215万。既然你没有资金压力，现在对你来说不是一个出手的好时机。

对二手房的买家来说，能看到成型的配套，会更好一些。如果等得起，不如等地铁通车或者天街开业了再卖。

Question 2

﹝Jerry ﹞提问：小王子，能分析波悦虹湾么？高层价格出来了。

答：悦虹湾高层的关注度真的很高，后台和知识星球里已经好多人问我了，今天的头条也详细分析了这个盘。

悦虹湾这一批高层的均价是32500元/㎡，含4000元/㎡的精装。主力户型88㎡、127㎡，总价可以控制在300万以内。

悦虹湾离地铁1号线湘湖站只有500米，离滨江又近。这应该是杭州300万能买到的房子里，离滨江各种高新企业最近的一个了。对在滨江上班的人来说，是一个很好的选择。

Question 3

﹝鸿鸣 ﹞提问：纯自住的话，江与城和星奕云著哪个好些？退休人员一周进城一次。

答：两个盘价格差不多，最小户型都是89㎡，最低总价在200万内。就配套来说，两个都离地铁站挺近的，也都有商业。

星奕云著距离3号线大概百来米的样子，周边规划了一个2万㎡左右的商业，不过还没有落地。地铁三号线开通后，星奕云著离丁桥的龙湖天街大概4站路。

江与城则是7号线北二路站上盖，自带龙湖天街综合体。

考虑到退休人员的需求，现阶段建议选星奕云著，毕竟星桥目前能看到的配套更多一些。

当然，如果有足够的耐心等待，以TOD模式开发的江与城会有更好的发展前景。

照这两个盘的价格，和大家对它们的关注度，摇号人数应该都不会少。最后可能就变成摇到哪个买哪个了。

▷相关链接：50万首付，在杭州能拥有一套地铁口带综合体的房子是真的吗？

Question 4

﹝高阳 ﹞提问：小王子，请问南部卧城板块有值得摇的好盘吗？我是自住刚需的，最近一直在看那边的房子。

答：其实，个人觉得南部卧城性价比有点低，不算便宜。

你在哪里工作？手头预算大概是多少？如果知道这些信息，可能能给你推荐一些更合适的楼盘。

在南部卧城来说，很多人都在等着桂语朝阳，但桂语朝阳应该要明年见了。着急入手的话，东原旭辉璞·阅、印江南和卧城印象都可以关注一下。

▷相关链接：起价18253元/㎡，南卧最高性价比！

Question 5

﹝顺其自然 ﹞提问：您好，杭州壹号院和绿城滨和新项目都是明年开，从居住的角度去看，哪个好一点？

答：这两个项目都挺不错的。

绿城滨和项目就在地铁1号线滨和路站旁边，周边现在就已经比较成熟了。交通、商业、教育、医疗，各种配套都齐了。绿城的口碑在杭州也是不用多说的，滨和项目的主力产品应该是140㎡以上的大户型。

杭州壹号院是地铁6、7号线奥体站的上盖项目，是真正的TOD楼盘。杭州壹号院的位置离奥体更近，现在还缺配套，但发展空间可能更大一些。融创这几年在杭州做的也算不错。

让我在这两个里面选，我也会纠结的。关键是这两个项目都还没有出具体的价格，还是要看整体的性价比决定。

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热门楼盘·程立短评

▶越秀招商·天悦江湾

▷项目地址：江干区新塘路与三官塘路交叉口

▷开盘信息：112套，7-8#楼主力户型113㎡-128㎡

▷均价40200元/㎡，含3300元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：1号线七堡站地铁上盖

程立短评：天悦江湾就在1号线七堡站门口。艮北新城现在处于快速发展期，还是很有潜力的。

从整体规划和产品定位就能发现，天悦江湾是板块内最早定调改善的项目之一。这些优势，周边早期的一些定调刚需的二手房小区，是没法比的。

4万出头的价格，总价在四五百万，对于城东的改善客户来说还是比较友好的。

相关链接：莫欺少年穷——越秀招商·天悦江湾跑盘记

▶嘉丰·万悦城

▷项目地址：余杭区临平东湖北路与湖潭路交汇处

▷开盘信息：138套，主力户型89㎡、128㎡

▷均价11780元/㎡，毛坯

▷距离最近的地铁站直线距离：9号线昌达路站约2.8km

程立短评：位置有点偏，离地铁站也有点远。最大的优势就是价格低，总价百万出头，对刚需友好。有迫切自住需求的刚需可以关注。

▶前湾国际社区

▷项目地址：萧山区竞潮路与纬九路交叉口

▷开盘信息：24套，主力户型145-186㎡

▷均价34000元/㎡，含4000元/㎡精装

▷距离最近的地铁站直线距离：7号线盛东站约4.1km

程立短评：前湾国际社区从国庆开始，这已经是第三波推盘了。这次推出的是洋房的大户型。个人觉得萧山科技城整体价格偏高，板块配套发展还需要一定的时间。在萧山，这个价格的项目还是有很多的。

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